响住宅房屋的通风效果和居住品质。 本项目为省直专用房，在定价与成本控制方面有严格的政的省属滨江用地范围内列入建设计划的项目相对较少，周边缺乏 必要的人气，大家对于项目的价值认知有待段时间的过渡。 项目地块不方正，西北角为中铁住宅项目，这对于项目规划设计来讲，会 形成定的有公建中心青少年活动中心和自身的商业配套， 对小区居民的生活带来很大的便利。 规模优势本项目占地亩，适中面积可以充分展示小区规划，利于塑 造小区的整体品质。 项目劣势 项目所在于滨盛路和建业路口，靠近四桥高架和江南大道，交通 可达性好。 地域优势本项目位于省属滨江用地内，且沿江带多为高档楼盘，对于 提升楼盘的档次起到较大的带动作用。 配套优势本项目周边所有房源由省直机关事 务管理局统分配，在销售和资金回笼方面不存在太大压力，项目经营风险小。作 为经济适用房的开发，有政府的支持，在税收和政策上都能享受不同程度的优惠。 交通优势项目位们在休闲娱乐社会交往人与人沟通渴 望得到尊重并全面提高生活质量的第二层次需求最后是尽，累计竣工面积万平方米。 第三节项目主要经济技术指标 根据项目规划条件和主管部门的要求，初步确定该项目的主要经济技术指标 项目基本指标 毛地亩 建设用地公顷 总建筑面积平方米 地上建筑平方米 其中 住宅平方米 公建配套及商业平方米 地下建筑平方米 其中 全地下室平方米 半地下室平方米 容积率 绿化率 建筑密度 住宅总户数户 小区总人数人 机动车位配比 第四节项目开发建设意图 由于本项目是为解决省直属机关企事业单位干部职工房改遗留问题而建设的 专用房，因其特殊性，项目住宅部分受到相关政策性条件的限制而无法按市场化 原则来实现其利润最大化，因此在本次专用房开发建设中，我们把提供高质量 住宅产品，满足特定居住人群现代居住行为方式，提高住宅居住环境质量，完善住宅 使用功能，构建生态居住空间，最大限度提高省直属机关企事业单位干部职工满 意度，来获得良好的口碑，充分提升公司的社会形象和品牌认同度作为本次项目开 发建设的前提性目标在实现以上目标的同时，应充分挖掘各方资源和发挥自身优 势，实现预期效益。 为此我们确立了本次项目开发建设的总体目标在提高本项目特定居住人群满 意度的前提下实现该项目预期的经济效益。 第二章项目市场分析及定位 根据本项目的开发意图和总体思路，滨江项目分为两大部分是住宅部分， 主要满足省直机关干部人群的住房问题二是公建配套及商业部分，主要满足对小 区内业主的日常居住需要和区外体化综合商业物业经营需求。 第节住宅市场分析及定位 住宅市场背景及政策因素分析 从本项目所处的市场背景层面上分析，随着国民经济的快速增长，房地产业得 到了突飞猛进的发展，固定投资增长速度过快，房地产开发商为追求利润最大化， 盲目开发中高档楼盘，商品房供应结构性矛盾日显突出，投机性购房支出比例过大， 局部区域城市房价短时间内上升过快。在此市场背景下，中央八部委联合出台了多 项稳定房价的宏观调控措施，目前已取得阶段性成效，各地房价已基本趋于稳定， 市场正逐步迈向理性发展的轨道。 中央实施宏观调控政策以来，房地产业作为国民经济支柱型产业，其稳定健康 的发展成为本次宏观经济调控的重点，也对保持国民经济平稳快速发展具有重要意 义。在国家控制房地产投资规模过大，抑制商品房价格上涨过快，调整商品房供应 结构不合理的大背景下，增加经济适用房供应量，加快经济适用房建设已成为当前 稳定商品房价格和使商品房供应结构趋于合理的重要手段之，以至今后很长段 时间里，经济适用房将在整个住宅供应市场中占有举足轻重地位。 基于整个房地产市场发展态势，住宅建设在未来的基本走势，是住宅建设的 支柱产业地位不会改变二是随着城市化进程的加快刚性居住需求有增无减三是 仍会保持定幅度的增长速度。也就是说，国家既要控制过度盲目投资，也要保持 整个住宅建设市场健康理性发展。因此加快经济适用房建设无疑将成为重要的调控 手段和国家政策扶持的对象。 从本项目政策层面上分析，由于本项目属省直专用房，是为解决省直机关企 事业单位干部职工房改遗留问题的建设项目，方面在项目运作中，其建设用地的 获得住宅的分配与销售资金的运作等要受省政府及相关主管部门的约束与