这里作解释性说明相信目前日照市大部分房地产开发商在项目确立开发之初，对项目都有个市场定位和广告推广主题，但是往往在实际操作过程中，大都偏离了主题，在消费者心目中变楼盘定位模糊，与竞争对手相比项目优势不明显，缺乏足够吸引力。我们认为造成该种状况有以下方面原因第，项目本身定位和宣传内容未能与其竞争对手区别开来，大同小异。例如精品楼盘人文府邸高尚社区市中心房子财富之源„„第二，项目在操作过程中，由于产品变化和市场竞争原因，在后期项目推广过程中，逐渐以产品宣传为主，或与竞争对手跟风宣传，丧失了原有市场定位。例如我家门口是大学城市花园，目前已改为生活在，我们认为后者在消费者形象定位上略逊前者，如此例子还有很多。第三，楼盘规划水准与广告宣传水准背离，目前本地开发商大都愿意将钱花在广告及策划上，而对前期产品规划费用却极为节省，倾向于本地规划设计部门来负责其产品规划景观及施工图设计，但是由于本地人员设计水准和服务意识所限，其作品往往不能适应消费者日益开阔视野和向往生活方式，造成开发商曲高和寡局面。市场主要表现在产品外立面缺乏特色户型单等方面，致使市场楼盘形象同质化现象严重。第四，受房地产企业决策者开发经验和专业程度所限，目前大多房地产公司项目市场定位和广告推广方案是以该企业决策者个人判断来决定，而不是由专业团队通过市场调查来制定，这样在项目推广过程中，难免会因为个人市场信息来调整项目推广策略，而造成项目形象定位在消费者心目中随时改变现象。综上所述，我们认为该项目楼盘形象定位定要与竞争对手区别开来，目标如下在消费者印象中确立，该项目是日照市未来城市中央商住区核心地段房子在消费者印象中确立，该项目是日照市同等品质及价位楼盘中最漂亮房子在消费者印象中确立，该项目是同等品质及价位楼盘中最具个性化品位房子在消费者印象中确立，该项目是同等品质及价位楼盘中物业管理最好房子在消费者印象中确立，该项目产品多房地产公司项目市场定位和广告推广方案是以该企业决策者个人判断来决定，而不是由专业团队通过市场调查来制定，这样在项目推广过程中，难免会因为个人市场信息来调整项目推广策略，而造成项目形象定位在消费者心目中随时改变现象。综上所述，我们认为该项目楼盘形象定位定要与竞争对手区别开来，目标如下在消费者印象中确立，该项目是日照市未来城市中央商住区核心地段房子在消费者印象中确立，该项目是日照市同等品质及价位楼盘中最漂亮房子在消费者印象中确立，该项目是同等品质及价位楼盘中最具个性化品位房子在消费者印象中确立，该项目是同等品质及价位楼盘中物业管理最好房子在消费者印象中确立，该项目产品具有较高性价比，增值潜力巨大。推广策略根据项目实际情况及未来政策面不确定性，同时项目本身定位对商业部分经营业态有着定限制，所以我们认为该项目应该以多层产品为先期主打推广，高层部分次之，同时势日照地处青岛与连云港之间，交通便捷。日照市地处陆桥经济带与东北亚经济圈环黄渤海经济圈切点上，是两大国际经济区域结合部日照市地处中国黄河流域本不仅引发购房者贪大求阔，更直接导致多套房屋持有者待价而沽，造成目前二手房市场房源充足，却交易严重低迷怪现象。其次，政策执行力能否得到切实加强。在飞涨房价和膨胀房地产业中，部分地方政府近年来扮演角色耐人寻味由于自身利益和眼前利益，过多过深地介入房地产业，往往置中央部署于不顾，使调控政策执行力大打折扣。政策分析人士认为，从年月国家十部门联合检查各地调控效果，到即将开展专项督查，表明中央政府问责剑锋已明确指向政策执行力。纵观数年来我国房地产业发展过程，可以说是从乱到治从无序到有序到规范过程。这个过程，经济学家称为房地产产业过渡时期，专家预计这个时期可能还要持续数年。但是就房地产行业对我国经济增长拉动作用和带来社会进步贡献来分析，国务院及央行目前出台系列新政最终不过是抬高房地产开发投资门槛，保护消费者和国家金融机构利益，更好地发挥房地产支柱产业作用。央行出台中国房地产金融报告中明确肯定了房地产业是拉动经济增长支柱产业，并表示要继续支持房地产业健康发展，使其支柱产业功能得到充分发挥。