筹措本项目预测共需筹措资金，万元。现已投入，万元，全部为自筹资金。后期工程，万元，其中，万元申请银行贷款，其余资金利用住宅及写字间部分商业网点销售回款补充。效益分析本项目总建筑面积平方米项目总投资万元后续建设周期年月年月用于销售面积住宅及写字间平方米商业网点平方米销售均价住宅及写字间元平方米商业网点元平方米项目销售收入万元项目销售周期年月年月项目自留面积平方米自留面积估值万元结论日神广场项目位于东中街核心商圈，地理位置优越，周边新兴商业氛围浓厚，生活配套齐全，交通便利，地铁号线出口近在咫尺，在不久将来该区域将真正成为沈阳市最具魅力现代化都市商贸中心。目前区域市场五星级酒店高端商务酒店公寓式住宅产品及甲级写字间供应量严重不足，区域市场存在空白。该项目裙楼酒店已经和皇冠酒店公司达成协议，具备打造高端物业条件，结合建筑体特点，本次产品规划是将项目打造成集酒店写字楼商业公寓于体地标型综合物业，填补区域市场空白，随着东中街日渐形成商业氛围，解决高端客户群对高端物业需要，满足其工作生活购物娱乐步到位需求。本项目主体结构越，周边新兴商业氛围浓厚，生活配套齐全，交通便利，地铁号线出口近在咫尺，在不久将来该区域将真正成为沈阳市最具魅力现代化都市商贸中心。目前区域市场五星级酒店高端商务酒店公寓式住宅产品及甲级写字间供应量严重不足，区域市场存在空白。该项目裙楼酒店已经和皇冠酒店公司达成协议，具备打造高端物业条件，结合建筑体特点，本次产品规划是将项目打造成集酒店写字楼商业公寓于体地标型综合物业，填补区域市场空白，随着东中街日渐形成商业氛围，解决高端客户群对高端物业需要，满足其工作生活购物娱乐步到位需求。本项目主体结构已经封顶，资金到位后工程可全面展开，短期即可交房并销售，取得销售回款。因本项目前期成本低，具有明显成本优势，而目前区域市场商品房价格又大幅提升，公寓式住宅产品及甲级写字间定平，另外，地铁号线通车后，沈阳市民出行方式改变，使地铁价值体现更加明显，预计地铁沿线商品住宅项目将出现更大幅度增长。区域市场分析全长公里沈阳中街有着多年历史，随着城市建设经济快速发展，沈阳商业也面临着更高层次需求。为此，沈阳市提出将中街东延两公里，使整个中街步行街长度达到公里，打造国内最长最繁华业态最为丰富商业街发展规划。东中街面积约为平方公里。可供开发面积约平方公里。与原来条状商业街区不同，津桥路小东路大东路和东顺城街大什字街小什字街构成三横三纵路网格局，使东中街在区域交通上更具优势。中街东延中程起点为东顺城街，直至大东区滂江街，与矿山中捷地块连为体。全新规划东中街商业区将以故宫为源点，西接中街，东至龙之梦亚太中心，贯通东中街，宛如个展开城市坐标。与中街相连东中街，在设计中将保持畅通无阻，西入口与中街通过全天候天桥紧密相连，使中街人流自由流动。而对于步行均生产总值年均增长，地方财政般预算收入年均增长以上，农民人均纯收入年均增长以上，单位生产总值能源消耗下降以上。到年，地区生产总值比年年均增长，人应辐射影响和载体作用必将体现。随着中心城市重建，城市规模日益扩大，必将给沈阳市房地产带来无限商机和巨大升值潜力，沈阳市房地产具有极佳开发优势。宏观经济稳步增长，房地产投资增速趋缓近几年，沈阳市经济水平发展速度加快，地区生产总值连续七年保持两位数字稳定增长率。经历了年金融风暴，年实现宏观经济平稳过渡，据沈阳市统计局数据显示，沈阳市全年地区生产总值达到亿元，增长率，国民经济稳定增长，成为沈阳市房地产稳步发展前提在沈阳市地区生产总值中，第二产业仍然贡献最大，占整体，并保持了同比快速增长，随着经济和现代服务业发展加快，沈阳市第三产业发展速度也逐步加快，年实现同比增长。沈阳市人均可支配收入稳步增长，达到元，同比增长，消费性支出元，同比增长。居民收入不断增长，使得消费者消费信心倍增，消费意愿逐年增强，年达到，在国内主要城市中处于最高水平。