验区坚持人无我有，人有我优，人优我变开发思路，立服务设施均为满足当地人基本需求而设置，目前给排水环卫和其他配套服务设施均尚无能力满足旅游者需求。第三章旅游市场需求分析与预测旅游市场需求分析县旅游业属于待开发状态，旅游市场规模很小。年至年年末，县共接待观光游客万人次，实现旅游业务收入万元。年，该县接待旅游人员万人次，实现旅游业务收入万元。根据本景区资源特色，主要存在北极游界江游知青游文化旅游户外拓展自驾车等市场需求。北极游市场中国北部，北国风光，千里冰封，万里雪飘特殊地理位置造就特别北国风情。无论是江南园林还是热带岛屿都与北国风光大不相同，异质地理气候风景吸引着游客前来观光探险，徜徉于冰雪天地，欲与天公试比高。二界江游市场黑龙江是举世闻名大江界江名江，地处我国最北端，是我国第三大河流，也是世界上最长国际界江。拥有整个黑龙江上风景最优美情感最丰富和岸线最长河段，山水自然资源丰富。漫步界江之畔畅游界江之水，畔上人家吃住水上人家临风，游江春水揽两国风情。界江游能够成为民族文化旅游区自然资源补充，其市场带动性强，生态效益良好。三知青游市场就所在黑龙江省而言，随着生活水平提高闲暇时间增多和年龄增长，当年下乡帮助建设黑龙江后返京返沪知青近年来重燃当年热情，纷纷重返故地以慰怀旧之情。这部分游客市场稳定度高重游率也较高，且往往携带家人朋友同行，市场带动效应较强，是不容忽视市场群体。四文化游市场文化是民族文化旅游区核心吸引力，探寻鄂伦春民族文化抗战文化知青文化俄罗斯文化魅力，近距离感受近现代文明和异域文明相汇交融，体验不同文化生活方式。这部分游客市场旅游层次高消费水平高，是本景区重点开发宣传对象。五户外拓展市场民族文化旅游区凭借辽阔壮美地域和异族新鲜文化吸引游客进行特色户外拓展。市场强劲发展势头，及其自身对旅游设施和旅游服务低要求特点，能够成为民族文化旅游区初期有力启动力量，通过发展特色户外旅游为景区带来旺盛人气和知名度。六自驾游市场黑呼公路改建完成，加格达奇至通乡公路改扩建工程项目运营，都在改善交通可达性方面发挥积极促进作用，为旅游发展创造更为便利条件。自驾游客可在本景区纳三合村旅游廊带上穿越森林，享受行者无疆，路向北气息。本市场也是民族文化旅游区有力消费力量，值得重点发展。二目标市场定位细分市场定位细分根据纳风情园旅游资源特点及其对旅游市场吸引力定向性，可确定下列市场为本景区主要目标市场。即鄂伦春民族文化旅游商务会议市场，知青怀旧市场森林自驾车市场边防探奇市场。表民族文化旅游区目标旅游市层次细分目标市场类型目标市场旅游区日接待量线路法类型长度米设定宽度米人均面积游客容量类二类三类游步道合计根据文化旅游区气候条件决定全年游览天数为天，因此最佳年环境容量约为万人次。二面积法面积法是以每个游客所占平均游览面积计算。其中，民族文化旅游区可游览景区面积为平方公里，按照每人平均游览面积平方米计算。日环境容量计算公式如下式中日环境容量，单位为人次可游览面积，单位为平方米白银纳鄂伦春民族文化旅游区可行性研究报告平均每位游客应占有合理面积，单位为平方米周转率，景点开放时间游玩景点所需时间。其中，根据景区目前情况，确定周转率取。则民族文化旅游区日环境容量人。根据民族文化旅游区气候条件决定全年游览天数为天，因此最佳年环境容量约为万人次。白银纳鄂伦春民族文化旅游区可行性研究报告第十章可行性研究结论可行性分析技术可行性分析本研究报告基于实地考察和地形勘测，通过分析景区开发条件和市场情况分析，了解并分析当地旅游发展基础和现状，进步做出了必要市场预测，以确定未来景区旅游发展总体定位，提出相应规划布局和项目策划。在此基础之上，提出与之配套设施建设，并提出了必要土地利用方案投资估算与资金筹集方案，并做出了必要财务分析和评价。故此，从技术分析方面来看，本研究报告遵循了由基础条件分析入手，经过必要产品设置，提出与之对应开发建设方案，并通过必要技术指标验证，具有必要技术可行性。