方式和消费对象水平影响较大。西关商圈和东部是目前兰州市商业用房租售价格最高区域，通过调研，商圈内临街商铺租金可比项目中，以位于张掖路中段新建项目为例，经调查紫金广场层租金比商业街内部价格稍高些，约为元月。层商业整体销售单价万。而在次级商圈租金水平受商业氛围成熟度是否临主街周边居民人口数量等因素影响租售价格差异较大，商圈临街商铺租金平均元•月。雁滩商业发展状况随着雁滩五市场可类比项目市场调查分析六项目定位方案市场竞争分析七项目分析第三部分项目工程技术方案概述二工程设计建筑设计二结构设计三无障碍设计三公用工程给排水系统二空调通风工程三强电工程四弱电和智能化设计工程五防雷六燃气工程四环境保护项目环境影响分析二环境保护对策五节能与节水节能二节水六劳动安全卫生和消防安全与劳动保护二劳动卫生三安全保卫及消防设施七项目招标组织项目招标目二招标原则及招投标方案八项目管理与建设进度计划第四部分投资估算与融资方案投资估算投资估算相关说明二分项成本估算二融资方案项目融资主体二项目资金来源三融资方案分析第五部分财务评价财务评价基础数据与参数选取二财务基本数据计算销售收入估算二租金收入估算三酒店收入估算四开发成本估算五运营费用六财务费用七修理费用八税金估算九利润及利润分配估算三财务评价静态获利分析二动态获利分析三偿债能力分析三财务评价结论第六部分不确定性分析第七部分项目风险分析风险因素识别和评估二政策风险分析三市场风险分析四财务风险分析五自然环境风险分析六风险防范对策政策影响防范二市场风险防范三财务风险防范四自然环境风险防范第八部分结论附表第部分项目总论项目背景兰州是甘肃省省会，位于祖国西部三大高原交汇处，是全省政治文化经济中心，地处黄河上游甘肃省中部及我国陆域版图几何中心，是西陇海兰新线经济带主要支撑点和辐射源，也是新亚欧大陆桥通往中亚西亚和欧洲国际大通道和陆路口岸，总面积万平方公里，市区面积平方公里。兰州深居大陆腹地，地处黄河上游，市区东西黄河穿城而过，南北群山环抱，属中温带大陆性气候，具有带状盆地城市特征，冬无严寒，夏无酷暑，年平均降水量，年平均气温，全年日照时数平均小时，无霜期天以上。兰州是黄河流域唯黄河穿城而过城市，市区依山傍水，山静水动，形成了独特而美丽城市景观。兰州市近年来经济发展速度很快，年上半年兰州市生产总值达亿元，同比增长。全社会固定资产投资完成额达亿元，同比增长。社会消费品零售总额达亿元，同比增长。人均可支配收入达元，同比增长。兰州市作为西部重要交通枢纽和西部大开发前沿城市，其房地产发展已进入了高速发展阶段。从年开始，兰州市主城区楼盘价格进入快速上涨阶段，部分楼盘价格年涨幅超过了。万达集团抓住兰州社会经济快速发展有利时机，进军兰州市场，建设兰州市规模最大档次最高业态最丰富城市综合体项目兰州万达广场，项目位于兰州市城关区雁滩片区，占地面积亩，汇集大型购物中心高级酒店高档写字楼时尚休闲娱乐商业步行街，融商业商务居住休闲于体，引入国内外知名商家和品牌，创造商业价值投资价值最大化。二项目概况项目名域性经济发展，雁滩大桥良志汽车万佳家居省政协良志嘉年华中广宜景湾御景东方银垠部门积极配合，即可防范此类风险。同时，随着线城市房价上涨动力不足，投资环境变差，二线三线城市将成为新轮投资重点区域。更多开发商开始关注二三线省会城市，房地产投资将出现较为明显上涨。同时游离于调控政策之外商业用房投资将成为下阶段投资热点。该项目为兰州推动中心城市沿江向海发展重点建设项目，同时大连万达集团作为全国房地产龙头企业之，商业信用颇佳，银行信用等级为，因此，项目受到政策负面影响相对较小。