„„„„„„„损益表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„现金流量表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„资金来源与运用表„„„„„„„„„„„„„„„„„附件目录都江堰侏罗纪温泉公园开发有限公司法人营业执照组织机构代码证税务登记证关于温泉公园项目建设有关问题会议纪要研究都江堰医疗温泉主体公园项目有关问题会议纪要立项批复都江堰市发展计划局关于温泉公园项目变更项目业主通知四川省医疗矿泉水鉴定证书传国土资函号关于印发四川省都江堰医疗热矿泉水水源鉴定意见书通知取水许可证采矿许可证建筑工程施工许可证建设用地规划许可证财务报表都江堰侏罗纪温泉公园房地产开发项目可行性研究报告第章总论项目名称都江堰侏罗纪温泉公园房地产开发项目二项目地点都江堰市蒲阳路三业主简况单位名称都江堰侏罗纪温泉公园开发有限公司二法定地址都江堰市蒲阳路号三法定代表人梁继川四注册资本金伍佰万元人民币五企业类型有限责任公司六经营范围旅游及房地产开发四可研报告研究依据与范围编制依据都江堰侏罗纪温泉公园开发有限公司提供有关项目资料四川省工程概预算定额四川省市政安装仿古园林工程计价定额及配套使用费用定额中国旅游行业发展规划编制范围四川威权财汛项目管理咨询有限公司受都江堰侏罗纪温泉公园开发有限公司委托，负责对其都江堰侏罗纪温泉公园房地产开发项目进行可行性研究，其主要研究内容为项目提出背景及建设必要性项目建设条件温泉资源概况市场分析与预测项目建筑规模与设计方案项目总投资估算与资金筹措环境保护项目财务效益分析五可研报告概要及结论意见项目建设必要性都江堰是我国极具品牌价值著名旅游城市，尤其是都江堰水利工程和青城山分别获得世界文化遗产和自然遗产称号，又是国家级风景旅游区，都江堰自大地震后旅游产业已经恢复，年全年接待游客约多万人与乐山大佛峨眉山游客总量相当。目前都江堰市委市政府提出打造国际休闲度假第城新开发战略，拟将深度开发运用旅游资源，重点面对成都重庆绵阳等城市，开创复式旅游链条即通过加大对休闲旅游设施建设，将过去单观光旅游匆匆过客，变成留得下来住得进去休闲驻客，提高游客滞留时间，提高滞留率，从而提升旅游综合消费能力，充分利用旅游资源，增加经济效益。都江堰侏罗纪温泉公园房地产开发目正是想在已有温泉公园园区内，通过增加修建万平方米休闲住房提高公园接待能力，充分发挥温泉旅游资源作用，增添休闲配套服务内容，为引客留客提供旅游休闲娱乐洗浴度假更好条件，同时通过销售住宅增加公司盈利，侏罗纪温泉公园房地产开发项目建成后，销售收入将达到万元，创造税收近万元，提供就业岗位近个，有助于推进都江堰旅游产业发展，增加社会经济效益，提高当地居民收入。二投资估算及资金来源已建园林规模及房地产开发项目规划主要指标现已修建成了个占地亩大型苏杭园林式温泉洗浴及餐饮住宿娱乐为体休闲公园，有大型洗浴中心，座园林式商务别墅楼，儿童欢乐中心座，餐饮区建筑平方米座，中心大门和侏罗纪活化石展览厅，生态停车场，公园已建成建筑面积为平方米。项目地处都江堰市西区，座落在二王庙后山下，山青水秀，风光秀丽，园内庭台楼阁，小桥流水，古木参天，珍奇花木，西蜀院子，典雅豪华，是都江堰市高挡消费场所。目前公园经营火爆，预计今年经营收入万元。温泉公园新开发房地产项目规划总占地面积平方米约亩，容积率，建筑密度，绿化率。建筑总面积为平方米，其中地上建筑面积平方米，地下建筑面积平方米。地下停车位个，地上停车位个。建设内容包括洋房住宅，底层商铺，低层洋房叠拼，商务楼，酒店，地下车位。因前期建设已完成基础设施建设和园林绿化，本次主要完成房屋建设。项目总投资经测算，项目总投资万元，其中本次土地亩，土地是原公园用地，已以出让方式获得土地使用权证，本次房地产开发项目政府批准将其由旅游用地转变为住宅用地，目前土地市价评估为万元亩。按此估算土地投入亿元。土建工程费用含精装修万元总平配套设施费用万元工程建设其他费用万元其它费用万元建设期财务费用万元销售费万元基本预备费万元。资金筹措项目总投资万元，其中都江堰侏罗纪温泉公园开发有限公司项目自有资本金投入万元，占总投资金额其中已投入资金万元土地费用万元，待投入自有资本金万元。销售款转投入万元，占总投资金额项目申请银行贷款万元，占投资总额。抵押物设置业主以该公园全部土地亩全部办理国有土地使用证作为银行贷款抵押物，按照目前市价土地评估价为万亩，初步评估价为亿元，按折价计算抵押值可以贷款额为亿元，能够满足银行贷款亿元要求，抵押物是足值。还款计划本项目向银行申请贷款亿元，还贷期年，建设期年经营期年，项目建成后以住宅销售收入预估销售收入亿元偿还银行贷款，还款计划为还贷期第年还本万元，还贷期第二年还本万元，贷期第三年还本万元。