主题，兼顾观光娱乐度假购物会议功能生态城市型文化休闲中心区。即水生态城中城，并核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,命名为天府水镇暂定名。通过持续开发与系统运营，天府水镇将成为四川旅游必游景区成都特色休憩中心区，针对外地旅游市场成都休闲度假及商务会议市场，以及本地消费市场综合需要，创造城市自然人类和谐互动局面，在创造极大商业价值同时，以期获得最佳综合效益。天府水镇中包括历史文化街区景观文化广场沿江商业休闲区主题博物馆特色美食城高星级酒店产权公寓酒店会议中心度假别墅等，实为个系统化旅游及商业地产区域。天府水镇成功在于它能否被视为都江堰市城市中心板块，大成都特色旅游商业板块进行运作。因而，它将通过整体性打造，创造各单体项目互补与关联性，提升与完善城市核心功能结构旅游城市旅游与商业功能结构，实现土地升值，反之也推动了项目升值，并带动周边土地升值，实现了城市经营理念。因此，天府水镇将采取城市板块整体开发模式，在政府调控监督下，由项目委托方，即四川统和实业股份有限公司担任区域运营商角色，进行区域开发。方面，与政府和相关机构合作，进行整体区域拆迁基础设施建设区域环境打造等，另方面，推动旅游项目开发商地产项目开发商项目投资商参与，整合资源，整合市场，实施集约化开发运作。作为城市区域运营商，四川统和实业股份有限公司在天府水镇些项目上将引入其它开发商，如高星级酒店等，而对于另些项目则将自行承担开发商角色，如沿江商业休闲区全部或局部等，以此，既保障了企业商业利益，又保障了天府水镇整体投资与开发水平，使之能够成为个与世界文化遗产相匹配，世界知名生态文化社区。天府水镇将采取滚动开发形式，预计建成后总建筑面积万平方米。按高拆迁成本万元亩，项目总投资人民币万元，其中商业房产投资万元，非商业房产投资万元。建成后，商业房产净利润人民币万元，营业净利率，投资净利率，内部投资回报率，投资回收期年非商业房产建成后第年收入为万元，营业净利率，投资净利率，投资回收期年。按普通拆迁成本万元亩，项目总投资人民币万元，其中商业房产投资万元，非商业房产投资万元。建成后，商业房产净利润人民币万元，营业净利率，投资净利率，内部投资回报率投资回收期年非商业房产建成后第年收入为万元，营业净利率，投资净利率，投资回收期年。二本课题研究程序北京国智景元旅游顾问有限公司受四川统和实业股份有限公司和中国民族证券有限责任公司委托，对天府水镇项目开发进行预可行性研究。签订委托协议后，以公司成员为主，由公司专家委员会相关专家，以及特邀专家担任顾问，组成项目组，对委托课题进行研究，研究成果编制为文本，即天府水镇项目预可行性研究报告。具体研究程序为编制工作计划在天府水镇项目预可行性研究工作开展前期，项目市场调研和开发策划已基本出台。根据具体情况，首先编制了工作计划，包括研究工作范围重点深度进度安排人员配置费用及文本大纲等，并与委托方进行了沟通，达成共识。项目调查与资料收集根据工作要求，项目组前往成都都江堰，在市场调研基础上，有重点地进行了实地调查，分别对市场社会行业主管部门都江堰景区项目涉及相关企业单位等进行了调查，并收集了项目建设运营等方面所必需信息资料和数据。研究评估与方案编制对资料信息进行分析，对项目开发策划方案进行评估，对项目建设规模设计方案场址方案工程方案环境保护方案组织机构设置方案实施进度方案以及项目投资与资金筹措方案等进行了技术可行性研究，并编制初步方案。方案论证对初步方案进行多角度论证比选，提出理想方案组合。综合评价由公司成员与项目顾问专家起，对方案进行环境评价商业模式评价财务评价社会评价及风险分析，以判别项目环境可行性经济可行性社会可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，对原设计方案进行了调整。报告编制经过论证和调整优化之后，进行报告文本编制。交流与修订形成报告文本，与委托方进行交流，在就内容方面达成共识后，修订完善，形成正式报告。三本课题研究依据四川省旅游发展总体规划二四川省都江堰市旅游发展总体规划三四川省都江堰水利工程管理条例四都江堰市城市总体规划说明书五中华人民共和国文物保护法六都江堰西街历史街区保护详细规划说明书年月七都江堰市城市消防总体规划送审稿年月八都江堰市环境保护十五规划年月九都江堰旅行细分，努力开拓新市场，规避过于依赖细分市场风险。六法律政策风险分析本项目为复杂休闲旅游综合开发项目，所涵盖内容复杂包括旅游房地产餐饮物流环保等所涉及环节多如规划拆迁融资房地产开发销售景观打造等，牵涉部门多，存在定政策风险，如央行对房地产开发放贷政策导向改变，如中国人民银行于月日出台关于进步加强房地产信贷业务管理通知号文，或都江堰市政府对项目政策支持变动等。