二经济可行性分析本研究报告设置是在市场分析基础之上，分析了解当地整体经济环境和各细分市场具体情况，提出必要市场预测数据。同时，充分考虑所设置项目市场感应度和规模，确保景区良性运作。故此，从经济可行性角度来看，本研究报告注重整体经济环境分析和各类专项旅游市场经济情况，并在此基础之上，做出必要投资估算，提出相应资金筹集方案，以确保其在经济方面可行性。三财务可行性分析本报告财务分析是在可行市场预测数据基础之上，依据现有财务分析技术路径和相关国家及行业规定，进行必要财务分析，确定项目收益和成本，并给出必要财务分析评价和风险分析，以确保项目在财务方面可行性。总之，本报告财务分析是在严格遵循客观稳健等原则基础上进行，并通过分析，确定在设定条件下，既能保证投资基本合理收益，按时偿还银行白银纳鄂伦春民族文化旅游区可行性研究报告贷款，又能确保正常运转，其在财务上是可行。四政策可行性分析在年通过县旅游发展总体规划中，已经明确了纳旅游开发定位为中国鄂伦春族民间文化艺术之乡，同时纳是文化部根据中国民间文化艺术之乡命名办法命名民族三财务可行性分析本报告财务分析是在可行市场预测数据基础之上，依据现有财务分析技术路径和相关国家及行业规定，进行必要财务分析，确定项目收益和成本，并给出必要财务分析评价和风险分析，以确保项目在财务方面可行性。总之，本报告财务分析是在严格遵循客观稳健等原则基础上进行，并通过分析，确定在设定条件下，既能保证投资基本合理收益，按时偿还银行白银纳鄂伦春民族文化旅游区可行性研究报告贷款，又能确保正常运转，其在财务上是可行。四政策可行性分析在年通过县旅游发展总体规划中，已经明确了纳旅游开发定位为中国鄂伦春族民间文化艺术之乡，同时纳是文化部根据中国民间文化艺术之乡命名办法命名民族工艺美术艺术之乡，又是黑龙江中国乡村游主题年乡村旅游线上重要节点，在实现黑龙江旅游产业促进社会主义新农村建设上具有举足轻重作用。根据上述政策和发展纲要，纳景区发展成为鄂伦春民族文化旅游区有完备政鄂伦春民族风情特色旅游体验区体足鄂益指标影响较大因素即敏感因素，并确定其影响度。若各种不确定因素在较大范围内变动时，项目收益指标仍然稳定，则说明项目方案具有较强抗风险能力。现将项目方案敏感性分析罗列下表敏感性分析结果汇总表单因素变动序号变动因素变动幅度变化后投资收益率变化后万元结论销售单价方案可行销售单价方案可行销售单价方案可行单方成本方案可行单方成本方案可行单方成本方案可行通过上表可以看出，本项目抗风险能力较强。第八章结论通过对黔龙阳光国际期项目市场环境社会需求综合分析表明，彭水房地产市场刚性需求极大，居民改善现有住房条件意愿强烈，他们希望有个‚品质高尚环境优美配套齐全大范围内变动时，项目收益指标仍然稳定，则说明项目方案具有较强抗风险能力。现将项目方案敏感性分析罗列下表敏感性分析结果汇总表单因素变动序号变动因素变动幅度变化后投资收益率变化后万元结论销售单价方案可行销售单价方案可行销售单价方案可行单方成本方案可行单方成本方案可行单方成本方案可行通过上表可以看出，本项目抗风险能力较强。第八章结论通过对黔龙阳光国际期项目市场环境社会需求综合分析表明，彭水房地产市场刚性需求极大，居民改善现有住房条件意愿强烈，他们希望有个‚品质高尚环境优美配套齐全‛综合社区供其选择，而黔龙阳光国际期项目定位正顺应了彭水购房者需求其次，彭水黔龙阳光地产开发有限公司是彭水县重点招商引资企业，政府政策环境宽松，支持力度大，彭水县委质提高，环境优美小区住宅将成为必然选择。二房地产投资规模较低，市场需求较旺盛，房地产价格持续稳定增长。彭水县受其地形限制，土地资源极其稀缺，适宜建造住宅土地少之又少，现在老城区非常拥挤，居民生活出行很不方便，随着经济形式不断好转，经济总量不断增大，居民收入不断增强，人民改善居住环境意愿非常强烈。年年房地产开发面积分别只有万万平方米，其中住宅分别为万万平方米年年两年住宅竣工面积共计为万平方米，远远不能满足同期市场需求，由于产品供不应求，销售市场长期被压制，导致商品住宅价格呈快速上升趋势，而综合品质较高楼盘更是受到群众青睐，其价格敏感性也较弱。