年，全国房地产市场发展不稳定，沈阳市房地产市场增速也相对趋缓，据沈阳市统计局数据显示，年沈阳市固定资产投资和房地产投资发展速度分别增长和，比上年度分别回落个百分点年沈阳市房地产施工和竣工面积发展与年基本持平，同比分别增长整体发展速度较前几年趋于平缓年商品房销售面积约万平方米，比去年同期增长，发展态势相对比较稳健。二写字间市场供应放量增加，需求量小幅回升年金融海啸爆发，对沈阳市写字间市场影响较大，年整体投资速度减缓，沈阳市统计局数据显示，虽然写字间投资额同比保持了增长速度，但同比增速下滑个百分点。另外，沈阳市写字间市场潜在供应较大，随着市场逐渐成熟，开发商和投资商发展写字间计划更为谨慎，也是年写字间市场投资额增速回落重要原因。据数据显示，年，沈阳有两栋新增甲级写字间入伙，分别是位于五里河区域皇朝万鑫国际大厦，位于市府广场区域卓越大厦，总体供应面积约万平方米，供应量较大，新增供应放大和经济危机影响，是导致年空置率上升个百分点租金同比下降主要原因，至此，沈阳市各区甲级写字间发展水平基本与年持平。值得提是，沈阳市甲级写字间新增吸纳量从年负数上升为万平方米，新增市场需求量虽仍然较小，并主要集中在新增供应两座写字间内，但足以证明沈阳市甲级写字间需求市场已逐步开始回暖。三商业市场投资稳健，居民消费意愿强收入高层住宅销售收入单位售价高层住宅销售面积写字间销售面积商业网点销售收入单位售价网点销售面积停车位销售收入单位售价车位销售个二经营税金及附加，营业税，城市维护建设税教育附加费土地增值税金其它税金现金流量估算表单位万元年年年合计期初余额总现金流入销售现金流入住宅销售收入写字间销售收入商业网点销售收入投资流入筹资流入银行贷款其他借款资本金增资应收帐款其他应收帐款续上表二总现金支出酒店经营支出酒店基本管理费酒店系统费酒店鼓励费酒店经营成本支出投资支出土地费用前期费用工程建设装修投入土建工程，装修工程安装工程配套工程不可预见费，小区配套费管理费，销售费用其他费用筹资支出偿还贷款本金偿还贷款利息，税金，应付帐款其他应付帐款续上表三年度流量净额期末余额资金均生游开发有限公司劳动定员人，其中总经理人，副总经理人，行政办公室人，财务部人，保安部人，策划部人，市场管理部人，污水处理厂人，采供部人，质检部人，客户部人，餐饮部人，园林园艺部人，博物董事会总经理副总经理质检部采供部污水处理厂行政办公室市场管理部策划部保安部财务部园林园艺部餐饮部客房部博物馆副总经理副总经理馆人。定员情况可详见下表。县旅游开发有限公司劳动定员表表序号人员部门管理人员经营人员技术人员工作人员小计备注总经理副总经理行政办公室财务部保安部策划部市场管理部污水处理厂质检部客房部餐饮部园林园艺部博物馆合计人员培训公司对现有职工分期分批分不同岗位进行旅游管理和技能培训，部分管理人员送有关学校学习，增强知识和业务能力，职工培训需进行考试，合格后方可上岗。新进人员应尽量录用从事旅游专业人员和旅游专业毕业的学生。项目实施管理该项目由县旅游开发有限公司执行，根据国家有关要求，在项目建设管理中实行项目法人负责制，招投标制，工程管理制合同管理制和建设资金管理制等五项制度，同时为确保项目顺利实施，由项目法人负责组建景区旅游配套基础设施建设办公室，下设项目办公室财务部工程部等机构，人员由公司内部组织和外聘部分技术人员组成。在法人领导下负责建设运行及处理建设中的相关工作，确保项目顺利完成。机构设置情况见图。项目在运行过程中，为加强对项目的管理和监控，严格按照国家有关建设程序，规定和制定的制度运行，并严格执行五项管理制。其五项管理制度为项目法人负责制该项目由县旅游开发有限公司公司法人财务部办公室工程部法人负责项目的策划，申报资金筹措建设实施和经营管理等全过程。同时承担投资风险，债权债务，各合同的责权利等法律责任和受益项目投资经营的效益。建设资金管理制该项目法人按照市场运行机制，严格遵守国家政策法规和有关规定对项目融资。在建设中要严格执行项目建设资金管理和财务管理制度，设立专户和专帐，确定专人负责管理，实行开支支笔审批和履行规范的报帐程序，严格执行按工作进度拨付资金。