服装城那尔位。连锁企业不仅在产品上体现当地人文特色，同时还提炼并渲染自己饮食文化。九头鸟楚天情红番茄靠就是楚菜楚文化渝乡人家沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同时十分注重蜀国情调品位营造。连锁经营形成强势，北京市近几年发展起来餐饮店铺不少是采取连锁策略。酒楼式店铺连锁规模基本上在家以下。以连锁经营模式发展店铺，多数选择重点占领北京市特定区域，围绕这商圈做足做满。旧有餐饮中心削弱，新兴中心发展机遇到来。餐饮业向城市外围扩展，近几年兴起店铺纷纷向大型新社区或三环及三环以外地区发展。餐厅聚集旺市。北京多处美食街，基本上是条街尝遍北京流行吃食，这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，而且整体质量高，非常红火。商业发展现状总结零售业发展迅速连锁超市开店势头迅猛，国际国内零售巨头纷纷把北京作为近几年开店重点区域，使近年北京连锁企业如雨后春笋般四处扎根专卖店专业市场得到大力发展，客层区分更加明显，店铺面积增加，商品品类越发齐全。餐饮业势头迅猛。近年北京餐饮市场发展迅猛，据不完全统计，北京市餐饮业经营网点为万个，餐饮市场规模巨大。随着现代生活节奏加快和旅游业发展，人们外餐比例大大提高，北京餐饮业蕴藏着巨大市场商机。娱乐业异军突起。随居民生活水平提高，娱乐业得到长足发展，出现批连锁娱乐企业，并且其经营情况良好，正在向高端发展。商业发展预测基于对北京商业现状认识和趋势分析研究，经专家反复论证，我们认为北京商业发展正在逐步形成大企业主导型流通格局战略发展模式，这战略模式确定，对预测北京商业今后几年发展方向具有重要意义。从零售业发展来看，根据业态不同将走向不同方向，经营日常用品超市便利店等业态其连锁经营趋势已经非常明显，统采购，统管理，同定价，统经营方向已经势不可挡，追求共性是这些业态共同特征而专卖店专业市场百货店等提供选择性商品则更多向个性化方向发展，将现有客层进行进步细分，充分满足自己面向客层需求。餐饮娱乐业是讲求个性化消费行业，随居民收入水平提高和消费习惯变化，伴随着北京近几年进入城市建设高峰期，这些行业都将得到更快速发展。北京市商业地产市场基本情况据北京市统计局资料显示，年底北京市人均商业面积约为平方米，而国外发达国家平均水平却早已达到平方米，上海大连等城市人均商业面积也相继超过了平方米。北京作为高度国际化大都市，近几年商业地产发方面提供了择优组合空间。体现特色原则经营致胜之道在于特色，该原则运用有两层含义其，在选择经营内容从而确定合作伙伴方面，应尽可能以在目前北京市场上前所未有为先决条件。这主要是针对本项目主营内容。这就是说，并不是大品牌商家就完全符合选择标准，而是大品牌商家中，尚未在北京市场涉足才能满足我们选择标准。唯有如此，才能在北京市场上产生轰动效应和强烈冲击力，从而保证旦开业经营，就进入兴旺快车道。其二，具体经营项目选择应符合在企业知名度，商品品牌市场号召力，价格，服务等方面具有同行领先优势标准。因为，无论是哪方面优势，其实质都是对顾客实惠，都会增加顾客经济利益和满足。因而可以在短时间内创造和形成不断扩大本项目商势圈。主力业态大规模经营原则位于四环路东侧龙房商道项目属于城乡结合部，其区位条件决定了业态规划必须选择当前流行于国际，又极具先进性和竞争力经营方式。而这种方式往往又是同大规模经营优越性密切相关。因为，大规模经营最明显特点在于具有采购优势，从而降低成本费使价格竞争力凸现同时，大规模经营，也具有服务种类多样，设备齐全，人员管理统，训练有素，易提高消费欲望和冲动客观有利条件其三，大规模运营会极大地形成商圈辐射力，使商圈半径扩大化。总之，此种条件易于创造市场，聚集客流，汇拢财源。大规模经营对于本项目而言另层含义是，其经营组合是有层次，有侧重，有结构安排。具体讲，主营项目餐饮娱乐扩大规模主旨，是形成项目核心优势或核心竞争力。概言之，主营项目能否有规模关系到本项目能否成为新兴餐饮娱乐中心，从而能否成为四环路新商圈具有决定性影响。