城中村工业区项目立项投资分析报告

本地块原有建筑物主要为厂房，租用的工业企业主要为五金电 路板及模具等，这些企业在加工过程中会产生定量的生产污水有 害气体及噪声，从而对周围环境造成比较严重的污染，而解决这问题最彻底最有效的办法是对这些污染企业进行搬迁。

本项目的建设， 将拆除原有的工业厂房，并对该地块进行合理的规划，大大改善周围 的环境条件，增加绿化覆盖率，从而满足了环境保护的要求。

城中村改造是加强环境保护建设生态市的要求 为全面落实科学发展观，加快建设和谐深圳效益深圳和国际化城 市国家创新型城市，根据国务院关于落实科学发展观加强环境保 护的决定国发和第六次全国环境保护大会精神，我市须加强环境 保护建设生态城市。

建设生态市的重要性和紧迫性。

深圳经济特区建立以来，历届市委市政府高度重视环境保护工 作，在经济社会高速发展的同时，我市环境保护工作不断加强，生态 环境质量总体保持良好，环境污染和生态破坏势头基本得到遏制，并 获得了国家环境保护模范城市全球环境佳等荣誉，为 建设可持续发展的生态市奠定了良好的基础。

但是，短时间高强度的 开发建设，使其他城市分阶段缓释出来的资源环境问题，在深圳集中 显现，资源环境对于经济社会发展的瓶颈制约不断加剧，四个难以 为继的矛盾日益突出。

深圳要在新世纪新阶段实现新的更大发展， 就必须切实探索和形成破解资源环境紧约束的科学发展对策，推动自 主创新，发展循环经济，加强环境保护，建设生态城市。

生态市是以 系统生态学理念为指导的种理想城市发展模式。

它通过综合协调城 市经济社会活动与资源环境间的相互关系，实现城市经济持续稳定发 展资源能源高效利用生态环境良性循环和社会文明高度发达。

因此，在进步巩固和深化国家环境保护模范城市创建成果的基础 上，贯彻环境优先方针，全面推进生态市建设，是深圳在新的发展时 期的更高追求，是深圳全面落实科学发展观，克服四个难以为继， 实现和谐深圳效益深圳发展目标的必然选择。

各级党委政府必须站 在全局的高度和事关深圳长远发展的战略高度，充分认识到深圳建设 生态市的重要性和紧迫性，切实把建设生态市的各项措施落到实处。

建设生态市的总体要求和基本原则。

以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，全面贯彻落实科 学发展观，深刻把握我市经济社会发展阶段性特征，以转变发展模式 为主线，以提升生态环境质量为核心，以体制机制创新和科技创新为 动力，坚持经济建设与生态建设同步经济发展与环境保护并重经 济效益与环境效益双赢，加快构建协调发展的生态经济体系自然宜 居的生态环境体系和谐友好的生态文化体系权责明晰的生态环境 执法和保障体系，努力开创以环境保护优化经济增长促进社会和谐 的新局面，把深圳建设成为充满活力的可持续发展生态市。

在实际工作中应把握好以下几项原则 坚持环境优先。

自觉遵循自然规律和经济规律，把环境优先的理 念体现在经济工作的指导思想和宏观决策上，落实到具体工作中，在 经济发展的同时自觉服从环保要求，不以牺牲环境为代价换取经济社 会发展。

坚持以人为本。

把满足市民日益提高的环境质量需求作为环保工 作的出发点，保障和鼓励全社会参与环境保护，坚决维护群众环境权益，切实解决市民关注的影响群众健康的环境问题。

坚持重点突破。

重点从源头上防治污染和保护生态环境，加大对 环境污染和生态破坏的综合整治力度，有计划有层次地推进生态市 建设。

着力推进特区外环境保护，实现特区内外生态建设均衡协调发 展。

坚持机制创新。

突出加强管理体制创新，建立和完善环境保护长 效机制。

严格环境保护绩效考核，增强环境监管的协调性整体性。

大力推进区域部门和社会等多种资源的优化配置，建立统因其他公共利益需要，市区政府决定进行改造的。

城 中村内股份合作企业要求进行改造的，应当经过区政府同意，并纳入 本区城中村改造计划，依照本规定进行改造。

本地块原有建筑物主要为厂房，租用的工业企业主要为五金电 路板及模具行业，这些企业在生产加工过程中会产生定量的生产污 水有害气体及噪声等污染，存在环境污染，且城中村内股份合作企 业要求进行改造，因此该项目符合列入深圳市各区城中村改造计划的 要求。

该项目的建设符合深圳市城中村改造的政策要求 深圳市城中村旧村改造暂行规定第四条指出，鼓励国内外 有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目。

城中村内 股份合作企业可以与国内外有实力的机构合作建设所在地城中村改 造项目符合条件的，也可以建设所在地城中村改造项目。

第十 条指出，城中村改造的建设项目必须同时符合以下条件开 发建设项目符合城市规划的有关要求二明显改善村内及周边地 区的生态环境市容市貌交通环境及其他生活环境三增加绿地面积完善公共基础设施四村内及直接受改造项目影响需 要拆迁安置的居民得到合理安置和补偿。

