中央经济工作会议首次提出把住宅产业作为国民经济新增长点年全国人大会议明确提出，要把住宅产业作为国民经济新增长点年国务院下发了关于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知，提出停止住房实物分配并逐步实行住房分配货币化建立和完善以经济适用住房为主住房供应体系推进现有公有住房改革加快经济适用住房建设等系列政策。随着中央和各级地方政府对住房改革重视，系列鼓励买卖商品房和扩大住房消费政策制定和实施，我国住宅产业有了很大发展，城镇居民住房整体水平也有了很大改善。到年底，我国城镇居民人均住房建筑面积已达到平方米，比改革开放前提高了约两倍，越来越多居民购买新建住房和租赁公房，使自有住房率不断上升已超过，以自有产权为主多种产权并存住房产权格局已初步形成。尽管如此，与国外发达国家相比较美国人均居住面积平方米欧洲人均居住面积平方米，我国居住条件仍有很大差距。目前，我国城镇住房成套率还不到，换句话说，就是还有居民没有独立厨房和卫生间另有万住房困难户人均居住面积在平方米以下，亟待解决基本居住问题大量现存危房旧房简易房以及质量不高居住环境差住房有待改善农村砖木结构和混合结构住房有待改造，家庭还没有用上自来水这些情况与有关部门制定城镇住房目标，近期实现每户拥有套经济实惠功能齐全住房，远期实现每人拥有间房目标来说，还存在着相当大距离。同时，在些经济较发达地区，人们对住房又提出更高要求。人们住房不再是仅仅满足解困型需求，如今已进入品质型开发要求，从只讲究地段面积朝向，开始向追求周边环境房型绿化人文环境功能配套等转变。满足人们对住房提出新要求，将是房地产开发在今后相当长时期主要内容之。在国家确定将住宅建设作为新经济增长点及系列扶持住宅建设政策措施出台后，各地住宅建设步伐加快，住宅建设规模不断提高，我国住宅市场存在着巨大潜在需求。我国房地产市场近期发展概况我国于年开始住房制度改革带动了房地产行业投资和消费持续快速回升。年全国房地产投资继续保持较快增长速度，商品房竣工面积和销售面积销售价格亦呈同步增长态势。年，全国房地产开发投资为亿元，同比增长，增幅比上年加快两个百分点。其中，商品住宅投资为亿元，增长。全国商品房竣工面积亿平方米。商品房销售价格继续走高。全国商品房销售额为亿元，其中期房销售额为亿元，所占比重为。全国个大中城市房屋销售价格年同比上涨了。年全国新建商品住房销售价格同比上涨，北京深圳仍然是房价上涨最快城市，分别达到北京深圳。而且，这两个城市二手房价格涨幅也分别达到。分地区看，涨幅较大主要城市包括秦皇岛，北京，深圳，福州，厦门，成都和广州等。有个城市房价出现微降，其中，长沙下降，长春下降，沈阳下降，上海和合肥均下降。国家有关房地产业发展方针政策人类已进入世纪初期将是人类经济和社会文明迅速发展时期，也是机遇和挑战并存时期。党十五届五中全会指出，从新世纪开始，我国将进入全面建设小康社会体。根据项目定位，对项目进行总体规划，确定项目设计主体风格和户型结构以及配套用于售租商业服务设施数量。根据项目定位地理位臵竞争对手相关物业销售情况竞争楼盘供应情况等因素，制定相应营销策略并根据市场销售情况进行销售价格动态调整。根据项目计划，严格控制项目进度，保证项目按期完成，避免项目延期对销售造成不利影响。通过采取这些措施，将房地产项目收入不确定性降到最低。对住房分配制度改革风险对策面对住房分配制度改革而带来购房客户变化，本项目将改变营销策略，方面加强宣传策划，搞好售后服务，树立良好市场形象，以品牌战略参与市场竞争另方面加强市场调研，开发出适合不同消费层次住房，以降低由于住房分配制度改革而带来客户分散风险。二针对行业风险对策对产业政策风险对策本项目将加强对国家宏观经济政策和本行业产业政策研究，把握国家政策动态，在产业政策调整时，及早做出对策，化解因产业政策调整而带来风险。对环保因素风险对策本项目将加强环境评估工作，按国家有关法律法规做好环境保护工作。在项目前期工作中，对开发项目周围环境空气土壤与水资源等进行评估，减少因选址失误而增加环境治理工作，减少开发成本，在选用新型建筑材料及降低污染措施上，通过科学分析及招标等方式努力降低成本。对严重依赖其它行业风险对策本项目将根据需要，与有关金融机构建立长久战略性合作伙伴关系，根据资金需求状况，分别采取直接融资和间接融资方法，解决项目资金需求。尤其是长期保持与银行紧密合作关系，尽可能多地取得银行授信贷款额度。对依赖建筑业和建筑材料行业，除向生产商直接采购并与有关企业建立长久战略性合作关系外，还将采取公开招标等形式以最大限度地降低对其它行业依赖。对自然资源严重依赖风险对策本项目将严格按照当地政府规划要求开发项目，以得到较好土地供应，同时加强对土地资源开发和储备工作。将继续进步注重对新型建筑材料研究和使用，降低开发成本。