可以重点考虑招商方向根据上述原则，我们建议开发商可以重点考虑商家健身业和娱乐业影城将招商重点放在引进国际知名娱乐集团上，比如美国时代华纳影城在全国各地已经开设了不少影院，但目前还未在北京开店，因此完全可以作为主力商家引进。通过居民消费调查发现，麦乐迪和钱柜支持率最高，分别达到和。并且其顾客定位基本符合本项目，因此应作为重点商家引进。健身房知名度调查结果显示，青鸟健身是近半数居民第选择。餐饮企业目前北京大型餐饮企业主要集中在四个方向海鲜酒楼多为粤菜，连锁企业较少。川菜连锁企业众多，口味大众化。单店面积较大，有些可达到平方米以上，典型如麻辣诱惑陶然居小天鹅等火锅连锁企业较多，单店面积在平方米左右，典型如小肥羊福华肥牛等。家常菜上，比如美国时代华纳影城在全国各地已经开设了不少影院，但目前还未在北京开店，因此完全可以作为主力商家引进。通过居民消费调查发现，麦乐迪和钱柜支持率最高，分别达到和。并且其顾客定位基本符合本项目，因此应作为重点商家引进。健身房知名度调查结果显示，青鸟健身是近半数居民第选择。餐饮企业目前北京大型餐饮企业主要集中在四个方向海鲜酒楼多为粤菜，连锁企业较少。川菜连锁企业众多，口味大众化。单店面积较大，有些可达到平方米以上，典型如麻辣诱惑陶然居小天鹅等火锅连锁企业较多，单店面积在平方米左右，典型如小肥羊福华肥牛等。家常菜连锁企业较多，单店面积在平方米，典型如金百万大鸭梨等。零售企业大型综合超市以引进世界强企业为主，主要商家沃尔玛家乐福麦德龙欧尚伊藤洋华堂易初莲花，北京华联等建材家居环和亚运村地区普遍成为投资者投资目标，其次是海淀区。从需求方向看，对商业用房最大需求量体现在对小型摊位需求上。租金售价分析销售价格元平方米出租价格元平方米天年月商业物业销售均价为元平方米，出租平均价格为元平方米天。同比上月租售价格水平略有提升。租售价格两极分化最高售价可达元平米，而最低只有元平米最高租金可达元平米天，而最低只有元平米天。新增出售情况系列中安盛业大厦莫奈花园大红门亮驿水晶管理费用及税金等，并参照武汉市近期施工同类建筑各项工程单位面积概算指标计算。本项目所需土地按万元亩计。拆迁房屋补偿按元平方米计，搬迁户农田补偿费按万元亩计。投资估算经估算，本项目投资总额为万元。其中工程费用万元其他费用万元预备费用万元铺底流动资金万元投资估算见附表。二资金筹措本项目资金筹措有以下三个渠道江夏区财政自筹万元争取国家政策扶持资金万元，目前已落实有市水利局承诺今后两年每年补贴万元，用于蓄水工程建设市旅游局承诺今后两年每年补贴万元，用于旅游景点开发建设。以合资开发建设方式筹集资金万元。第十章效益分析经济效益分析经营收入龙泉山风景区建成营运后，经初步预测每年接待游客量可达万人次，年收入经初步测算为万元，具体如下综合门票收入参照武汉相似旅游景点及国内其他主题风景区门票价格武汉野生动物园元，黄鹤楼风景区元，深圳世界之窗元，龙泉山风景区综合门票价格初步拟定为元人含小门票。初步预测年收入可达万元。游客进入风景区后最低消费收入游客进入风景区后最低消费每人按元估算最低消费含餐饮娱乐购物休闲等费用，年收入可达万元。风景区苗圃生态经济林业收入风景区苗圃生态经济林业每年创收万元。年经营税金及附加按国家规定计取，营业税按经营收入交纳，城市建设维护税和教育附加费分别按营业税和交纳。经营收入及经营税金及附加详见附表二。成本费用经估算，龙泉山风景区建成营运后，每年成本费用约需万元，其中工资福利费用约万元，水电及燃料费用约万元，餐饮娱乐购物休闲等成本费用万元，折旧费包括摊销费用约元，维修费用约万元，管理及其他费用约万元，广告宣传费用含门票印制等费用约万元。总成本费用估算详见附表三。利润总额及分配利润总额及分配估算见附表六，所得税按利润总额计取，盈余公积金按税后利润计取，公益金按税后利润计取。财务盈利能力分析财务现金流量表全部投资见附表七，根据该表计算以下财务评价指标。所得税后财务内部收益率为，财务净现值万元，所得税前财务内部收益率为，财务净现值为万元。财务内部收益率均大于行业基准收益率，说明盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值均大于零，该项目在财务上是可以接收。