过程中，建议开发商在确保基本销售收入同时，灵活运用销售手段，进行营销，促进项目顺利开发运行。销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值敏感性分析商业销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值敏感性分析表商业销售价格变化表变化幅度通过上表，计算出商业销售价格变动临界点为上式说明商业销售价格最大下降幅度为，此时项目从财务上分析仍可接受。建议开发商在销售工作中做好营销宣传工作，以确保商业销售价格变化幅度最好不低于。商品住宅销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值敏感性分析表商品住宅销售价格变化表变化幅度通过上表，计算出住宅销售价格变动临界点为上式说明住宅销售价格最大下降幅度为，此时项目从财务上分析仍可接受，可以看出其住宅销售价格敏感性不是很强，弹性较大，在销售过程中，建议开发商在确保基本销售收入同时，灵活运用销售手段，进行营销，促进项目顺利开发运行。综上分析，建设投资销售价格销售面积都是较敏感因素，其中建设投资敏感性最大，因此在项目实施过程中应当对这部分进行很好控制。而且，从前面建设投资估算情况和商业地产市场未来发展趋势来看，建设投资未来增加和销售收入未来减少可能性不大，因此，该项目风险也不大。第七章结论及建议结论市场分析结论通过第二章对本项目进行分析可知，项目优势和机会相对较多，同时，项目建设又能够增加西安市商业地产市场有效供给需要，满足西安市建设需要，改善项目所在地区周围环境，因此，项目开发建设具有较好发展前景。技术分析结论本项目资源供给及外部协作条件能保证项目顺利开发。同时，本项目是基于市场研究基础上，本着合理规划方案原则，对项目各项内容进行适当规划，经初步论证，项目规划方案是可行。因此，从技术角度分析，该项目是可行。财务指标分析结论表项目财务指标表财务评价指标内部收益率净现值静态投资回期动态投资回收期税后万元年年税前万元从上表财务评价指标可以看出，本项目盈利水平比行业收益水平略高，项目是可行。风险分析结论通过对项目盈亏平衡分析，该项目盈亏平衡点为，可以看出，本项目具有定抗风设又能够增加西安市商业地产市场有效供给需要，满足西安市建设需要，改善项目所在地区周围环境，因此，项目开发建设具有较好发展前景。技术分析结论本项目资源供给及外部协作条件能保证项目顺利开发。同时，本项目是基于市场研究基础上，本着合理规划方案原则，对项目各项内容进行适当规划，经初步论证，项目规划方案是可行。因此，从技术角度分析，该项目是可行。财务指标分析结论表项目财务指标表财务评价指标内部收益率净现值静态投资回期动态投资回收期税后万元年年税前万元从上表财务评价指标可以看出，本项目盈利水平比行业收益水平略高，项目是可行。风险分析结论通过对项目盈亏平衡分析，该项目盈亏平衡点为，可以看出，本项目具有定抗风险能力。通过对项目敏感性分析，认为项目内部收益率对建设投资及销售价格和销售面积较敏感，其中对建设投资敏感性更强些，但是本次可行性研究对建设投资和销售价格和销售面积预测均比较保守，综合分析认为建设投资部分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销售功能，同时还希望能够方便其居住及办公，以满足日常生活和业务洽谈需要。希望商铺具有功能产品展示及销售仓储办公及商务洽谈居住调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺功能以产品展示及销售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。商铺面积以下以上考虑到经营产品类型不同，不同商户在面积需求上有定差异，其中，需求面积在平方米被调查者最多，占到了其次是平方米，占到了总数，因此，应结合商户经营产品类型特点进行设计，建议商铺主力户型面积确定在。商铺最高单价和总价单价以上总价万元以下万元万元万元万元万元以上商铺可承受最高单价集中在元，比例达到可承受总价在万元以下比例高达。