加入世贸组织，南京房地产经济将在更大范围内更深程度上参与全球经济循环。由于南京城市综合竞争力不断增强，投资环境不断改善，作为长江流域四大中心城市之和长江三角洲西部枢纽城市，具有沿江近海优势，将吸引更多海内外资金企业和人才进入南京，有利于房地产投资和消费进步扩张。三是南京都市圈构架利于南京城市发展。形成以南京为中心，由镇江扬州及邻省部分城镇等组成南京都市圈构架，将会提高南京作为长江下游中心城市地位和作用，并对周边城镇产生强烈集聚和辐射功能。四是南京城市建设面临新轮大发展契机。将以旧城环境整治河西新城建设仙林大学城建设以及地铁号线等重大基础设施建设为重点启动新轮城市建设，按照市政府提出计划，年南京市政建设投入为亿元，巨大基础设施投入必将为房地产市场发展提供了更好机遇。根据近余年南京房地产业发展历程，特别是近十年来南京房地产业发展速度可以初步预测未来五年南京房地产业可以培育为支柱产业，其量化指标分别为年南京房地产业占比重达以上，其增长速度将与前五年增长速度持平为实现以上比例，房地产业增长速度将高于其他产业同期增长速度，其年增长率将高于，按此口径计算，房地产业增加值要从年亿元上升到年亿元以上与房地产业增加值亿元年均增长率相匹配，房地产业投资额和交易量必须在定规模之上，房地产年均投资应达到亿元以上房地产市场进步繁荣与规范。每年房地产交易额超过亿元，其中增存量交易按面积比达，按件数比达，年房屋租赁租金总额超过亿元，租赁代征税亿元。二政府宏观调控力度加大对土地价格影响分析随着政府对土地宏观调控力度加大，南京市所有土地均由市土地储备中心统收购统拍卖。由于政府调控，使得南京市土地价格迅速攀升，根据对最近拍卖土地进行分析，位于紫金山麓北侧聚宝山地块地价已达万元亩，位于马群附近地价也达到万元亩，与本项目地块离市区距离相近江宁开发区住宅开发用地地价也达万元亩，靠近南京市区岔路口地区及宁南地区更高达万元亩，相比之下目前麒麟地区万元亩地价被严重低估，具备巨大升值空间。三城东片区麒麟板块市场形势目前，麒麟汤山板块主要推出中档别墅及普通公寓。中档别墅主要消费群体是当地部分私营业主和机关工作有私家车并崇尚田园生活都市白领。而普通公寓不仅满足了当地普通老百姓改善生活需要，同时也疏散了部分主城拆迁市民。由于地处直被人们认为风水较好南京东郊，拥有着独特景观和地理优势，该地区楼市将保持种平稳上升态势。但该地区目前缺少政策利好冲击，几乎没有上规模上等级高品质楼盘。目前麒麟地区房地产开发大经济问题，即居民购物工作看病上学等方面成本较高。市内不少客户对麒麟镇不熟悉，启动市区市场投入较大本项目与市内其他片区相比较相对劣势就是麒麟知名度不高，也就影响到客户对本项目置业心理。而要改善这种状况，提高知名度，投入宣传推广费用将较大。品牌劣势由于发展商在南京市进入时间不长，市民认知度相对较低，也将对客户对本项目置业心理带来定不利影响。二目标客户初步确定和市场定位本项目定位为中档生活渡假型楼盘，预计当地客户仙林新城区与市内客户及其他客户比例约为∶∶∶。三售价分析根据对麒麟片区销售市场调查，在成本盈利测算中多层住宅平均售价应为元平米，别墅类应为元平米。七发展成本前期费用共计万元，单位销售面积成本元平方米。建安费总额万元，单位销售面积成本元平方米含人防部分费用。销售费用为万元，单位销售面积成本元平方米。间接费用，包括管理费用和财务费用营业税等，总额约为万元，单位销售面积成本元平方米。市政设施费用为万元，平均单位销售面积成本元平方米。不可预见费按成本基数取，基数中不包括地价。总额为万元，单位销售面积成本元平方米。土地成本万元，单位销售面积成本元平方米。按以上分析，本项目总成本为万元，销售收入为万元，项目税前利润为万元，项目投资回报率为。八财务评价项目现金流量及来源根据该块土地预算，已次性支付土地款万元，另在两年内发生市政配套费万元，累计需要投入资金万元。项目累计最大净现金投入发生在年第季度，预计累计最多净投入资金约万元。本项目累计现金流出量为万元，按住宅销售均价元平米，商业销售均价元平米预算，现金流入总量为万元，净现金流量万元。初步预计，本项目投资中万元来自银行贷款，其余部分来自销售回笼资金，银行借款占总投资比例为。项目资金回收与还贷期限按住宅销售均价元平米，商业销售均价元平米预算项目销售均价为元平方米，本项目在年季度后可以实现现金净流入，预计年现金净流入约万，年现金净流入约万元，年现金净流入约万元，年现金净流入约万元。计划年还贷万元，年还贷万元，年还贷万元，年还贷万元。各期贷款最长期限为年。项目现金流量初步分析与效益预测本项目按估算预测销售收入为万元，总成本万元，可实现利润万元，成本利润率为，在本研究报告分析条件下可看出该项目投资收益总额可观收益率比较理想。