所得税后投资回收期为年含建设期年，所得税前投资回收期为年含建设期年，均小于行业基准投资回收期，这表明项目投资能按时收回。根据损益表和固定资产投资估算表计算以下指标平均投资利润率平均投资利税率二社会效益分析本项目实施，在获得较好经济效益同时，还将创造良好社会效益。武汉龙泉山风景区建设能加快龙泉山生态旅游区建设进程，加快全市旅游资源整体开发，能为新世部投资见附表七，根据该表计算以下财务评价指标。所得税后财务内部收益率为，财务净现值万元，所得税前财务内部收益率为，财务净现值为万元。财务内部收益率均大于行业基准收益率，说明盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值均大于零，该项目在财务上是可以接收。所得税后投资回收期为年含建设期年，所得税前投资回收期为年含建设期年，均小于行业基准投资回收期，这表明项目投资能按时收回。根据损益服装城那尔位。连锁企业不仅在产品上体现当地人文特色，同时还提炼并渲染自己饮食文化。九头鸟楚天情红番茄靠就是楚菜楚文化渝乡人家沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同时十分注重蜀国情调品位营造。连锁经营形成强势，北京市近几年发展起来餐饮店铺不少是采取连锁策略。酒楼式店铺连锁规模基本上在家以下。以连锁经营模式发展店铺，多数选择重点占领北京市特定区域，围绕这商圈做足做满。旧有餐饮中心削弱，新兴中心发展机遇到来。餐饮业向城市外围扩展，近几年兴起店铺纷纷向大型新社区或三环及三环以外地区发展。餐厅聚集旺市。北京多处美食街，基本上是条街尝遍北京流行吃食，这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，而且整体质量高，非常红火。商业发展现状总结零售业发展迅速连锁超市开店势头迅猛，国际国内零售巨头纷纷把北京作为近几年开店重点区域，使近年北京连锁企业如雨后春笋般四处扎根专卖店专业市场得到大力发展，客层区分更加明显，店铺面积增加，商品品类越发齐全。餐饮业势头迅猛。近年北京餐饮市场发展迅猛，据不完全统计，北京市餐饮业经营网点为万个，餐饮市场规模巨大。随着现代生活节奏加快和旅游业发展，人们外餐比例大大提高，北京餐饮业蕴藏着巨大市场商机。娱乐业异军突起。随居民生活水平提高，娱乐业得到长足发展，出现批连锁娱乐企业，并且其经营情况良好，正在向高端发展。商业发展预测基于对北京商业现状认识和趋势分析研究，经专家反复论证，我们认为北京商业发展正在逐步形成大企业主导型流通格局战略发展模式，这战略模式确定，对预测北京商业今后几年发展方向具有重要意义。从零售业发展来看，根据业态不同将走向不同方向，经营日常用品超市便利店等业态其连锁经营趋势已经非常明显，统采购，统管理，同定价，统经营方向已经势不可挡，追求共性是这些业态共同特征而专卖店专业市场百货店等提供选择性商品则更多向个性化方向发展，将现有客层进行进步细分，充分满足自己面向客层需求。餐饮娱乐业是讲求个性化消费行业，随居民收入水平提高和消费习惯变化，伴随着北京近几年进入城市建设高峰期，这些行业都将得到更快速发展。北京市商业地产市场基本情况据北京市统计局资料显示，年底北京市人均商业面积约为平方米，而国外发达国家平均水平却早已达到平方米，上海大连等城市人均商业面积也相继超过了平方米。北京作为高度国际化大都市，近几年商业地产发方面提供了择优组合空间。体现特色原则经营致胜之道在于特色，该原则运用有两层含义其，在选择经营内容从而确定合作伙伴方面，应尽可能以在目前北京市场上前所未有为先决条件。这主要是针对本项目主营内容。这就是说，并不是大品牌商家就完全符合选择标准，而是大品牌商家中，尚未在北京市场涉足才能满足我们选择标准。唯有如此，才能在北京市场上产生轰动效应和强烈冲击力，从而保证旦开业经营，就进入兴旺快车道。其二，具体经营项目选择应符合在企业知名度，商品品牌市场号召力，价格，服务等方面具有同行领先优势标准。因为，无论是哪方面优势，其实质都是对顾客实惠，都会增加顾