这种调查结果出现原因包括两个方面方面，接受调研商户多以租赁方式经营，对商铺销售价格并没有明确认识，因此对商铺价格心理承受价位不高另方面，项目周边目前商业氛围并未成熟，部分被调查者对本项目未来投资潜力持怀疑态度。因此，就目前而言，部分投资者对该区域商铺价格可接受程度较小。但随着项目周边配套设施建设及商业氛围日渐成熟，本项目销售价格具有较大提升空间。付款方式按揭贷款次性付款多数商户认为次性付款对其现金影响流较大，因此更愿意以分期付款方式购买商铺。因此，开发商应积极为商户提供金融服务，帮助商户解决贷款难问题，以加快项目销售和资金回流。商铺周边配套设施金融机构酒店餐饮休闲娱乐场所超市便利店物流中心服饰广场其他其中对酒店具体需求快捷酒店三星级酒店四星级及以上酒店对餐饮具体需求快餐特色小吃中档饭店高档饭店对休闲娱乐场所具体需求洗浴中心康乐中心美容美发健身中心数据显示，商户对餐饮金融机构休闲娱乐场所超市物流中心和酒店需求较大，达到以上。其中餐饮需求主要集中在快餐特色小吃和中档饭店酒店则偏向于快捷式和三星级酒店休闲娱乐设施则更偏好健身中心和洗浴中心等能够满足日常生活需求配套。因此，本项目配套设施，不仅要求能够满足商户日常生活工作需要，同时要利用本项目区位优势吸引周边客流，烘托人气，从而增加项目商业氛围，提高项目增值潜力。购买车位是否选择会购买车位比例为，因此在规划设计中应考虑业主对车位需求。市场供给分析全县国民生产总值万元，牧业产值万元，工业产值万元，乡镇企业产值万元。随着西部大开发，区域发展迅速。目前商业县周边聚集了银行，数码专业店和餐饮娱乐类机构，商圈以日渐繁华。以后发展空间相当大，经开区发展前景好。项目分析优势道路交通青藏铁路和国道横穿县境南部，铁路在县境内全长公里，设有江河天棚天竣南山二郎洞五个火车站，国道面积最大下降幅度为，此时项目从财务上分析仍可接受。建议开发商在销售工作中做好营销宣传工作，以确保商业销售面积变化幅度最好不低于。商品住宅销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值敏感性分析表商品住宅销售面积变化表变化幅度通过上表，计算出住宅销售面积变动临界点为上式说明商品住宅销售面积最大下降幅度为，此时项目从财务上分析仍可接受，可以看出其住宅销售面积敏感性不是很强，弹性较大，在销售和销上形成对称，主立面屋顶采用些造型斜坡屋面，中间幢主立面屋顶采用种博士帽飞檐形式，轻盈充满动感，如大鹏展翅，又好似招财进宝，象征大市场生意，蒸蒸日上财源广进。三建筑规模本方案总建筑面积。层为菜市场层高米，沿街为铺面。二层沿雪峰路为樟树垅居委会办公场所。二至五层为住宅，层高米有复式结构住宅三室二厅二室二厅住宅约户。配备处停车场，块休闲绿地。四建筑防火设计本方案建筑高度为米，为多层建筑。消防安全按中要求进行设计。五排水系统环保处理室外排水系统室外排水采用雨污合流制，集中从二处排至城市污水检查井。室内排水系统所有建筑排水采用两污分流重水排水，其中菜市场采用明沟单独排出，粪便污水排出经化粪池处理后排至室外污水检查井，其它污水直接排到外污水检查井，屋面雨水经雨落管排至室外污水检查井。六电气本农贸市场总安装容量约千伏安，属三类用电负荷，采用路电源供电，选台变压器可满足用电要求七防雷接地本农贸市场属二级防雷建筑物，在屋顶沿墙设避雷带，利用柱内主筋做引下线，基础内钢筋做接地极，接地电阻欧姆。八抗震根据中国地震强度区划，场址地区地震基本烈度为度，建筑物按地震基本烈度度设防。平面布臵临雪峰路做为主立面，按规划要求留退位线做为加宽人行道。平面设计，考虑市场人流进出较多，四面临街，设个主入口。在雪峰路，市场被临街独立面包围，即便于菜市场封闭式管理，同时也方便了市民购物及菜场本身噪音等问题解决。二至五层为住宅。住宅建在二层面平台上，二层适宜绿化设计，身处闹市却又远离尘器，使之成为块都市绿洲。主要技术经济指标表序号项目名称单位面积备注规划用地面积总建筑面积，建筑密度容积率绿地率建构筑物览表表二编号名称建筑面积备注菜市场，办公场地住宅合计结构形式层为柱架结构，二至五层为砖混结构，厨房大厅及卫生间为现浇板。屋面为现浇板。总造价估算建安造价按元计算，建安工程总造价估算为万元人民币。建筑装饰工程装饰要求雪峰农贸市场为宝庆西路较独特建筑，小区道路包围中央，因此场址内外装饰要求朴实大方致。