案第六章环境保护与节能环境保护节能第七章物业管理第八章投资估算与资金筹措投资估算资金来源及筹措第九章财务分析成本构成费用销售收入及利润估算第十章经济与社会效益分析评价经济效益分析社会效益评价第十章项目实施进度计划及建议附件委托书企业法人营业执照税务登记证建设项目选址意见书项目平面布置图房地产开发企业资质证书莒南县城中村改造项目审批表关于莒南县城十泉路开通拆迁还建楼基本建设手续费用减免申请第章总论项目概要项目名称莒南县盛泉苑小区安置楼项目承办单位法定代表人公司类型项目承办单位莒南县华泉房地产开发有限公司法定代表人刘长森公司类型有限责任公司项目主管部门莒南县建设局项目拟建地点莒南县城十泉路东段南侧可行性研究报告编制单位莒南县金丰投资咨询有限公司主要经济技术指标总用地面积平方米建筑面积平方米其中住宅面积平方米商铺面积平方米居住户数户建筑密度容积率绿化率日照间距系数总投资万元可行性研究依据项目承办单位关于编制可行性研究报告委托书中华人民共和国城市规划法国家城市居住区规划设计规范山东省城市房地产开发经营管理条例莒南县城市总体规划莒南县国民经济和社会发展十五规划纲要国家省市有关法规现行有关技术规范和规定莒南县盛泉苑小区安置楼规划设计方案建设单位提供有关资料可行性研究范围项目建设必要性和市场需求分析项目建设地点及配套条件主要建设规模及内容工程设计方案环境保护及节能投资估算及资金筹措财务分析及经济评价项目实施进度安排可行性研究结论住宅是人们生活必需品，消费市场具有巨大潜力，受国家宏观调控和住房制度改革影响，近几年房地产业直保持持续稳定增长。随着县城人口高速增长县域经济快速发展和新轮城市总体规划实施，建设大规模高质量住宅小区已成为加快城市化进程，改善投资环境重要举措。莒南县十字路镇温泉社区居民委员会根据县城新轮总体规划，按照县府出台关于加快旧城改造步伐布署，在充分论证莒南县经济发展现状和房地产业发展趋势基础上，结合本单位实际，委托莒南县华泉房地产开发有限公司对原十字路镇十泉路东段南侧温泉社区户居民住房进行改造，建设处高品质充分展示人性化新型安置楼，盛泉苑小区建设是县府实施旧城改造启动工程之，小区建设将成为在莒南倡导城市新居理念，完善房地产市场，提升城市品位示范工程。通过整体分析论证，该项目属新型中档安置房项目建设，小区选址符合莒南县城市规划总体布局，项目开发建设具有良好经济效益与社会效益，经市场调查分析和财务测算，本项目各项指标设计规范效益良好，具有定抗风险能力，是安全可行。第二章项目背景及建设必要性项目区自然经济和社会发展概况莒南县位于鲁东南苏鲁两省交界处，总面积平方公里，辖个乡镇，个行政村，万人口。莒南县历史悠久，文化底蕴丰厚。早在旧石器时代，人类祖先就在这里繁衍生息，境内有向国古城遗址等多处有类遗址，文物保护单位处，有甲子山孙膑洞世界之最铁牛庙石铁陨石和孙镗纪念堂。据考证，老子孔子大禹秦始皇诸葛亮苏轼等都曾在此活动。莒南县是革命老区，被誉为山东小延安。年月，这里诞生了中国共产党领导下第个省政府山东省政府，年代莒南县以毛泽东主席亲笔批示厉家寨高家柳沟王家坊前三个典型闻名全国。莒南县近海临港，区位优势明显。莒南地处青岛日照连云港三港腹地，县城离临沂机场公里，离连云港机场及港口公里，离青岛港公里，离日照港公里，离岚山港公里。兖石铁路复线和岚济公路国道横穿东西新建成同三高速公路经我县可直达厦门，新开工天汕高速公路穿越我县直达汕尾，把我县与长三角珠三角连为体。莒南既有沿海优势，又有内陆优势，海陆之利兼得。莒南县物华天宝，具有得天独厚资源优势。莒南属暖温带季风区半湿润气候，年平均降雨量毫米，年平均光照时间为小时，四季分明，光照充足，气候宜人，森林覆盖率达。矿产资源丰富，现已探明可供开采矿石有金铁重晶石氯石金红石紫砂岩明矾石花岗石等种，其中重晶石氯石储量为山东省之冠，石墨为省内稀有，花岗石储量亿立方米。电力非常充足，电网可供能力万千瓦，新建千伏输变电工程可满足今后年发展需要水资源充足，境内有大中小型水库座，其中大中型水库座，总储水量亿立方米，可满足工农业和生活用水需求劳动力资源十分丰富，农村剩余劳动力万人，境内有各类职业技术学校家，年培训各类初中高级职业技术人才万人，劳动力成本低，劳动力市场发达旅游资源丰富，境内既有天佛风景区和持续发展，需求旺盛，不断将人们消费理念更新，为住宅换代提供屯大前提。房改结束后，个人购房已护措施本项目在施工建设过程中应精心组织，合理安排，争取最大程度减少对周围环境负面影响。现场堆放粉灰沙等建筑材料要作好防风遮盖，场地四周严格按有关部门要求砌筑时护墙，施工垃圾及时清运。施工过程主要污染源是嗓声污染，来自于基础工程装修工程机械噪声，可通过控制作业时段，使用低噪音机械等措施减弱这污染，避免对附近学校居民造成干扰。