上乐园魏源湖大坝下云仙洞旅游开发项目荷田乡魏源湖库区水上休闲游乐项目魏源湖库区水仙洞旅游开发项目荷田乡农家乐旅游项目魏源湖库区魏源湖水上索道魏源湖区其中，优先建设项目有魏源湖综合服务接待中心项目作为魏源湖水上游乐和休闲中心接待和服务中心。通过搬迁原有造纸厂，建设停车场，对坝下原有鱼池改造，分别建设水上乐园和休闲垂钓中心。位置魏源湖坝下旅游功能景区管理和综合服务中心，为游客提供综合服务游客接待信息咨询购物门票图片展示旅游纪念品商店更衣室出租器具等。大坝下大型露天游泳场位置魏源湖坝下养鱼池旅游功能为游客提供游泳休闲场所。水上乐园以儿童为主位置魏源湖坝下旅游功能以儿童水上游乐为主中型水上综合游乐园。主要满足中小学生在假期游乐需要。主要服务对象是六都寨镇中小学生及其家长和隆回县城周末父母和孩子到魏源湖游乐需要。魏源湖库区水上游乐中心位置魏源湖坝上水面旅游功能以水上观光游览及水上运动为主。农家乐旅游项目位置魏源湖东岸旅游功能利用岸边农户原有农舍进行适当改造和整修，结合湖岸边退耕还林工程，将魏源湖两岸主要耕地改造成果园菜地花圃。再将农家附近湖叉建成鱼塘和网箱养鱼基地，供游人种地采摘捕渔烧烤住宿等需要。让游客真正体验干农家活吃农家饭睡农家炕乐趣。魏源湖小型度假别墅群位置魏源湖库区西岸旅游功能随着魏源湖旅游开发向观光和休闲度假相结合方向发展，魏源湖不仅要解决游问题，还要解决住和娱问题，这就需要建设度假宾馆和相关配套设施，以满足旅游发展需要。双江孤岛别墅式度假宾馆位置魏源湖中双江孤岛旅游功能解决魏源湖游客休闲度假居住问题。荷田云仙洞开发位置荷田乡旅游功能独特喀斯特风光为游客提供了旅游观光探险和科普好场所。荷田水仙洞开发及其与云仙洞连通位置荷田乡旅游功能与云仙洞呼应，水旱，丰富了景观，增加了景点吸引力。魏午庄故居修缮及周边古民居建设保护位置司门前镇石山湾村金水河边旅游功能作为县重点文物保护单位，魏午庄故居现已破旧，有建筑已经破坏。应将魏午庄故居人口搬迁出来，对原有故居进行整修，并对外开放。与魏源故居和周边古民居起构成魏源湖文化旅游主体。项目市场定位客源市场总体定位魏源湖景区旅游业发展目前仍处于起步阶段，旅游客源市场规模较小，旅游地特色和形象不够突出。因而，在近期乃至中期，不应孤军奋战去开拓国内外客源市场，而应该充分利用景区地处邵阳娄底怀化三市交界区位优势，加强与邵阳市娄底市怀化市等区域旅游市场协作与联合，特别是与邵阳市合作，优先开发邵阳市以及临近县区旅游客源市场。在中后期，随着景区开发规模壮大和知名度提高，通过逐步开发夏季水库旅游等特色旅游精品，逐渐将客源市场扩展到长沙中部大中城市以及长江三角洲珠江三角洲等沿海经济发达地区。客源市场细分定位任何个旅游目地，都不可能满足所有旅游者整体需求，必须选择定目标市场。应按客源流向，将客源市场细分为核心客源目标市场基本客源目标市场和机会客源目标市场，从而确定开发客源市场目标层次。魏源湖景区旅游市场分别为核心旅游客源目标市场邵阳市和隆回周边县市市场此次规划中将魏源湖景区近期内核心目标市场定位于本地居民邵阳市以及周边县市游客。这种定位主要基于以下考虑是邵阳市和周边县市距景区较近，交通便利。隆回县与邵阳市相距仅，在邵阳市周末旅游市场圈内，而隆回到六都寨只有多公里，据国内旅游抽样调查，全国周末休闲旅游市场出游量大，需求反复产生，至少旅游者为环城市旅游带周末旅游者。可以预见，随着人均收入水平提高，邵阳市和隆回周边县市居民周末休闲游憩需求也将日趋旺盛。二是景区旅游资源具有比较优势。邵阳市区有多万人口，隆回县周边怀化娄底两市以及武冈洞口新化等县市人口数量也较大，这些城市本身缺乏周末休闲度假和观光场所，随着交通条件改善，这些城市与魏源湖景区之间行程时间将会大大缩短，因此，魏源湖景区开发对周边城市具有定吸引力。基本旅游客源目标市场长沙市等地区市场长沙是中南地区中心城市之，也是湖南省最大客源输出市场。长沙市经济较为发达，居民收入水平较高，出游能力较强出游距离较远，应是魏源湖除邵阳市和周边县市以外最主要客源市场。上瑞高速开通后，长沙到隆回县实际行程时间将缩短，因此，魏源湖景区可将长沙视为中程市场二级市场加以开发。机会旅游客源目标市场国内其它地区部分国际市场。魏源湖景区机会旅游客源目标市场主要定位在经济发达人口稠密居民收入较高出游率也较高东部沿海地区，如北京上海广州等地。虽然魏源湖对机会旅游市场吸引力十分有限，但通过与魏源滩头年画和花瑶风情等有吸引力旅游地形象塑造，会吸引国内远距离市场和国际市场部分客源。但机会市场距离远开发难度较大，因此，三级市场开发，应发挥隆回县及周边旅游城市旅游地整体优势，采取入主要是指风景区景点门票收入，旅行社收入宾馆饭店收入，旅游商店收入等间接收入主要包括商饮服务业交通运输业邮电通讯业零售业等。