峰阶段，每个 房间只能收入元。现在设施已不能满足经营工作的需要， 为了提高海棠宾馆的接待培训能力，扩大海棠宾馆在昌黎县旅游 渡假行业的知名度，心接待中心。同时接待较高层次的会议培训国内 外豪华团队都可以成为海棠宾馆接待服务对象。 项目建设的必要性 企业实现可持续发展的需要 现有海棠宾馆为四层框架结构，建于年，有客房间，每 个房前海棠宾馆的会议餐饮娱乐设施从经营面积到档次都已形 成定规模，该项目的实施将从根本上改变海棠宾馆没有高档次舒适 客房的现状，具备了承担大型接待服务项目的条件，可以成为昌黎县 高档次的会议中潜力巨大。 海棠宾馆的客源包括各种国内和国外旅游团队婚宴以及散客。 国内旅游团队以几大知名旅行社为主，国外团队主要以俄罗斯团为 主，散客主要以京津冀等周边地区的游客为主。 项目定位 目次，年突破千万人次大关， 达到万人次，收入亿元。年仅五黄金周 就接待万人次，收入亿元，同比增长。年十黄金周接待万人次，收入亿元，同比增长。旅 游业发展态势十分迅猛，行业增长以上分析可以看出由于黄金周的能改 善环境招商引资扩大经营范围为主线。 项目背景 随着改革开放的不断深入和国民经济的快速发展，河北省内与京 津两地的交通也得到了极大的改善，京沈高速公路沿海高速及正在 修建的承秦高速，北京天津唐山秦皇岛之间的环渤海三角区城 际高速铁路也在紧张的建设中。海棠宾馆装修改造工程的建设有利于 改善投资环境，提升旅游品质，并拉动经济增长，推动城市经济发展和社会进步。 此外通过装修改造，有利于公司的更进步发展，提升公司的整 体形象和竞争力，也为公司规模的逐渐扩大奠定基础。并且本项目的 建设合理的利用土地，优化城市周边的空间布局，落实城区规划，提 升昌黎黄金海岸旅游的整体形象，加快城区现代化进程。 海棠宾馆现状为四层框架结构，始建于年，建筑面积约 ，受当时建设条件的限制，硬件差，标准低，同时经过近年 多使用，现有设施已经无法满足接待和经营工作的需要，不能适应各 个层次旅客的消费需求。 年秦皇岛市政府和昌黎县政府分别提出旅游立市和旅游立 县战略，大力挖掘旅游开发潜力，打造沿海旅游名城。作为当地旅游 行业龙头企业，积极配合旅游立县的决策和部署，配合城镇面貌三年 大变样工作，为加快发展滨海旅游，树立新的企业形象，决定做出昌 黎海棠宾馆整体提升改造计划。 项目概况 项目占地面积 建筑面积 项目投资万元 建设性质装修改造 原建筑物概况 原建筑物建筑年代年 建筑物的主楼高为四层，副楼高为四层，为东西走向，临碣石大街。楼体为框架结构。 具体改造方案如下 大餐厅个，可容纳人 小餐厅个，可容纳人 客房间，最多可入住人 洗浴休闲中心个 主要建设条件 项目为原建筑装修改造工程，供水供电排水均利用既有的相 关配套设施，交通便利，建设条件良好。 改造后的海棠宾馆符合昌黎县大力发展旅游接待服务的政策导 向，已初步得到地方政府部门的认可和大力支持，为项目实施提供了 便利条件。 项目建设资金自筹万元，贷款万元。 项目估算总投资及效益情况 项目估算总投资万元，自筹万元，贷款万元。 据测算，项目建成后，年营业收入万元，财务内部收益率 ，投资回收期年含建设期。 主要技术经济指标 主要技术经济指标详见附表。 表主要技术经济指标表 序号项目名称单位数量 建筑类别民用建筑 耐火等级二级抗震设防裂度度 主要结构选型框架 建筑层数总高层 建筑总面积 外墙面高级外墙涂料墙面 项目建设总投资万元 劳动定员人 市场需求分析及定位 市场需求分析 社会环境分析 随着我国社会主义市场经济体制逐步建立与完善，社会政治保持 长期稳定，广大居民的消费水平将随着经济发展逐步提高，同时扩大 内需，刺激消费是近年来我国政府直推行的积极的财政政策，政府 鼓励消费，尤其是在黄金周的带动下日益发展的假日经济旅游 经济，为旅游业的快速发展带来前所未有的历史机遇。 经济环境分析 改革开放二十多年来，反映城乡居民生活