三房地产市场营销策划整体水平偏低。由于目前彭水县房地产市场处于卖方市场，因此现有开发商基本对营销策划等方面不够重视，房地产市场营销手法落后，楼盘包装不到位，销售人员整体素质较低，仍处于‚坐等上门‛这样初期阶段。对营销推广理解肤浅，重地貌并存。地貌形态分为中山区低山区丘陵河谷区。境内有乌江郁江长溪河芙蓉江木棕河等大小河流余条，乌江由东南向西横贯县境，境内流长达公里。该县属中亚热带温润季风气候区，多年平均气温，常年平均降雨量毫米，年均蒸发量毫米，年均气压百帕毫巴，无霜期天。彭水县全县幅员面积平方公里，辖个镇个乡个居民委员会个村民委员会个居民小组个村民小组。全县年末有户籍人口万常住人口万。境内居住着苗族土家族蒙古族回族仡佬族侗族藏族彝族哈尼族壮族满族等个少数民族，少数民族人口占全县总人口，其中苗族万余人，土家族万余人。全县非农业人口万人，城镇化率为，人口自然验区坚持人无我有，人有我优，人优我变开发思路，立服务设施均为满足当地人基本需求而设置，目前给排水环卫和其他配套服务设施均尚无能力满足旅游者需求。第三章旅游市场需求分析与预测旅游市场需求分析县旅游业属于待开发状态，旅游市场规模很小。年至年年末，县共接待观光游客万人次，实现旅游业务收入万元。年，该县接待旅游人员万人次，实现旅游业务收入万元。根据本景区资源特色，主要存在北极游界江游知青游文化旅游户外拓展自驾车等市场需求。北极游市场中国北部，北国风光，千里冰封，万里雪飘特殊地理位置造就特别北国风情。无论是江南园林还是热带岛屿都与北国风光大不相同，异质地理气候风景吸引着游客前来观光探险，徜徉于冰雪天地，欲与天公试比高。二界江游市场黑龙江是举世闻名大江界江名江，地处我国最北端，是我国第三大河流，也是世界上最长国际界江。拥有整个黑龙江上风景最优美情感最丰富和岸线最长河段，山水自然资源丰富。漫步界江之畔畅游界江之水，畔上人家吃住水上人家临风，游江春水揽两国风情。界江游能够成为民族文化旅游区自然资源补充，其市场带动性强，生态效益良好。三知青游市场就所在黑龙江省而言，随着生活水平提高闲暇时间增多和年龄增长，当年下乡帮助建设黑龙江后返京返沪知青近年来重燃当年热情，纷纷重返故地以慰怀旧之情。这部分游客市场稳定度高重游率也较高，且往往携带家人朋友同行，市场带动效应较强，是不容忽视市场群体。四文化游市场文化是民族文化旅游区核心吸引力，探寻鄂伦春民族文化抗战文化知青文化俄罗斯文化魅力，近距离感受近现代文明和异域文明相汇交融，体验不同文化生活方式。这部分游客市场旅游层次高消费水平高，是本景区重点开发宣传对象。五户外拓展市场民族文化旅游区凭借辽阔壮美地域和异族新鲜文化吸引游客进行特色户外拓展。市场强劲发展势头，及其自身对旅游设施和旅游服务低要求特点，能够成为民族文化旅游区初期有力启动力量，通过发展特色户外旅游为景区带来旺盛人气和知名度。六自驾游市场黑呼公路改建完成，加格达奇至通乡公路改扩建工程项目运营，都在改善交通可达性方面发挥积极促进作用，为旅游发展创造更为便利条件。自驾游客可在本景区纳三合村旅游廊带上穿越森林，享受行者无疆，路向北气息。本市场也是民族文化旅游区有力消费力量，值得重点发展。二目标市场定位细分市场定位细分根据纳风情园旅游资源特点及其对旅游市场吸引力定向性，可确定下列市场为本景区主要目标市场。即鄂伦春民族文化旅游商务会议市场，知青怀旧市场森林自驾车市场边防探奇市场。表民族文化旅游区目标旅游市层次细分目标市场类型目标市场旅游区日接待量线路法类型长度米设定宽度米人均面积游客容量类二类三类游步道合计根据文化旅游区气候条件决定全年游览天数为天，因此最佳年环境容量约为万人次。二面积法面积法是以每个游客所占平均游览面积计算。其中，民族文化旅游区可游览景区面积为平方公里，按照每人平均游览面积平方米计算。日环境容量计算公式如下式中日环境容量，单位为人次可游览面积，单位为平方米白银纳鄂伦春民