绿化绿化分为中心绿地，组团继地，小区通过主干道带状绿地将二级绿地联系在起，形成完整绿化体系。绿化配置以乔木和草坪为主，灌木常绿树花卉为辅，常绿树选择玉兰枇杷塔松等。整个小区内环境要求不漏黄土只见绿，除了道路少量机动停车位等铺砌地面之外，其余部分地面由绿化覆盖。节能节能措施所有设备包括变电配电设备消防设备等全部选用符合国家有关规定节能型设备，国家已公布淘汰产品和非节能型设备严禁使用，电器设备选用高效节能型，并采取电容补偿提高功效因数减少电能损耗，这样可减少物业管理费支出，并为购房业主节省费用。灯具以节能灯为主，以节约用电。卫生间选用节水型卫生洁具，以节约用水。采用新型节能墙体材料，并推广采用新材料新技术新工艺新设备，以节能降耗。除上述措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各种设备管道器具等进行检修，保持正常运行，减少非正常损耗，最大限度节省费用。材料应用为了提高住宅小区科技含量，体现以人为本住宅设计理念，根据国家建设部门有关规定要求，在本项目建设中应用新技术新工艺新设备新材料。使用冷轧带肋钢筋由于冷轧带钢筋握裹里强钢性大，与使用普通元钢相比较可节约成本，国家推广使用冷轧肋钢筋，并颁布了有关规程，冷轧肋钢筋用在现浇板及屋盖板受力配筋上，可以代替级钢筋。使用上水管，下水管传统铸铁管镀锌管由于材料能耗大，二次污染严重，已属淘汰产品，上下水管具有质量好能耗小不污染安装维修方便等优点，因此已被大面积推广，水龙头采用陶瓷嘴。外墙乳胶漆住宅外墙采取环保乳胶漆，并突出细部设计，不再使用外墙砖。供暖系统部分管道使用镀锌管。坐便器使用节水型水箱。充分考虑小区内老弱病残人员起居生活方便，道路公建及住宅采用无障碍设计。第七章物业管理在本项目投入使用后应成立物业业主管理委员会或委托物业管理公司进行管理，物业管理要提前介入，参与方案制定，对小区实行封闭式统物业管理，按物价局及有关部门规定价格，实行有偿服务。物业管理是房地产开发和小区建设必备条件，因此运用现代化管理手段管理居民小区是大势所趋。物业公司要配备高素质管理队伍，并注重加强专业知识培训和职业道德教育，随着小区建设投入使用开始运营。物业管理服务内容及职责包括维护社区治安道路公建管线及设备维护检修水电暖供应管理环境卫生绿地维护及管理向入住居民提供需要产开发有限公司开发建设，项目建设将按照经济实用原则，最大限度地盘活存量资产，提高空间利用率，小区改造完成后将产生良好经济效益与社会效益。项目提出必要性安居小区建设是加快旧城改造提升城市形象需要为进步加快旧城改造步伐，改善居民居住条件和城市环境面貌，合理利用城市土地，优化城市空间布局，提升城市形象，推进城市化进程，促进经济社会持续快速健康发展，根据县政府关于加快旧城改造开发改造意见，以三个代表重要思想为指导，以增强城市总体功能，改善人文环境为目标，按照落实科学发展观构筑和谐社会要求，坚持统规划合理布局综合开发配套建设方针，有计划有步骤地对旧城进行改造开发，使县城居民居住区布局更趋合理，配套设施更加齐全，服务功能更加完善。二安居小区建设是健全完善房地产市场必然随着我国国民经济持续快速发展，房地产业逐步走出了自年开始出现低谷。伴随着国家房改政策出台完善及相关配套政策制定，为房地产业发展提供了良好外部环境。莒南县房地产开发自年开始，起步较晚，经过多年发展，经历了从计划经济时期福利分房单位集资建房完成市场运作阶段，到年末全县共开发处商品住宅小区，共计开发完成住宅楼栋，开发住宅套，开发住宅面积万平方米，总投资约万元。从建成住宅小区看，普遍存在着规模偏小设计落后档次较低配套设施不完善物业管理滞后弊端，影响了莒南县整体形象和城市化水平提高。根据莒南县城市总体规划，年城区人口达到万人，年达到万人，人均居住面积达到或超过平方米，同时要打造出个现代化山水园林城市，这定位为莒南县房地产发展打开了广阔空间。第三章市场分析及预测市场供求情况分析据统计年底我国人均住房面积平方米，正处在中等收入国家人均住房水平上。世界各国经验表明，在人均住房面积达到平方米之前，会保持旺盛住房需求。随着城市化进程加快，城市人口数量增加，大量危旧房改造及房地产二级市场租赁市场加快发育，住房市场还存在较大发展空间。衣食住行是老百姓生活中四件大事，在衣总论项目概要可行性研究的依据可行性研究的范围可行性研究结论第二章项目背景及建设的必要性项目区的自然经济和社会发展概况承办单位概况项目提出的必要性第三章市场分析及预测市场供求情况分析寿命等个方面都有明显进步和提高。年建设部实施国家康居示范工程集中体现了住宅现代化发展方向。促进这时期到来主要原因有以下几点国力增强，人民生活水平提高，对住宅从量需求逐步转向质需求。追求环境适宜质量好品味高住宅已成大趋势。住宅商品化市场日趋成熟