煌与沧桑 在易道规划基础上，构建沿路景观和广阔的开放空间，既为西部入口打造良好景致 的第印象区，又为市民休闲和户外活动提供了场地。 总体项目布置图 项目分区详解明朝文化，作为明孝陵这严肃庄严的 明朝旅游旅游景点的补充，使整个明代文化旅游更为完整 通过利用明城墙这经历了沧桑巨变的见证物营建城墙旧事休闲带，让置身于其 中的游客细细品味曾为六朝古都明代文化区的开发思路主要从以下四条主线入手 通过完整现有明孝陵的游线，恢复皇陵本来线路，并在其中穿插其他项目加深这 世界遗产的磅礴气势和丰富项目内容 通过明遗村以别样鲜活的主题游览方式展现等后续工作均由本风景区经营管理 或委托管理。 功能规划建议 总体功能分区图 交通规划图 游线及游客密度分析图 明代文化区 总体思路解析 有序操作，较好地规避了 土地的炒作现象，并兼顾了土地二级开发商的利益等 此种出租的开发方式为保持本风景区的规划品质，二为节省土地交易的税收，三 则使承租户开发费用降低。为便于管理，其营销管化分隔 开来，保护维持景区中部和北部的历史遗存及生态环境。 并以适合新时代旅游活动的项目与北部传统的瞻仰观光相对应，丰富现有的旅游活 动内容。 西部以市政公园为切入点，与普通的市民生活紧密结合东部以第印象区吸引 从长三角其它地区进入的外地游客，合理引导不同游客的流向。 开发策略 开发策略为先开发南片，储备北片，由南向北滚动开发，均衡布局景区利大和利少 项目。为了追求开发利益最大，预留些空地以供将来使用。 滚动开发缓解了资金压力，确保了开发品位。用土地收益筹集建设资金，本风景区 的建设才能如期按计划顺利进行。统进行本风景区规划与土地利用以及基础设施配套， 然后出售部分土地以补偿配套费用，其余用于自行开发。 政府应用有限委托代理的方式用市场化公开透明的运作方式实现土地开发公开化 市场化，包括应尽可能地用公开招标的方式安排有限的委托代理。 市场化运作方式可以发挥社会企业的力量，代景区经营者完成必要的土地整理 开发储备工作，克服景区经营者在大量资金和人力上的投入困难，同时解决市场土地供 给的压力和信息的不对称问题，增强了景区经营者的土地供给和市场调节能力。 置换土地功能，提供商业载体 本风景区土地价值寸土寸金，为充分发挥有限土地资源的最大效益，运用土地极差 地价原理，把经营效益低的土地或企业机构置换到区外腾笼换鸟。此外采取弹性开 发，限量供应，最大限度发挥土地价值，实现景区的可持续发展。 二整合景区资源，产生整体效益 针对目前风景区产业结构土地利用空间形态景区功能过于零星散乱的问题， 采取社会资源共享，风景区功能区空间打通的整合优化方式，就能产生整体大于局部之 和的价值增量。整合内容如下 相对集中布局产业功能。必须利用规模效益的经济规律，把同质同类功能空间 尽可能集中布置，打造配套齐备的经营环境，形成产业结构合理，适应景区商业发展的 经营环境，同时减少景区原有生态历史文化的破坏。 优化道路交通组织。在保持现有路网结构基本稳定前提下，组织好景区内部交通， 关键是加强道路间的衔接和协调，处理好交通瓶颈节点，并有效控制过境交通。 构建商业区域内公共空间。需要创造良好的生态环境和更多的公共活动空间。 综合整治环境景观。其内容涵盖建筑形态色彩城市广告指示系统夜景照明 环境小品等。结合商业地区的区位特点及已有建筑风貌，在景观系统上统协调和控制， 开展街道空间立面形态和地面景观整治，展现风景区商业区域特有的景观魅力。 完善文化配套设施。主要是丰富商业区文化内涵，提升商业区文化品位。 三渐进式更新，逐步实现景区开发 景区开发，现状基本形成，不可能采取完全推倒重来和大规模开发模式，只能采取 渐进式的更新改造。必须注重远期规划与近期建设相结合，统规划与滚动实施相结合。 采取渐进式更新主要有以下几方面内容 建筑物功能更新和外立面改造。可根据不同结构形式和功能调整要求，采取不同 的更新方案，分区域进行统的外立面改造，规范外墙屋顶窗户阳台雨棚空 调罩的形式色彩，使旧貌换新颜，逐步完善建筑与景区