并负责确保各项融资到位和接受审计。项目招投标制该项目法人必须按国家有关规定，在建设过程中对承担建设的单位和主要供应商实行招投标。并委托相关资质的招投标代理单位进行该项目工作，不得随意指定。该项目投标拟定计划见。工程监理制该项目法人通过招投标委托有相应资质的监理单位，对项目工程进行监理，工程监理单位应根据建设单位的委托，客观公正地执行监理任务，在监理过程中，应依照国家的法律行政法规及有关的技术标准，设计文件和承包合同，对承包单位在施工质量工期和建设资金使用等方面，代表建设单位实施有效监督。合同管理制该项目法人在项目建设中，须依法进行建设，与建设过程中的融资方设计施工监理及主要原材料供应方等合作法人单位，遵循诚实信用原则，依法签定合同。承担双方各自的权利和义务。合同必须符合国家的法律法规，规范技术标准等，内容双方协商确定。并由法人或法人授权代理人签定，合同内容的变更应依据合同的约定执行，但不能对合同内容进行实质筹措本项目预测共需筹措资金，万元。现已投入，万元，全部为自筹资金。后期工程，万元，其中，万元申请银行贷款，其余资金利用住宅及写字间部分商业网点销售回款补充。效益分析本项目总建筑面积平方米项目总投资万元后续建设周期年月年月用于销售面积住宅及写字间平方米商业网点平方米销售均价住宅及写字间元平方米商业网点元平方米项目销售收入万元项目销售周期年月年月项目自留面积平方米自留面积估值万元结论日神广场项目位于东中街核心商圈，地理位置优越，周边新兴商业氛围浓厚，生活配套齐全，交通便利，地铁号线出口近在咫尺，在不久将来该区域将真正成为沈阳市最具魅力现代化都市商贸中心。目前区域市场五星级酒店高端商务酒店公寓式住宅产品及甲级写字间供应量严重不足，区域市场存在空白。该项目裙楼酒店已经和皇冠酒店公司达成协议，具备打造高端物业条件，结合建筑体特点，本次产品规划是将项目打造成集酒店写字楼商业公寓于体地标型综合物业，填补区域市场空白，随着东中街日渐形成商业氛围，解决高端客户群对高端物业需要，满足其工作生活购物娱乐步到位需求。本项目主体结构越，周边新兴商业氛围浓厚，生活配套齐全，交通便利，地铁号线出口近在咫尺，在不久将来该区域将真正成为沈阳市最具魅力现代化都市商贸中心。目前区域市场五星级酒店高端商务酒店公寓式住宅产品及甲级写字间供应量严重不足，区域市场存在空白。该项目裙楼酒店已经和皇冠酒店公司达成协议，具备打造高端物业条件，结合建筑体特点，本次产品规划是将项目打造成集酒店写字楼商业公寓于体地标型综合物业，填补区域市场空白，随着东中街日渐形成商业氛围，解决高端客户群对高端物业需要，满足其工作生活购物娱乐步到位需求。本项目主体结构已经封顶，资金到位后工程可全面展开，短期即可交房并销售，取得销售回款。因本项目前期成本低，具有明显成本优势，而目前区域市场商品房价格又大幅提升，公寓式住宅产品及甲级写字间定平，另外，地铁号线通车后，沈阳市民出行方式改变，使地铁价值体现更加明显，预计地铁沿线商品住宅项目将出现更大幅度增长。区域市场分析全长公里沈阳中街有着多年历史，随着城市建设经济快速发展，沈阳商业也面临着更高层次需求。为此，沈阳市提出将中街东延两公里，使整个中街步行街长度达到公里，打造国内最长最繁华业态最为丰富商业街发展规划。东中街面积约为平方公里。可供开发面积约平方公里。与原来条状商业街区不同，津桥路小东路大东路和东顺城街大什字街小什字街构成三横三纵路网格局，使东中街在区域交通上更具优势。中街东延中程起点为东顺城街，直至大东区滂江街，与矿山中捷地块连为体。全新规划东中街商业区将以故宫为源点，西接中街，东至龙之梦亚太中心，贯通东中街，宛如个展开城市坐标。与中街相连东中街，在设计中将保持畅通无阻，西入口与中街通过全天候天桥紧密相连，使中街人流自由流动。而对于步行均生产总值年均增长，地方财政般预算收入年均增长以上，农民人均纯收入年均增长以上，单位生产总值能源消耗下降以上。到年，地区生产总值比年年均增长，人