对策对项目进行进步充分论证，建立快捷有效信息收集和反馈机制，综合考虑各种情况概率，设置定安全边际，统筹安排好各个环节时间节奏人员资金等事宜，实行先进项目管理体系，做好应对。本项目融资结构中考虑了这些因素，其中债务资金比例远远低于央行要求。附件开发运作计划提纲天府水镇作为旅游商业房地产区域开发项目，统和公司必须在区域运营商位置上整体把控，因此在总体策划和预可行性研究初步论证可行基础上，实际开发运作决定了项目成败。建议统和公司制定全面细致可行开发运作计划，使整个开发运作节奏安排合理。以下为开发运作计划提纲及要点前期工作区域总体规划控制性详细规划子项目详细策划景观及建筑设计充分市场评估，技术方案论证制作图纸全面招商启动全面营销启动成立项目开发公司拆迁执行计划拆迁摸底工作完毕招商运作计划项目招商启动营销运作计划概念营销管理构架和组织模式招商材料准备完毕广告传媒推广启动人员到位，培训启动策划规划设计拆迁启动第年西街历史保护区古堰水台拆迁管理运作目标建立留住游客中心游览区域，并形成水台核心景观项目建设营销运作招商运作拆迁土地面积万平米，拆迁成本亿元注意文物古迹保护和修复为民俗客栈及以后年度建设项目引入优质开发投资者为临街商铺引入经营者和投资者开发投资者必须执行规划设计和售价要求合作方式可灵活整体概念营销西街历史保护区水台营销主要针对项目开发商适宜文化保护区经营项目经营者游客协调好内外各部门关系为岷江休闲区拆迁做准备成立旅游发展公司管理景点房产开发公司协调与政府各部门关系南街道路系统古堰水台水景打造民俗客栈商铺修缮马家大院宝瓶寺开放项目马家大院宝瓶清真寺民俗客栈商铺古堰水台融资运作项目融资债权融资股权融资第二年滨河部分休闲区入口接待区美食城拆迁管理运作目标形成个沿边结构，打造出主要商业房地产区域，以美食休闲为主题，扩大景区个整体开发区域，十分必要。项目可行性评价要点区域开发可行性都江堰市进行城市经营内部和外部条件基本具备，当地政府也有决心通过旧城改造，推动实现城市快速合理发展。天府水镇区域定位明晰，地上构筑物虽然密集，但形态和隶属关系相对简单，使得拆迁力度大，但难度不大，成本可控制。加之区域运营开发商四川统和实业股份有限公司有很强实力和素质，在与政府及相关机构协调运作中，天府水镇作为个整体进行开发是可行。市场可行性古堰景区年游客已达万人次，而古堰景区目前游客进入天府水镇是种必然，到年古堰景区按增长，可达到万人次。每年在南桥及河堤休闲进餐人，初步估算为万人次左右，由于拆迁，该部分游客将由部分时间中断。目前休闲消费价格相对较低，消费层次较低，与建成后景区消费有定差距，因此，可以按现有游客作为为来休闲游客保守估计基数，即万人次。这部分客人与古堰景区游客交叉比例应小于，扣除交叉部分，基数为万人次。这两部分客人为本项目提供了个基本市场基础，保证了基础市场容量，为万人次根据都江堰市旅游总规，年都江堰市游客人次将达万人次，其中到古堰景区外其他景区万人次，扣除重复统计因素，按计算实际游客人数，即万人我们认为，天府水镇建设过程中分步建设分步开放及建成以后，该部分游客将有会进入天府水镇娱乐休闲，我们可以得到年其他景区进入天府水镇人次数为万人次。成都人有休闲游消费习惯，按增长率保守估计，年成都人休闲游人次应达万由于天总论项目概况都江堰市是四川省的县级市，隶属于省府成都，位于成都市区西北约公里。都江堰市是川西地区进入成都平原地区的第座经济重镇，作为国家历史文化名城，因世界文化遗产都江堰水利工程即都江堰景区而闻名遐迩。都江堰市山水相依，自然环境条件优越，曾获得过首届中国人居环境范例奖，以及联合国迪拜国际改善居住环境良好范例奖。整修修复更新等措施，对文物古迹加以恢复性保护，同时，针对文物特征，赋予定旅游价值，以此提高了天府水镇整个区域旅游吸引力，保护与开发相促进，在文物保护上是可行方式。都江堰市因水建堰，因堰兴市，作为个滨水城市，凝聚了中国几千年来滨水而居人类生活方式。水文化，在都江堰市既有显著体现，也具有定个性特征。天府水镇以水文化为主题，在文化利用保护与传播方面，都是可行。工程技术可行性从工程技术角度看，该项目在选址地质条件水电配套土木建筑设备设施等各相关方面，不存在实质性工程技术障碍，具备工程实施各方面条件。但子项目还需做进步论证。环境保护可行性从环境上看，都江堰山水林城堰相依共存，拥有优越生态与气候条件，岷江及其穿城而过七条支流水质良好，市区内玉垒山等山体植被保护较好。天府水镇通过设计建造大面积绿色景观，纳入都江堰市生态环境建设和保护工程体系，将保证植物多样性，与玉垒山及保护详细规划说明书年月七都江堰市城市消防总体规划送审稿年月八都江堰市环境保护十五规划年月九都江堰旅游局年工作报告十都江堰旅游局年工作报告十国家计划委员会发布关于建设项目进行可行性研究试行管理办法十二国家计划委员会建设部发布建设项目经济评价方法与参数第二版十三国家