1、“.....曾国安,陈乙市场营销学第四版西南财经大学出版社，杨伯华,缪德西方经济学原理第四版西南财经大学出版社，孙晓璐房地产经营管理本通经济科学出版社，艾伟杰房地产经纪基础中国建筑工业出版社，郭松海房地产基础知识中国环境科学出版社，格水平产生影响的因素。包括以下几个位置因素房地产位置的优劣直接影响所有者或使用者的生活满足程度经济收益或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，如是坐落在城市还是乡村，是位于城市中心区还是边缘地带，是临街还是不临街，是处于向阳面还是背阳面，价格会有较大的差异。尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右。尽管位置不能代表房地产的切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化，这种变化可能是由于城市规划的制定或修改交通建设或改道，也可能是由于其他建设引起的......”。

2、“.....其价值会上升反之，其价值会下跌。地形地势和地质因素地质条件决定着土地的承载力，也决定着建设费用的高低。建造同样的建筑物，地质条件好的土地，需要的基础建设费用低，从而地价高相反，则需要的基础建设费用高，地价则低。由于地形地势的平坦起伏低洼等影响到房地产的开发建设成本或利用价值，从而影响其价格。般来说，土地平坦，地价较高土地高低不平，地价较低。在其他条件相同时，地势高的房地产的价格，要高于地势低的房地产的价格。土地面积和外形因素同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异。般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，地价必低相反，地价则高。土地外形是否规则，对地价也有定影响。矩形地的价格较高，而其他形状的土地价格则偏低。建筑物本身因素建筑物的规划设计平主要分为消费需求和投资需求。从消费需求来说，近年来随着中国城市化进程的加快旧城改造的加速......”。

3、“.....形成了对房地产市场巨大的需求。从投资需求来说，近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金在寻找投资渠道。而股票期货基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。消费者预期消费者预期是房地产价格变动的根本原因。在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期，也就是说，经济社会预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。另方面，开发企业为了自身的利益，味强调房价在未来将继续上涨。给了消费者种房价还要上涨的预期。在房地产销售过程中，房地产企业通过销售控制的方式，实现价格低开高走的走势，同时并利用消费者的信息劣势......”。

4、“.....这种消费预期是影响房地产价格的根本原因。总的来说，影响房地产价格的因素是多种多样的，这些因素除了本身会直接影响房地产价格以外，各种因素也会相互影响，如利率因素会直接影响到房地产价格，同时也会影响到房地产开发投资消费者预期等方面。而且，房地产价格也会反过来影响这些因素，如房地产价格对建材价格对面格局功能质量外观形象等因素，对房地产价格均有较大影响。以建筑物的外观形象为例，它包括建筑式样风格和色调等，对房地产价格有很大的影响。凡是建筑物外观新奇美丽，可给人以舒适的感觉，则价格就高反之，单调呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑厌恶，则价格就低。区位环境因素影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产四周的物理性状因素。这方面的因素主要有大气环境声觉环境水文环境视觉环境和卫生环境。房地产四周安放的东西是否杂乱空气质量的好坏......”。

5、“.....公园绿化等形成的景观是否心旷神怡清洁卫生状况等。这些因素都是会对对房地产价格造成较大影响的。三其他因素其他因素是指除般因素和区域因素以外的些影响房地产价格的因素。心理因素心理因素对房地产价格的影响是不容忽视的。人们对房地产市场价格变化的心理承受能力，或对价格的心理评估都是构成心里因素的要素。房地产需求者到处寻找适合的房地产，当选到中意的房地产后，该房地产的拥有者并无出售之意，那么房地产需求者就必须要搞市场价的价格才有可能购买到中意的房地产。因而造成了房地产价格的变化。房地产拥有者有时发生资金周转困难，被逼无奈只好出售名下的房地产变现，这时他的房地产成交价格般会低于正常价格。需求需求拉动是房地产价格上涨的直接因素。房地产的需高低直接决定消费者的消费层次和结构......”。

