屋万平方米，其中住宅万平方米，年，新增棚 户区改造万平方米。据了解，至年预计拆迁改造危旧房 万平方米，每年约万平方米，按照膨胀系数测算，每年要 新建万平方米以上的住房，才能满足被动型住房需求。 人均居住面积偏低，主动型住房需求大。年，我 市城镇人均住房面积平方米，虽比年提高了平方米， 但与全国平均水平平方米相比，相差平方米在全国 个副省级市中位次偏后，居第位。国际经验表明，在人均住房建 筑面积达到平方米之前，会保持旺盛的住房需求。剔除其他因素， 以现有城镇人口每人每年住房增加平方米保守估算，每年就需要 约万平方米的住房。因此，潜在的主动型市场需求将为我市住 宅产业持续发展提供广阔的发展空间。 外向度扩大，需求多样化。随着外向经济的不断发展， 越来越多国际资本注入沈阳，越来越多外资企业登陆沈阳，通过实 施金廊工程，吸引些金融贸易企业落户沈阳，进而加大了 对高档写字楼和商业营业用房的需求。在提升房地产质量和人气的 同时，为沈阳房地产市场发展创造了良好的契机。 综上所述，我市每年住房需求在万平方米以上，按现 在的开发比例推算，每年各类商品房屋需求可达万平方米，需求十分旺盛，开发潜力巨大。 三房地产价格稳中有升，未来前景看好 从供给来看，建材成本及地价的上涨将带动房价上涨从 需求来看，有效需求的逐渐扩大将推动房价上涨。在供求关系的共 同作用下，未来房地产价格将延续近年稳中有升的良好态势，这为 我市房地产业提供了广阔的发展空间。主要原因是我市房价与 其他城市比相对较低，具有很大的上升空间，具有较强的增值潜力， 房价的稳步上升将会增强投资者的信心。年，我市商品房的平 均价为每平方米元，明显低于深圳广州和厦门 等市，在个副省级市中居第九位。二是我市房价收入比逐 年下降，人们购房能力不断增强，房价的稳步上升不会影响市场需 求。相反，人们买涨不买跌的心理会刺激消费需求增加。 年房价收入比为，接近国际公认合适水平。 房地产作为支柱产业，房地产开发在我国已经走向成熟。在第 十个五年计划期间，年到年，住宅年度投资额从 亿元，上升到亿元，增长住宅新开工面积从 万平方米上升到万平方米，增长商品房中住宅的销 售量为亿元上升到亿元，增长住宅销售面积从 万平方米上升到万平方米，像北京上海等大城市发 展速度还要更快些。 我国房地产市场发展状况 中国房地产价格自年以来，持续年以百分比两位数的速度增长。从年至年月，全国住宅用地平均价格指数 在五年间上涨了，京沪穗深等地房地产价格均上涨 倍以上，杭州则超过了。这其中有正面的推动力，如经济发展 居民购买力增强供求关系变化农村城镇化等，但其间也蕴藏着 大量非理性繁荣的因素。 年下半年以来，我国房地产业景气指数随着房价的持续高涨而 呈现走高的趋势。在国家的宏观调控下，竣工面积土地开发面积 新开工面积等指标增幅都有较大回落，政府对土地资源的控制，导 致人们对土地这种稀缺资源的升值预期空前高涨，无论出于投资或 自住，业主都乐意尽快掏钱购买。年月年我国完成开发 土地面积万平方米，与年同期相比增长了。全国 完成购置土地面积万平方米，与年同期相比增长了 。年月我国房地产开发投资额为亿元，比 年同期增长。我国东部地区房地产投资额为亿元， 比年同期增长。中部地区的房地产投资额为亿元， 比年同期增长。西部地区的房地产投资额为亿元， 比年同期增长。房地产企业的融资活动空前活跃。据有 关调查统计，年，房地产基金投向房地产资金超过亿美元， 年，房地产基金投向房地产资金将达到亿美元年， 全国家信托投资公司共计发行了约个房地产信托产品，募集 金额约亿元，年，房地产信托募集资金约为亿元。 经销观点 国家从土地方面控制了不正当的竞争，让房地产的开发商，在 土地方面的确取得，基本上是公平竞争另方面也控制了部分 地方官员权钱交易，受贿的行为。 央行两次加息年月日至年月日 央行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水 平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准 利率的倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水 平和内部定价规则。以年期以上个人住房贷款为例，其利 率下限为贷款基准利率的倍即，比现行 优惠利率高个百分点。 盟森营销观点 国家通过央行，对房地产的销售融资方面，逐步取消了优惠政 策，通过对消费者的消费制约，把房地产贷款与其它行业的贷款推 到条起跑线上竞争，从另方面阻止了部分社会上的热钱， 流向房地产，或者是其它方面。年月日起，银行可采固定利率住房贷款 从月日起，银行贷款利率上调，并根据个人信贷信用提供 不同贷款利率。