二市场风险防范目前我国国民经济稳步发展，城市化水平处于加速提高阶段，居民收入水平也在不断提高，兰州作为兰州省省会城市，国民经济产值增长率连年高于全国增长水平，并且兰州市作为海峡西岸经济发展区重点发展城市之，得到众多海内外投资商认可，这些都为兰州房地产市场发展提供了良好支撑。同时，该项目作为兰州市塑造金山板块旗舰型高端商业综合体项目，出现新竞争对手或替代项目可能性也较小。另外，项目经营成本在建成后可以通过销售租赁等方式转移给经营商。所以，所述三种风险虽然存在，但是风险并非完全无法转移和规避。针对项目存在三种潜在市场风险，建议采取如下转移和规避措施与相关单位签订预定预售协议。成立专门营销机构，聘请专业经营管理人员，尽早着手项目市场推广工作，采取租售结合营销模式，以应变未来市场不确定性。三财务风险防范本报告中财务分析表明，项目具有较强债务偿还能力，敏感性分析表明，项目也具备较强抗风险能力。四自然环境风险防范报告所述风险多数属于同类项目所共有风险，通过采取适当风险应对措施，可以将项目风险转移或规避。而且，由于项目自身所处宏观环境行业地理位置，项目服务定位，项目经营者能力等等都在同类项目中具备比较优势，所以，只要项目投资者和经营者采取合理风险应对措施，该项目从风险分析角度上是可行。第八部分结论万达集团兰州万达广场项目建设，将推动兰州市房地产业向高品质和多元化方向发展，是遵循政策导向和市场发展必然选择，也是顺应市场需求必然结果，更是完善企业产品结构展现企业实力和增强企业竞争力客观需要。通过市场分析，表明宏观环境对该项目建设比较有利，区域市场为项目发展提供了良好预期和升值空间，项目自身市场定位和目标客户群明晰，营销手段多样，市场前景良好。因此，从市场角度分析，该项目是可行。通过工程分析，该项目选址合理，工程进度安排有效，工程设计和功能要求规范，消防环保和劳动卫生符合有关部门要求。因此从工程角度分析，该项目实施是可行。通过财务效益可以看出，该项目具有较强盈利能力和偿债能力不确定性分析表明，该项目具有较强抗风险能力。所以，从财务效益角度看，该项目具有实施可行性。综上所述，该项目实施既有必要，又是可行。附表附表开发投资估算表附表建筑工程投资估算表附表安装工程投资估算表附表室外基础设施配套工程投资估算表兰州万达广场项目二项目地址位于兰州市城关区雁滩，项目地块位于兰州市南北主干道天水北路东四编制依据与研究范围编制依据根据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，结合该项目具体情况，本可行性研究报告编制依据主要有国家发改委与建设部联合颁布建设项目经济评价方法与参数国家建设部颁布房地产开发项目经济评价方法工程建设相关法律法规及设计规范开发商提供其他有关材料。二研究范围本可行性研究报告研究范围包括总论项目市场分析建设条件分析项目建设内容和规模投资估算与资金筹措财务基础数据估算财务效益分析不确定性分析项目风险分析结论等在此基础上，考察项目建设必要性技术可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠依据。第二部分项目市场分析宏观市场分析整体经济运行状况年前三季度，面对复杂多变国内外环境和各种重大挑战，经济向好势头进步巩固，继续朝着宏观调控预期方向发展，据国家统计局发布年前三季度国民经济运行数据，前三季度国内生产总值近万亿元，按可比价格计算，同比增长，比上年同期加快个百分点。固定资产投资增长较快，投资结构有所改善。全社会固定资产投资近万亿元，同比增长。其中，房地产开发投资万亿元，增长。