该城中村改造项目已包含在宝安区布巷口村改造专项规划中。

该项目的建设将消除现有的工业生产污染，明显改善村内及周边地区 的生态环境市容市貌交通环境及其他生活环境。

可增加绿地面积 和公共开敞空间，完善公共基础设施。

同时可对拆迁补偿问题进行妥 善处理。

因此该项目的建设完全能满足以上四条要求。

该项目的建设符合产业优惠政策 特区内外各区提出城中村旧村改造范围时，应以市国土房产 部门划定的各集体股份合作公司保留使用的红线用地范围为依据，并 可根据周边路网和用地规划情况作适当调整，调整增加的用地面积不 得超过原划红线用地面积的，并且最大不超过平方米。

深圳市城中村旧村改造扶持资金管理暂行办法规定第 三条市政府通过协调使用市城改扶持资金，对城中村旧村改造予 以配套扶持，引导和鼓励区政府集体及个人资金共同投入，全面推 进全市的城中村旧村改造。

第七条市城改扶持资金主要用于 城中村旧村综合整治改造项目的扶持，包括改善消防设施， 改善沿街立面，环境整治，改善市政基础设施，改善公共服务配套设 施等二市领导小组确定的其他事项。

城中村改造是开发商获得建设用地的条重要途径 城中村改造拉升土地供应。

除了政府公开出让的土地供应外，另 条途径便是通过城中村的改造来增加土地供应。

近年来由于可用于开发的土地量日渐减少，政府计划供应的商品房用地也就自然少了， 因此房地产用地的开发对于城中村的改造寄予了厚望。

根据对城市空间环境和基础设施承载力的分析判断，依据各层次 规划确定的城市建设规模，协调改造与城市房地产市场劳动力市场 的关系，并综合考虑与公共财政土地供应计划的相互作用，科学确 定城中村改造的规模。

以平均数计算，年全市年内由城中村改 造可获得约万平方米的用地，按照深圳市房地产项目容积率平均 数计算，将会有万平方米以上的建筑面积可进入房地产市场。

包括万科金地等企业在内的很多开发商都开始介入了深圳的城 中村改造。

金地的渔农村城中村改造项目取得成功后，又成功签约建 筑面积逾万平方米的岗厦旧改项目，如此很好地缓解了商品房用 地供应的矛盾。

在未来几年之内，旧城改造将会成为深圳城市建设的 重头戏，是深圳新增土地的重要来源，将提供约有年的供应量， 大大缓和目前住房供需紧张及住房价格上涨的矛盾。

本项目用地拆迁补偿问题能够妥善解决 本项目属于城中村改造项目，作为城中村改造项目，其最头痛的 问题之就是住户搬迁及旧房的拆除补偿。

解决拆迁补偿问题的原则 在充分调查的基础上通过协商的办法解决双方应本着互惠互利 的原则遵守国家及深圳市有关拆迁补偿的规定按照市场规律确定 补偿价格保证原业主的根本利益得到有效的落实包括每月有不低 于万元的房产出租收入。

拆迁补偿问题的解决方案 本项目地块来源为工业区用地。

目前地块上有栋工业厂房和 栋宿舍楼，占地面积约为平方米，总建筑面积约为平方 米，容积率约为。

土地使用权人为实业股份有限公司，这些 房产均以出租的形式对外经营。

该地块已列入村改造专项规划的 远期规划中。

根据现场调查及目前房地产市场行情，现提出如下两个 解决方案以供选择。

方案 以建筑面积赔的方式现行宝安区旧村改造项目拆迁补偿 标准赔偿率，由房地产开发商给业主次性补偿龙岗区大工 业区片区新建标准厂房及配套设施，总建筑面积平方米，并负 责相关补偿。

即由布巷口村实业股份有限公司出让该地块土地使用 权由开发商在龙岗区大工业区片区内购置土地，并负责标准厂房建 设后移交布巷口村实业股份有限公司，并负责补偿搬迁进程中业主损 失的每月不低于万元的房产出租收入。

要求新建标准厂房水电 燃气电信等基础配套设施齐全，道路通畅，绿化率，容 积率。

方案二 由实业股份有限公司及房地产开发商共同开发该地块的房地 产，实业股份有限公司负责出让土地使用权，房地产开发商负责 提供全部开发建设资金。

所开发的商品房按三七分成，即布巷口村实 业股份有限公司得三成商品房，房地产开发商得七成商品房。

若容积 工程概况 工程名称工业区改造工程 二工程地点位于深圳市 三建设单位房地产开发股份有限公司 四工程规模 本工程拟由五栋住宅地下室幼儿园和会所组成，其中 栋楼层高度均为层第栋的二层为会所栋为层 高的连体楼，其二楼为幼儿园。

总建筑面积为平方米，其 中住宅平方米，商业平方米，公建配套平方米， 地下室层建筑面积为平方米，停车位个。

二项目总论 项目背景 项目开发土