由于条件不同，所属系统不同，二者比例在各地是不同，应具体计算。客源总量预测本预测是在实际调查基础上，结合总体规划有关指标进行初步预测，具体预测结果见表二。表二魏源湖景区客源预测现状魏源湖景区万人年递增率三项目财务评价旅游开发和其他任何经济开发样，都需要大量资金投入。早期旅游开发由于依赖是传统观光性旅游资源，旅游投资主要用于景区内游步道建设简单景区配套设施和景区可进入条件改善等方面，对旅游区本身建设不多。随着旅游业不断发展，旅游开发已脱离了原先依赖传统观光性旅游低投入途径，而成为需要花费大量资金建设旅游吸引物和接待设施产业，旅游业也逐渐脱离原先低投入低风险高产出高效益模式，成为高投入高风险产业。投资概算方法投资估算方法在进行拟建项目前期工作时，计算出这个项目所需全部建设资金大体数额过程，称为投资估算。本规划投资概算主要采用直接估算法。直接估算法实际上是种先分项测算后加总计算方法。首先根据旅游业发展目标旅游景区功能布局旅游线路设计旅游产品和配套设施开发建设，分项目测算出所需投资规模，然后加总求出总投资规模。在分项目测算过程中，主要计算是固定资产静态投资额和铺底流动资金。计算公式为项目总投资固定资产投资铺底流动资金其中，固定资产投资主要包括建筑工程费设备及工器具购置费工程安装费基本预备费工程建设其它费用如土地征用费建设单位管理费等。铺底流动资金计算公式为铺底流动资金流动资金项目投资分期本规划投资安排依据总体规划中分期确定为近期中期和远期，其中近中期为投资安排年限，远期年限过于长远，不确定因素太多，故不做投资安排。近期年年中期年年远期年年二重点建设项目投资概算建设项目投资概况表三魏源湖景区项目投资概算单位万元项目名称地点内容投资概算建设期限年魏源湖综合服务和接待中心魏源湖大坝下作为魏源湖水上游乐和接待服务中心。搬迁造纸厂景区大门导游图综合服务中心和管理用房旅游商店售票处厕所等。水上乐园魏源湖大坝下露天游泳池儿童水上游乐水上滑道更衣室厕所水循环处理设备太阳能淋浴设备魏源湖库区水上休闲游乐项目魏源湖库区游船码头水上滑索滑水观光船休闲船水上救助森林消防等。农家乐旅游项目魏源湖库区农家旅馆垂钓和养捕鱼设备烧烤和自助式农家饭上岸码头西倚樟树坳和猫头寨，北抵金潭景之狮子山山上残存清代所建文昌阁，南连五柱山。故居系清乾隆年间年份不祥木质建筑物，悬山顶，房屋窗花做工精细，是处较完整有代表性清代民间建筑群。整个院落前后四重，左右楼阁，飞檐翘角。前有护院砖墙和槽门，院内屋宇栋，占地约平方米。主体部分保存尚好，年被定为隆回县县级文物保护单位。魏源故居魏午庄故居以及魏源湖景区周围古民居起构成了魏源湖文化旅游主体。二市场调查与预测现代旅游市场总体特征随着社会经济文化发展和人民生活水平不断提高，游客心理和旅游行为也在发生不断变化。旅游业也应该适应社会发展而不断改进和完善，因此研究现代旅游市场需求变化，就成为旅游市场开发中项重要工作。旅游者需求多样化，对旅游资源组合条件较好旅游目地需求增加。世纪年代以后，般化自然景观和人文景观，特别是以单形态出现般化自然景观和人文景观对旅游者吸引力下降，旅游者不仅选择那些独特奇异新颖旅游景点，而且还特别钟情那些具有综合特征旅游地和旅游项目，希望能从次旅游过程中获得集知识性体验性和享受性为体多种满足和享受。追求特色旅游。在越来越追求个性化时代，旅游行为方面也表现出对特色旅游追求，如民俗旅游，探险旅游健康旅游科普旅游等。特色旅游兴起与多样化需求并不矛盾，二者在本质上都是对传统旅游方式厌倦，是现代旅游市场中旅游者需求多样化表现。回归自然，参与意识提高。作为旅游主要客源城镇居民，长期在喧闹城市生活和工作，他们渴望到大自然中体验返朴归真感受，回归自然成为城市旅游者追求时尚。旅游者也不总论项目背景项目名称湖南省隆回县魏源湖景区承办单位湖南省隆回县招商旅游局可行性报告编制依据中华人民共和国城市规划法中国旅游资源普查规范试行稿国家旅游局中国科学院地理研究所，中国旅游出版社中华人民共和国国家标准旅游区点质量等级的划分与评定之细则二湖南省旅游业发展十五计划逐年增长带来总量增加，旅游人均消费增加不是很显著，是典型数量型市场。目前我国人均旅游花费元人次，其中城镇居民人均花费元人次，农村居民人均花费元人次。如果按每次旅游花费中用于住宿话，城镇居民住房消费水平为元人次，农村居民为元人次。三隆回县旅游客源市场特征客流量特征客流量呈增长态势，但增长率不高。长期以来，旅游业在隆回县经济中地位不高，旅游发展也没有引起各级政府足够重视，对旅游资源开发热情不够，投入不足，相关基础设施建设也没有跟上。旅游业发展完全是在自发和被动情况下得以发展。近年来随着人民生活水平提高，收入增加以及闲暇时间增加，出游热情越来越高，出游人数也呈增加态势，但增长