同时就房地产行业在中所占比例来分析我国目前房地产行业占比例为左右，而美国等西方发达国家房地产行业所占比例高达，所以无论从国家经济发展需要，还是从世界经济发展规律中都可以预见中国房地产行业是个朝阳产业，还将会有巨大发展前景和利润空间。形势比人强，识事务者为俊杰，般来说，在市场经济条件下，行业洗牌旦开始，对于激烈市场竞争中那些弱者来说，就很有可能避免不了被淘汰出局下场。而对于那些自身综合素质较高企业来说，则机会无处不在，只要能够准确定位，适应市场潮流，在行业洗牌之时，暗藏也可能是做大做强天赐良机。综上所述，我们认为在目前宏观市场条件下进行房地产项目开发，定要认真研究规避政策风险，充分认识本地区市场竞争环境和消费者心理状态，设计出适合当前市场需求和政策提倡产品，有计划分步骤对项目进行开发。区域分析山东省日照市地处中国黄海之滨，山东半岛南翼，隔海与日本，韩国相望。市域面积平方公里，海岸线公里，人口万，其中市区人口万人。几年来在市委市政府领导下，日照市实施港口立市科教兴市工业强市生态建市发展战略，不断提高城市核心竞争力，使日照市经济和城市形象实现了跨越式发展。与此同时，日照市房地产行业随着日照市经济持续发展和城市基础建设不断推进，也取得了巨大发展。近几年来日照市房地产业增长速度直位于山东省各城市前列，对日照市城市化进程推进和城市知名售宣传也是个重要考虑因素。同样两个产品规划方面建议，个在销售上容易显现，另个则不容易表达，这就需要我们在兼顾产品品质基础上，注意恰当选择。与其他营销组合样，投入和产出价值比是产品策略最后决策准则。但和其他营销组合不同是，房地产产品策略在产品规划方面投入往往是巨大，很难修正，只有迎合市场需求产品规划才能最终取得丰厚效益。所以我们建议在该项目开发规划前定要经过细致市场调研，充分了解市场需求，准确定位，而产品只做到适当超前即可。楼盘形象定位前面已经论述到该项目市场定位，与东月停车收入为万万。税金销售税金国家规定增值税率为万元万元万元万元所得税收入总额为万元，扣除费用万元，扣除税金万元，所以第年无所得税。项目费用销售收地区背景二项目背景规划建设落后停车需求增大非法占用道路现象严重三项目介绍四项目建设拟建地点核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,建设规模概算投资效益分析五结论与建议地区背景无锡盛岸路修建于年，直达中心城区，连接省道锡宜高速公路出口，是我市条重要的对外联络通道。地区背景二项目背景规划建设落后停车需求增大非法占用道路现象严重三项目介绍四项目建设拟建地点核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,建设规模概算投资效益分析五结论与建议地区背景无锡盛岸路修建于年，直达中心城区，连接省道锡宜高速公路出口，是我市条重要对外联络通道。路段周边集中了蓉湖号榕湖山水惠华新村二泉花园盛岸村盛岸二村盛岸里等众多居民小区，繁忙过境交通加上密集居民出行，导致此地通行能力弱，经常出现交通拥堵现象，快速内环凤翔路段建成通车后，更吸引了大量交通流，加重了盛岸路压力，但于此相对是路段沿线停车场地欠缺，导致大量车辆违章停放占据车道，进步加大了同行压力，解决停车难，缓解通行压力需求日益凸显。二项目背景规划建设落后无锡盛岸路原本因为公路状况，相对市区距离较远，仅做为本市条对外联络通道，更多承担是出入本市职能，过往车辆大多为过路车，车辆停放需求不大，因此，在些老旧小区规划过程中，车位停放放在了次要位置并未给予过多重视，停车场地规划不太合理，配建指标相对滞后，但是近年来本市经济发展迅猛，人们收入增高使得私家车普及率逐年攀高，停车场地供应逐渐无法满渐无法满足需求。停车需求增大近几年本市大力发展公路建设，极大缩短了本地块与城中心距离，本地区居住环境也在原有惠华新村盛岸村二村等基础上新增了榕湖号榕湖山水二泉花园等新型商品房入驻，随着消费水平与地区居住居民素质逐步提高，停车难问题愈发严重。