二主要装饰项目外墙均采用江丰牌三色桔红色面砖。底层铺面为铝合金卷闸门门窗为经阁铝材系列推拉窗。沿街窗不得向道路空间延伸。楼地面工程底层菜市场内为广场地砖，推位为白色磁砖铺面及二层办公为水磨地面。住宅内地面不作装饰，水泥砂浆抹平，内墙墙体为般涂料刷白。灯具安装线盒及普通路以西，市酒厂以南地块按下列用地规划条件进行修建性详细规划设计设计依据邵阳市城市规划行政技术规定邵阳市城市总体规划大祥区道路网规划白公西路控规市区菜市场专项规划用地情况规划建设用地范围见附图北临市酒厂，西临居民私宅区，南靠煤建公司所属用地，东临雪峰路。规划建设用地周边规划要点周边道路规划宽度及分幅雪峰路道路宽度为米，道路分幅。樟垄路道路宽度为，米道路分幅地块西侧规划条宽度为米小区道路，该路南接宝庆西路北至市酒厂在地块南侧规划条米宽道路联接雪峰路和地块西侧小区道路。其它规划要点地块北侧有条高压电力走廊由西向东跨过地块，规划设计应根据电力法有关规定过程中，建议开发商在确保基本销售收入同时，灵活运用销售手段，进行营销，促进项目顺利开发运行。销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值敏感性分析商业销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值敏感性分析表商业销售价格变化表变化幅度通过上表，计算出商业销售价格变动临界点为上式说明商业销售价格最大下降幅度为，此时项目从财务上分析仍可接受。建议开发商在销售工作中做好营销宣传工作，以确保商业销售价格变化幅度最好不低于。商品住宅销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值敏感性分析表商品住宅销售价格变化表变化幅度通过上表，计算出住宅销售价格变动临界点为上式说明住宅销售价格最大下降幅度为，此时项目从财务上分析仍可接受，可以看出其住宅销售价格敏感性不是很强，弹性较大，在销售过程中，建议开发商在确保基本销售收入同时，灵活运用销售手段，进行营销，促进项目顺利开发运行。综上分析，建设投资销售价格销售面积都是较敏感因素，其中建设投资敏感性最大，因此在项目实施过程中应当对这部分进行很好控制。而且，从前面建设投资估算情况和商业地产市场未来发展趋势来看，建设投资未来增加和销售收入未来减少可能性不大，因此，该项目风险也不大。第七章结论及建议结论市场分析结论通过第二章对本项目进行分析可知，项目优势和机会相对较多，同时，项目建设又能够增加西安市商业地产市场有效供给需要，满足西安市建设需要，改善项目所在地区周围环境，因此，项目开发建设具有较好发展前景。技术分析结论本项目资源供给及外部协作条件能保证项目顺利开发。同时，本项目是基于市场研究基础上，本着合理规划方案原则，对项目各项内容进行适当规划，经初步论证，项目规划方案是可行。因此，从技术角度分析，该项目是可行。财务指标分析结论表项目财务指标表财务评价指标内部收益率净现值静态投资回期动态投资回收期税后万元年年税前万元从上表财务评价指标可以看出，本项目盈利水平比行业收益水平略高，项目是可行。风险分析结论通过对项目盈亏平衡分析，该项目盈亏平衡点为，可以看出，本项目具有定抗风设又能够增加西安市商业地产市场有效供给需要，满足西安市建设需要，改善项目所在地区周围环境，因此，项目开发建设具有较好发展前景。技术分析结论本项目资源供给及外部协作条件能保证项目顺利开发。同时，本项目是基于市场研究基础上，本着合理规划方案原则，对项目各项内容进行适当规划，经初步论证，项目规划方案是可行。因此，从技术角度分析，该项目是可行。财务指标分析结论表项目财务指标表财务评价指标内部收益率净现值静态投资回期动态投资回收期税后万元年年税前万元从上表财务评价指标可以看出，本项目盈利水平比行业收益水平略高，项目是可行。风险分析结论通过对项目盈亏平衡分析，该项目盈亏平衡点为，可以看出，本项目具有定抗风险能力。通过对项目敏感性分析，认为项目内部收益率对建设投资及销售价格和销售面积较敏感，其中对建设投资敏感性更强些，但是本次可行性研究对建设投资和销售价格和销售面积预测均比较保守，综合分析认为建设投资