城乡居民收入继续增长，城镇居民人均可支配收入万元，同比增长，扣除价格因素，实际增长。从前三季度经济运行数据可以看出，当前国民经济继续朝着宏观调控预期方向发展，经济向好势头进步巩固。从实体经济表现和投资消费出口三大需求表现来看，三季度中国经济出现企稳迹象。基于实体经济较好表现，宏观经济重要先行指标制造业采购经理指数在度连续下滑后，最近两个月都在攀升，三季度企业家信心和企业景气指数也都出现上扬，这预示着未来经济较好表现。二房地产业发展状况年前三季度，全国房地产行业产销同旺，投资额同比增长，销售面积和销售额分别同比增长和，其中写字楼销售增长，商业经营性用房增长，表现在销售额方面写字楼与商业经营性用房增量远大于商品住宅增量，达到和。从价格水平增幅看，在国家连续政策干预下，房价在刚需市场和高品质产品合推下，虽无大幅上扬表现，但仍处在稳步增长阶段，尤其表现在二三线城市，写字楼及商业经营性用房更是表现为量价齐升态势。三房地产产业调整状况及趋势分析政策调整年月国务院出台促进房地产市场平稳健康发展通知国条，二套房贷首付不低于房贷政策明确提出到保障性住房用地供应量保障，专项整治囤地炒地行为，进步抑制房价新国十条坚决遏制部分城市房价看，兰州市整体经济处在稳步增长阶段，尤其表现在近两年增幅较快在经济增长组成方面因政府着力对产业经济结构调整，目前已经发展成为以第二产业发展为龙头活力经济体，房地产业作为国民经济增长表征，同样在兰州板块经济增长方面贡献巨大，雁滩区域作预计额亿元年年年年年年为兰州市最早进行房地产规模性开发和商贸行业发展区域，其经济发展活力充沛，不断地吸引外来资金和高素质人口，尤其是高新技术产业开发区概念提出，极大地提升了区域形象，目前雁滩区域已经形成了以房地产业带动基础设施建设商贸专业化市场发展带动物流经济区域规模化发展带动消费市场三维经济结构，本项目所在雁滩板块必将延续其引领兰州市经济结构发展地位。二区域商业发展状况兰州市商业发展状况兰州市受地域特征限制，商业地产市场发展受市政规划影响较大，在城区主干道人流和商务集中区商业氛围较弱，商业地产发展速度与区域商业活跃程度及城市建设住宅市场活跃度明显趋同。从市场起始看，以专业市场开发为主雁滩片区是兰州市商业地产兴起区域，先后以雁滩家居市场旧货市场日杂市场古玩市场瓷砖市场灯具市场三森美居等全方位细分专业市场开发，保有租赁开发是本区域主要开发模式，并且以此带动兰州市最先住宅片区式开发区，成为人居和商业共同发展城中新城区。从影响力来看，与兰州市商业活跃区域发展类似，东城区东部市场区域成为兰州市最早商业地产开发区域，目前已经形成了以东部市场为核心，先后发展起东部品牌服装城西北品牌鞋城新东部品牌服装城新世纪商贸中心开宸名品基地锦绣鞋城易都摩尔综合商业区以及新近开发万商国际及东欧逸景，成为兰州市辐射周边区域商贸集散中心，租售结合保有式开发模式是此片区市场重大特点。从商业市场活跃度看，兰州市商业地产开发形成了沿庆阳路因市政改造带动开发项目，在主城区范围内，沿城区主干两侧和城中改造区域兴起商业地产开发，其开发模式基本为点状开发为主，以符合沿路商业发展需要开发以商业经营和商务服务为体项目为主，辅以部分大型综合商业开发抢占休闲中心区域和交通节点区域，其开发受地块固有交通环境商业构成消费层级限制较大，无法形成对兰州市商业市场带动作用。除上述开发现状外，目前，兰州市商业地产开发形成以偏于改造开发为主住宅片区开发辅助开发为辅开发模式，其经营模式以出售为主，从片区分布可用下图表现图兰州市主要商圈分布图兰州市商业地产发展均以点式开发为主，少见片区式综合式开发，其出售和租赁价格受经