非法占用道路现象严重北塘区交警大队位于盛岸路与惠丰路交接口，大量事故车处理由于缺乏停车场地，只得非法占用正常道路，导致秩序混乱交通不便，同时原本些老旧小区由于规划建设落后，小区业主日益增多私家车也无法停于小区内，占用了道路两旁正常道路。三项目介绍基于以上原因，为了缓解本区域停车难问题，本公司拟于盛岸路与惠丰路交界位置修建个停车场四项目建设拟建地点无锡盛岸路于惠丰路交界处图片地形地貌条件项目建设地址地形平坦开阔，原为规划道路，基本具备施工条件土地面积因该地址原为规划道路，性状规则方正，土地硬实，合计余平方米地理位置条件场地位于盛岸路于惠峰路交界处，面对北塘交警大队，周边地区又有大量社区，停车需求旺盛，同时具备定露天广告价值。建设规模初步拟定建设面积平方米，个车位，个出入口，进出口中间设置岗亭，节约人工。图片概算投资效益分析第年状况成本费用估算固定成本辅材消耗，合计人民币万元工资及福利费设备折旧费等，合计人民币万元工资及福利现场控制人员人，职工平均工资收入年薪万万元，因为第年最快这里作解释性说明相信目前日照市大部分房地产开发商在项目确立开发之初，对项目都有个市场定位和广告推广主题，但是往往在实际操作过程中，大都偏离了主题，在消费者心目中变楼盘定位模糊，与竞争对手相比项目优势不明显，缺乏足够吸引力。我们认为造成该种状况有以下方面原因第，项目本身定位和宣传内容未能与其竞争对手区别开来，大同小异。例如精品楼盘人文府邸高尚社区市中心房子财富之源„„第二，项目在操作过程中，由于产品变化和市场竞争原因，在后期项目推广过程中，逐渐以产品宣传为主，或与竞争对手跟风宣传，丧失了原有市场定位。例如我家门口是大学城市花园，目前已改为生活在，我们认为后者在消费者形象定位上略逊前者，如此例子还有很多。第三，楼盘规划水准与广告宣传水准背离，目前本地开发商大都愿意将钱花在广告及策划上，而对前期产品规划费用却极为节省，倾向于本地规划设计部门来负责其产品规划景观及施工图设计，但是由于本地人员设计水准和服务意识所限，其作品往往不能适应消费者日益开阔视野和向往生活方式，造成开发商曲高和寡局面。市场主要表现在产品外立面缺乏特色户型单等方面，致使市场楼盘形象同质化现象严重。第四，受房地产企业决策者开发经验和专业程度所限，目前大多房地产公司项目市场定位和广告推广方案是以该企业决策者个人判断来决定，而不是由专业团队通过市场调查来制定，这样在项目推广过程中，难免会因为个人市场信息来调整项目推广策略，而造成项目形象定位在消费者心目中随时改变现象。综上所述，我们认为该项目楼盘形象定位定要与竞争对手区别开来，目标如下在消费者印象中确立，该项目是日照市未来城市中央商住区核心地段房子在消费者印象中确立，该项目是日照市同等品质及价位楼盘中最漂亮房子在消费者印象中确立，该项目是同等品质及价位楼盘中最具个性化品位房子在消费者印象中确立，该项目是同等品质及价位楼盘中物业管理最好房子在消费者印象中确立，该项目产品多房地产公司项目市场定位和广告推广方案是以该企业决策者个人判断来决定，而不是由专业团队通过市场调查来制定，这样在项目推广过程中，难免会因为个人市场信息来调整项目推广策略，而造成项目形象定位在消费者心目中随时改变现象。综上所述，我们认为该项目楼盘形象定位定要与竞争对手区别开来，目标如下在消费者印象中确立，该项目是日照市未来城市中央商住区核心地段房子在消费者印象中确立，该项目是日照市同等品质及价位楼盘中最漂亮房子在消费者印象中确立，该项目是同等品质及价位楼盘中最具个性化品位房子在消费者印象中确立，该项目是同等品质及价位楼盘中物业管理最好房子在消费者印象中确立，该项目产品具有较高性价比，增值潜力巨大。推广策略根据项目实际情况及未来政策面不确定性，同时项目本身定位对商业部分经营业态有着定限制，所以我们认为该项目应该以多层产品为先期主打推广，高层部分次之，同时势日照地处青岛与连云港之间，交通便捷。日照市地处陆桥经济带与东北亚经济圈环黄渤海经济圈切点上，是两大国际经济区域结合部日照市地处中国黄河流域