财务风险从财务角度来分析，该项目主要风险是市场变化引起项目销售风险，如果项目定价合理，市场反映强烈，销售速度快，项目资金回笼加快，从而能在预算期限或者提前归还银行借款，减少利息支出反之如平米预算项目销售均价为元平方米，本项目在年季度后可以实现现金净流入，预计年现金净流入约万，年现金净流入约万元，年现金净流入约万元，年现金净流入约万元。计划年还贷万元，年还贷万元，年还贷万元，年还贷万元。各期贷款最长期限为年。项目现金流量初步分析与效益预测本项目按估算预测销售收入为万元，总成本万元，可实现利润万元，成本利润率为，在本研究报告分析条件下可看出该项目投资收益总额可观收益率比较理想。财务风险从财务角度来分析，该项目主要风险是市场变化引起项目销售风险，如果项目定价合理，市场反映强烈，销售速度快，项目资金回笼加快，从而能在预算期限或者提前归还银行借款，减少利息支出反之如果项目定价不合理，市场反映般，影响销售速度，项目资金不能按预算期限回笼，从而不能按期归还银行借款，加大了利息支出。增加开支成本，降低项目投资收益率。因此，要进步加强市场调研制定严密可行发展计划，在麒麟工作生活，为使居住稳定，上班方便，有较高收入麒麟经济园区企业管理人员及技术人员。方面，这几类客户消费水平经济承受能力相对较高另方面，他们长期生活在麒麟，对该区域了解最深，最能够接受片区生活环境和配套设施。置业特点首次置业和二次置业者均有以中青年与老年住户为主，年龄结构在岁与岁岁两个梯段之间在物业内长期居住人数人有定积蓄，对该地块楼盘状况较了解，购买决策比较谨慎，通常是对每个楼盘作出比较之后才肯下决定。市场容量导致当地人员不购房可能性有以下几点已购物业或已多次置业不打算在本地安家已有积蓄，尚不足以购房其它原因通过对锦绣花园及阳光之旅客户群分析，本地市场承受能力在户之间，元不够消化本项目规模。如本项目能从更好品质以及更全面配套上多挖掘卖点，预计本地市场客户可达户之间。南京市内客户自然环境好和价格便宜是郊区住宅吸引消费者两大因素，而交通便利是居破亿元，在中比重超过。二是中国加入世贸组织，南京房地产经济将在更大范围内更深程度上参与全球经济循环。由于南京城市综合竞争力不断增强，投资环境不断改善，作为长江流域四大中心城市之和长江三角洲西部枢纽城市，具有沿江近海优势，将吸引更多海内外资金企业和人才进入南京，有利于房地产投资和消费进步扩张。三是南京都市圈构架利于南京城市发展。形成以南京为中心，由镇江扬州及邻省部分城镇等组成南京都市圈构架，将会提高南京作为长江下游中心城市地位和作用，并对周边城镇产生强烈集聚和辐射功能。四是南京城市建设面临新轮大发展契机。将以旧城环境整治河西新城建设仙林大学城建设以及地铁号线等重大基础设施建设为重点启动新轮城市建设，按照市政府提出计划，年南京市政建设投入为亿元，巨大基础设施投入必将为房地产市场发展提供了更好机遇。根据近余年南京房地产业发展历程，特别是近十年来南京房地产业发展速度可以初步预测未来五年南京房地产业可以培育为支柱产业，其量化指标分别为年南京房地产业占比重达以上，其增长速度将与前五年增长速度持平为实现以上比例，房地产业增长速度将高于其他产业同期增长速度，其年增长率将高于，按此口径计算，房地产业增加值要从年亿元上升到年亿元以上与房地产业增加值亿元年均增长率相匹配，房地产业投资额和交易量必须在定规模之上，房地产年均投资应达到亿元以上房地产市场进步繁荣与规范。每年房地产交易额超过亿元，其中增存量交易按面积比达，按件数比达，年房屋租赁租金总额超过亿元，租赁代征税亿元。二政府宏观调控力度加大对土地价格影响分析随着政府对土地宏观调控力度加大，南京市所有土地均由市土地储备中心统收购统拍卖。由于政府调控，使得南京市土地价格迅速攀升，根据对最近拍卖土地进行分析，位于紫金山麓北侧聚宝山地块地价已达万元亩，位于马群附近地价也达到万元亩，与本项目地块离市区距离相近江宁开发区住宅开发用地地价也达万元亩，靠近南京市区岔路口地区及宁南地区更高达万元亩，相比之下目前麒麟地区万元亩地价被严重低估，具备巨大升值空间。三城东片区麒麟板块市场形势目前，麒麟汤山板块主要推出中档别墅及普通公寓。中档别墅主要消费群体是当地部分私营业主和机关工作有私家车并崇尚田园生活都市白领。而普通公寓不仅满足了当地普通老百姓改善生活需要，同时也疏散了部分主城拆迁市民。由于地处直被人们认为风水较好南京东郊，拥有着独特景观和地理优势，该地区楼市将保持种平稳上升态势。但该地区目前缺少政策利好冲击，几乎没有上规模上等级高品质楼盘。目前麒麟地区房地产开发大盘开发比较成功有两个案例，阳光之旅和锦绣花园，这两个楼盘都位于麒麟镇东端，交通和生活设施配套基本依赖于麒麟镇现有商业网点，自身配套不足，销售却异常好见典型楼盘分析，表明市民对该区域