6、“.....住宅会向面积更大结构更合理配套服务更全面的趋势发展另方面，部分原来没有购买力的需求通过收入的增加，转化为有效需求。同时随着可支配收入的增加，会增加人们的投资需求。房地产作为种特殊的商品，既具有供人居住商用的消费功能，也具有投资价值。如果居民收入增加，是由于中低等收入水平者的收入普遍增加，则因其边际消费倾向较大。其增加的收人大部分甚至全部用于生活改善上。衣食之余，用以提高居住水平，自然促使居住房地产价格上涨，但如果居民收入增加，是由于高收入水平者的收入增加所致，那么因为其生活上几乎已达到应有尽有的地步，所以其边际消费倾向甚小，增加收入的大部分甚至全部都用于储蓄或其他投资，在这种情况下对居住房地产的价格变动影响不大。但如果利用剩余收入从事房地产投资，则必然影响房地产价格上涨。因此，收入的增加应该导致房地产需求增加，房价上升......”。

7、“.....更多地受制于利率经济政策心理预期等投资决策影响因素的变化。社会因素影响房地产价格的社会因素主要有政治及社会安定状况及房地产投机行为。政治及社会安定状况如果现行政权稳固社会安定，那么人们会乐于对住宅进行房地产投资。相反，如果发生重大的政策变动甚至是社会动荡或者战争，则会严重影响人们投资房地产的比例，而转向投资黄金珠宝等便于携带和变现的资产，从而会造成房地产价格低落。对土地出让的程序进行规范对土地出让过程进行监督。目的是为了最好的使用每寸土地，加强国家队土地所有权的调控以及中央对地方政府的监督。住房制度住房制度对房地产价格的影响也很大。实行廉租房制度保障型住房等实惠型政策，必定会造成房地产价格低落。城市规划土地利用规划及城市发展战略这些因素对于房地产价格的影响也是很大的，比如城市规划中所规定的土地用途绿化率容积率建筑高度等指标都会对房地产价格造成很大影响......”。

8、“.....税收手段是财政政策的主要手段，它是通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。涉及房地产方面的税种主要有土地使用税土地增值税房地产税房地产开发契税营业税个人所得税印花税等。近几年来，我国房地产发展极为迅速，房价涨幅过大，为了规范地产税收，发挥税收的调控作用，国家制定了系列税收政策，对于房地产价格起到了定的影响。价格政策房地产价格政策可看作两类高价政策和低价政策。高价政策市指房地产价格未受到政策的制约，从而不受限制的上涨低价政策则指政策对房地产价格进行打压抑制，从而使价格降低保持在定的位置。国际因素国际因素主要包括世界经济情况军事冲突情况政治对立情况和国际竞争情况。这系列的因素对我国房地产价格的影响因素虽然不是很大，但也不可忽视。二区域因素区域因素是指特定区域内的自然条件与社会经济等因素结合所产生的区域性......”。

9、“.....通过在不同时期，不同地点买卖房地产，从而获取价差利润的行为。当地房地产价格快速上升时，那些预计房地产价格还会进步上涨的投机者蜂拥而至，纷纷抢购，形成种虚假需求，于是就促使房地产价格继续上涨，呈现虚高形势。而房地产价格快速下降时，那些预计房地产价格还会进步下跌的投机者们就开始抛售房地产，这就促使房地产价格继续下跌。当房地产价格达到低谷时，那些怀有日后房地产价格还会上涨心理的投机者便购置房地产。等待日后房地产价格上涨时售出，这样以来就会造成当房地产需求小的时候，投机者便购置房地产，造成房地产需求增加而当房地产价格上涨时投机者又抛出房地产，增加房地产供给。按照经济学的理论有效需求等于消费需求加上投机需求,消费需求是实实在在的需求,这种需求不会引发房地产泡沫,而投机需求的产生则为泡沫的产生提供了必条件......”。