目前，光大银行还获批推出固定利率贷款，而建行 工行等也在申请推出固定利率贷款。所谓的固定利率住房贷款，就 是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内市场利 率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不会随行就市。 而现行的住房贷款规则下，国内商业银行发放的中长期贷款，实行 的是逐年甚至逐月调整利率的计息方式，旦遇到贷款利率调整， 贷款买房的人就要从下年度开始按照新的贷款利率还贷。 盟森营销观点 年央行两次调高利率后，房贷利率上涨。持续升息 的压力和预期，带来的是国内房贷市场持续个月的增速放缓，以 及提前还贷数量的激增。如采用固定利率，可以有效控制提前还贷 为银行带来的金融损失，增进银行稳定收益，对消费者来说，如果 两者超过，选择浮动利率比较划算如果低于，选择固定利 率将会相对更合理。 区域市场现状及其趋势判断 城建发展与总体规划分析 房地产市场发展趋势 沈阳是东北地区的核心，在房地产业的发展中，与其它二线城市比较相对落后，在这次宏观调控政策实施前房地产业发展的 基本态势是健康的，主要特点是购销两旺，有效需求拉动供给主 要问题是供给结构失衡，有效供给不足。 快速发展的基本态势 沈阳房地产至年的年间，房地产投资出现 次高潮和次低潮。年开始进入第三个发展期，年进 入快速发展期。土地开发利用万平方米，收取土地出让金 亿元开发建设投资亿元，施工面积万平方 米，竣工面积万平方米拆迁居民万户，拆迁面积 万平方米，安置居民万户商品房销预售面积万平方 米，销售额亿元存量房销售万平方米，销售额 亿元租赁面积万平方米，租金为亿元商业银行贷款 亿元，个人贷款亿元居民人均住房面积上升到 平方米，房价收入比降低到。由此可见，沈阳房地产业是在 刚刚进入快车道就迎涞了宏观调控的考验。 购销两旺，主要比例协调 开发建设投资与房屋销售比协调。年房地产投资 亿元，商品房预售合同备案金额亿元，投资销 售比为，远高于全国平均的水平，年 月，沈阳市房地产完成投资亿元，比上年同期 增长，其住宅完成了亿，比上年同期增长。 房屋竣工面积与销售面积比协调。年，沈阳市商品房竣工近万平方米，销售万平方米，占。 年月沈阳市房地产施工面积为万平方米，比支年 同期增长，其中住宅为万平方米，同比增长。 房地产发展与本市国民经济发展相应。年， 年均增长，固定资产投资年平均增长，其中房 地产投资占固定资产的，属于正常区间。 房地产业发展与人均可支配性收入相协调。年， 沈阳市居民可支配性收入由元增加到近元，房 价收入比由降到，居民购房能力大有提高。 房地产发展与城市化进程相协调。我国城市化水平为 ，沈阳市已达。根据国际经验证明，城市化达 到，房地产业进入快速发展期，沈阳市已处于这个 阶段中。 二三级市场协调共进。年月商品房销售面积 万平米，存量房销售万平方米，二者比例为 ，形势喜人。 从年月的购房消费与购房投资比例来看，基本 上达到。因此租金将会回归，房价格上涨会减缓。这说明 进入良性发展阶段。 住房消费已开始转向大众消费为主体。年，每平方米 元以下的和平方米以下的商品住宅均达左右， 年，这比例还在增加，年月已超过，百姓购房成为沈阳市的强势主流。 房价上涨与居民可支配性收入增长相适应。年 年间，沈阳市居民可支配性收入年均增长，同期 房价上涨，低于前者。年房价上涨， 年月上涨，处于稳中有升的良好状态。 房地产市场总体供求现状 沈阳市国民经济支柱产业的房地产业，在全国及时的宏观调控 中，其发展趋势同整体的房地产业发展形势样，仍在持续快速健 康地发展着，且今后的发展态势将会更好。根据统计资料显示，沈 阳市房地产完成投资开发建设市场销售等情况如下表 年份 项目 年 月 完成投资额亿元 房地产投资占全社会固定资产投 资比例 房屋施工面积万 房屋竣工面积万 存量房总面积万 商品房实际销售面积万 商品房实际销售额亿元 商品住宅平均价格元 目录 第部分市场调研 项目宏观与微观环境分析 房地产经济发展环境 房地产投资规模进步扩大，发展空间广阔 经济发展将带动房地产开发规模进步扩大。年 以来，我市国民经济以年均的速度持续快速增长，经济实力 显著增强，地区生产总值由年的亿元增至 年的亿元。房地产项目利用外资的份额也明显增加。 年以来，沈阳新批房地产项目个，合同外资额亿美元，占总 额的房地产项目实际利用外资达亿美元，占总额的。 从目前我市经济走势看，未来几年我市经济将继续保持这样的 发展速度，它必将带动我市房地产开发规模的进步扩大，以适应 区域经济发展的需要。 宏观调控政策将支持房地产开发投资保持持续