对行业内部竞争风险对策面对越来越激烈行业竞争，本项目将精心策划项目开发，加大成本控制力度，在保证质量前提下，降低采购成本。开发公司努力实施房地产企业认证，进行企业规范化管理，并通过资本市场筹资运作，壮大公司力量，增强企业竞争能力。对行业发展存在其它限制因素对策针对房地产项目开发操作环节多开发周期长建设难度大等特点，注意加强市场调研和行业研究力度，充分研究对外投资可能出现各种不确定因素，加强对外投资可行性分析，建立专家评审制度，提高决策科学化程度。另方面继续严格执行股东大会和董事会投资决策程序，建立健全项目投资决策体系。同时加强项目生产管理和财务管理，提高企业管理水平和集约化生产程度。三针对市场风险对策对受国民经济发展周期影响风险对策房地产行业随着国民经济发展周期变化而变化，般来说，房地产行业会滞后于国民经济发展周期。因此，本项目将依据这经济发展规律，根据市场状况，及时调整投资开发项目及经营决，进行企业规范化管理，并通过资本市场筹资运作，壮大公司力量，增强企业竞争能力。对行业发展存在其它限制因素对策针对房地产项目开发操作环节多开发周期长建设难度大等特点，注意加强市场调研和行业研究力度，充分研究对外投资可能出现各种不确定因素，加强对外投资可行性分析，建立专家评审制度，提高决策科学化程度。另方面继续严格执行股东大会和董事会投资决策程序，建立健全项目投资决策体系。同时加强项目生产管理和财务管理，提高企业管理水平和集约化生产程度。三针对市场风险对策对受国民经济发展周期影响风险对策房地产行业随着国民经济发展周期变化而变化，般来说，房地产行业会滞后于国民经济发展周期。因此，本项目将依据这经济发展规律，根据市场状况，及时调整投资开发项目及经营决策，使项目受国民经济发展周期影响降到最低程度。对市场不够发达和存在市场分割风险对策本项目开发商来自北京市，此次开发项目位于扬州市。由于房地产市场有明显地域性，开发商需进步加强对扬州市房地产市场研究，同时结合自身优势，争取，实行住房货币化分配，这措施培育了房地产业发展。同时，随着江苏省城镇化进程和城镇建设步伐加快，全省城市化水平由年提高到年，加之城市拆迁改造力度加大外来务工人员进城增多每年大量大中专毕业生留城以及生活水平提高后城市居民要求改善住房愿望增强等，使得社会对房地产需求不断增强。近年来，江苏省委省政府根据江苏实际，把住宅建设发展作为带动我省经济发展重要产业，加以积极组织和大力扶持，使我省住房建设和消费取得了明显成效，对促进我省国民经济持续快速健康发展起到了积极作用，对拉动国民经济增长和改善人民生活发挥了重要作用。根据江苏省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要，我省房地产业已经被确定为发展主题，按照中央关于新时期住宅与房地产业发展提出进步发展以经济适用房为重点房地产业，推广和规范物业管理，增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量总要求，进步推进我省房地产业发展。主要是实以经济适用住房为主住房供应体系推进现有公有住房改革加快经济适用住房建设等系列政策。随着中央和各级地方政府对住房改革重视，系列鼓励买卖商品房和扩大住房消费政策制定和实施，我国住宅产业有了很大发展，城镇居民住房整体水平也有了很大改善。到年底，我国城镇居民人均住房建筑面积已达到平方米，比改革开放前提高了约两倍，越来越多居民购买新建住房和租赁公房，使自有住房率不断上升已超过，以自有产权为主多种产权并存住房产权格局已初步形成。尽管如此，与国外发达国家相比较美国人均居住面积平方米欧洲人均居住面积平方米，我国居住条件仍有很大差距。目前，我国城镇住房成套率还不到，换句话说，就是还有居民没有独立厨房和卫生间另有万住房困难户人均居住面积在平方米以下，亟待解决基本居住问题大量现存危房旧房简易房以及质量不高居住环境差住房有待改善农村砖木结构和混合结构住房有待改造，家庭还没有用上自来水这些情况与有关部门制定城镇住房目标，近期实现每户拥有套经济实惠功能齐全住房，远期实现每人拥有间房目标来说，还存在着相当大距离。同时，在些经济较发达地区，人们对住房又提出更高要求。人们住房不再是仅仅满足解困型需求，如今已进入品质型开发要求，从只讲究地段面积朝向，开始向追求周边环境房型绿化人文环境功能配套等转变。满足人们对住房提出新要求，将是房地产开发在今后相当长时期主要内容之。在国家确定将住宅建设作为新经济增长点及系列扶持住宅建设政策措施出台后，各地住宅建设步伐加快，住宅建设规模不断提高，我国住宅市场存在着巨大潜在需求。我国房地产市场近期发展概况我国于年开始住房制度改革带动了房地产行业投资和消费持续快速回升。年全国房地产投资继续保持较快增长速度，商品房竣工面积和销售面积销售价格亦呈同步增长态势。年，全国房地产开发投资为亿元，同比增长，增幅比上年加快两个百分点。其中，商品住宅投资