三结论意见通过该项目分析研究，我们认为项目符合国家相关政策和我省旅游发展总体规划，项目是在原温泉公园园区内建设，公园本身已经成为都江堰重点旅游项目，形成火爆经营局面，园区风景秀丽，又有温泉洗浴场所，住宅建成后极好销售，经济效益及社会效益均好。项目计划申请银行贷款万元，年即可偿还银行贷款。项目计算期为年，项目可实现销售收入万元，实现税后利润万元，项目投资利润率为，投资利税率，财务内部收益率，财务净现值万元折现率，投资回收期静态年，财务评价指标较好，该项目具有较好开发前景和良好投资回报。根据上述分析论证，都江堰侏罗纪温泉房地产开发项目有优惠政策作保障旅游区内都是唯处温泉，加上离成都最近不仅交通便利而且具有很强资源垄断性和稀缺性，大地震后，温开发区岩层边坡稳定性好，不存在滑坡崩塌泥石流等自然灾害现象。环境工程地质条件良好，开发区内无任何工矿企业，也无污染源，自然环境优良。项目建筑容积率控制在之内，建筑高度不超过米，绿化率高达。新温泉休闲中心将会是融在森林和花园中生态园区。对现有环境会有很大改善提高。以对历史和后人负责高度，作好环保规划和建设在建设期中，要按照美化净化要求作好粉尘噪音防护。并切实按环保要求，杜绝由于项目经营产生新污染，决不能忽视对环境保护，去追求近期效益，而成为历史罪人。相信我们环保意识和设计建设方案会得到环保专家和主管部门肯定和认可。第十章财务效益分析项目财务预测项目销售收入如下洋房住宅元亿元底层商铺元亿元低层洋房叠拼元亿元商务楼元亿元酒店元亿元地下车位元万元合计收入亿元详见营业收入估算表附表税金及附加详见附表营业税营业税税率为税金及附加包括城市维护建设税教育税附加地方教育税附加，当地规定税率分别采用营业税和收取。副调基金按销售收入‟收取。项目合计应交税金及附加万元。销售期成本费用经估算，销售期成本费用为万元详见附表利润总额经估算利润总额为万元详见附表所得税万元净利润利润总额所得税，净利润为万元详见附表项目总贷款期为年。其中建设期年，经营期年。还贷期年本项目向银行申请贷款万元，项目建成后以销售收入偿还银行贷款，还款计划为还贷期第年还本万元，还贷期第二年还本万元，贷期第三年还本万元。抵押物设置业主以该项目土地亩，作为银行贷款抵押，按照当地土地基准地价标准万亩，初步评估价为亿元，按折价计算抵押值为亿元。二项目财务评价项目可实现销售收入万元，实现税后利润万元，项目投资利润率为，投资利税率，财务内部收益率，财务净现值万元折现率，投资回收期静态年，财务评价指标很好。各项指标均高于行业基准指标，项目获利能力极强，该项目具有较好开发前景和良好投资回报。敏感性分析见下表敏感性分析表项目变化率财务内部收益率财务净现值万元投资回收期静态基本方案营业收入总成本费用从上表可以看出，总投资营业收入和经营成本产生变化时，虽然财务效益指标有定变化，但最低财务内部收益率都在以上，财务净现值都大于，说明侏罗纪温泉房地产项目抗风险能力极强，成本和市场变化对公司经营影响很小。盈亏平衡分析盈亏平衡点年固定成本营业收入可变成本营业税金因此项目销售达到即可保本。三结论从上述指标分析看，财务内部收益率远远高于行业平均收益率，财务净现值远大于，都江堰侏罗纪温泉娱乐中心运营保本点较低，企业利润高，从上述指标可以看出，都江堰侏罗纪温泉娱乐中心项目经济效益十分理想，具有很强抗风险能力，具有很好开发前定资产合计万元在建工程万元无形资产合计万元为该项目土地，是公司年通过市场拍卖竞价所得，共计亩，每亩购买价万元，共计万元，但是目前土地评估价值为万元亩，总值为亿元长期待摊费用为万元负债总额万元，其中长期负债万元农行项目贷款万元，灾后重建贷款万元所有者权益合计万元年销售收入万元，营业利润万元。年月公园销售收入已达万元地震后维修加大成本支出，减少了利润，预计全年销售收入超过万元下半年是旅游旺季利润会超过万元。财务指标分析资产负债率为，流动比率，速动比率，长短期偿债能力极强，公司财务状况良好，对偿还银行贷款有充分保证。第三章项目建设背景和必要性项目提出背景都江堰侏罗纪温泉公园开发有限公司历经五年艰苦努力，成功地在都江堰市区灵岩山下钻探出了达到国家医疗标准含锶镍钡碘锰热温泉。都江堰灵岩山医疗温泉开发成功，使中国最佳人居最佳魅力城市和长寿之乡都江堰旅游景区锦上添花，在著名世界双文化遗产旅游城市皇冠上又镶嵌了颗耀眼明珠。都江堰市地处四川成都平原西北部，以世界水利名珠都江堰而得名，山环水绕，城景交融，天人相应，品味独绝，是享誉中外旅游胜地。年撤灌县设市。拥有世界文化遗产最佳中国魅力城市中国优秀旅游城市中国历史文化名城等众多桂冠。都江堰旅游成势，拥有多处世界级旅游景点，包括世界双遗产都江堰古堰景区青城山景区还有龙溪虹口自然保护区，与九寨沟黄龙峨眉乐山连成线，相得益彰，成为西部黄金旅游线上枢纽。全市幅员面积平方公里，现辖个乡镇和个科技产业开发区，人口万，城市人口