与筹资方案第七章可行性研究结论与建议第节结论第二节建议附录附录棋子湾控制性详规用地规划图附录二雨润棋子湾旅游度假区期用地总平面图附录三投资估算表第章总论第节项目建设背景投资单位本项目由海南雨润地华旅游发展有限公司开发建设。海南雨润地华旅游发展有限公司于年月成立。由于雨润实业有限公司与江苏地华实业集团有限公司分别出资共同投资组建，公司注册资本万元。主要从事房地产开发旅游地产开发酒店管理服务旅游景点开发等业务房地产开发公司。雨润实业有限公司年综合实力位于中国民营企业强第位，年在香港上市。江苏地华实业集团拥有分子公司二十余家，业务涉及房地产设计开发销售园林装饰酒店旅游及商贸物流等。集团开发项目遍布南京苏州上海安庆黄山九华山吉林黑龙江等地，并积极向海外拓展。已开发月安花园南京香水百合安庆御墅天竺别墅黄山等楼盘分别荣获了中国十大康居示范工程中国建筑精品楼盘全国最佳景观别墅等殊荣。地华集团旗下黄山高尔夫酒店为黄山市唯家五星级旅游度假酒店。项目编制依据海南省统计年鉴海南省旅游发展总体规划海南省年国民经济和社会发展统计公报海南旅游信息网海南工程造价信息网昌江县志昌江县旅游发展总体规划海南昌江棋子湾旅游度假区总体规划，年月棋子湾旅游度假区东片区控制性详规方案，年月棋子湾沿岸及附近海域旅游开发自然条件可行性调查报告，年月江苏地华实业集团有限公司相关历史资料项目背景相关基础资料第二节项目概况项目名称雨润•棋子湾旅游度假区期项目项目选址雨润•棋子湾旅游度假区拟选址在海南昌江棋子湾度假区总体规划范围以内，该用地北靠棋子湾海岸线，南依海南龙血树自然保护区，西起大角海蚀区，东至马荣港其中期项目位于马荣港以西占海岸线长约公里，小载自然村以北，整体地块南北宽约米。具体见平面布置总图项目指标总投资万元取整占地面积平方米亩总建筑面积平方米开发周期期年月开工，竣工日期为年月开发周期年。表综合技术经济指标用地数值单位净用地面积平方米规划总建筑面积平方米酒店客房服务区区店客房区建筑面积套平方米酒店配套设施区建筑面积平方米度假公寓建筑面积平方米建筑层数层第二章市场研究第节项目投资宏观背景环境我国旅游产业发展状况中国改革开放年来，旅游产业已发展成为国民经济重要产业。尤其自年以来，我国旅游业明显呈现出加速增长态势，经济发展推动消费结构升级是推动旅游业加速发展内在动力。由于国民收入快速增长和国民消费观念转变，外出旅游和度假人次越来越多，人均旅游消费额迅速增长，中国旅游业呈现快速发展趋势。目前我国国内出游人数已超过亿人次，入境旅游人数超过亿人次，位居全球第四位。已开放中国公民出境旅游目地国家和地区有个，出境旅游超过,万人次，居亚洲第位。世界各国旅游者已遍布全国，中国旅游者足迹也已经遍布世界各地。旅游业总收入突破万亿元人民币，市场规模位居世界前列，旅游业对中国贡献已超过，成为国民经济重要支柱产业之。表近三年全国旅游游客增长情况和旅游收入增长情况国内游客数量百万人入境游客数量百万人旅游收入亿元旅游外汇收入亿美元年年年图近三年全国旅游游客数量及旅游收入图从上表可知，近几年来国内游客数量入境游客数量都在稳定增长，特别是国内游客数量持续以两位数增长率增长旅游收入和旅游外汇收入保持较高增长率，其增长速度比游客数量增长速度更快，表明游客人均旅游开支在增加。我国旅游业发展空间与趋势中国旅游业经过多年发展,已成为国民经济重要产业。目前，我国旅游产业总产值在中比例是，而世界旅游业总产值占全球比例在左右。与世界各国尤其是发达国家旅国内游客数量亿人游客量增长率入境游客数量万人入境游增长率旅游收入亿元收入增长率旅游外汇收入亿美元外汇收入增长率年年年游业发展水平比较，我国旅游业发展潜力非常巨大。根据国家旅游局旅游产业中长期发展规划，我国将大力培育旅游市场，拓展旅游产业链条，优化旅游产业结构，进步加快旅游产业发展。我国旅游产业发展速度将持续超过，到年，旅游产业将成为我国支柱产业之，旅游就业规模也将从目前万人增加到亿人左右。从世界旅游强国发展历程来看，旅游业般要经历观光游休闲游度假游三个发展阶段。从年国务院批准建设个国家旅游度假区以来，我国已建成余个省市级旅游度假区和近千个娱乐休闲主题公园。在国家实行双休日和延长法定假日以后，度假旅游悄然兴起，人们旅游观念逐渐改变，休闲旅游已成为热点。当今中国民众每年享有法定休假日已有天，这在世界上也是较长，表明我国已与国际规则接轨。我国传统观光型及单黄金周旅游方式已不能适应国内旅游者日益广泛休闲度假需求，旅游业已由过去观光旅游向休闲度假旅游转变，发展休闲旅游业将会极大地促进我国经济和社会发展。目前，我国旅游业已经进入休闲游发展阶段，正在四个方面发生深刻变化其，旅游产品创新与升级步伐加快其二，旅游产业品牌化提升力度加大其三，旅游企业集团化趋势明显其四，全国旅游区域化趋势明显。我国旅游业快速发展缘由第，我国居民消费结构正面临升级，人们开始追求发展型和享受型消费产品。年我国城镇居民家庭恩格尔系数已经下降至，已达到居民消费结构升级临界点。由于旅游活动包含了愉悦身心体现地位增加阅历等功能在内，是物质生活和文化生活集中体现者，旅游消费正成为人们生活中重要组成部分。第二，基础设施改善使得旅游活动更加便捷和舒适。随着国民经济不断发展，我国基础设施尤其是交通等公共基础设施不断改善，旅游目地易达性不断提高，旅游活动更加便捷愉悦。第三旅游业发展得到了政府大力支持和扶持。旅游业在扩大内需增加就业促进区域间经济和社会协调发展等方面发挥着不可替代积极作用，得到了政府决策部门极大重视。国家制订了系列鼓励优惠政策促进旅游产健康稳定快速地发展是加大财税政策支持，制定完善旅游相关税收优惠政策，并发行专项旅游国海与现有酒店存在显著差异性，其客源定位主要是重要外宾及国内中产阶层高收入阶层，客源有特殊性，市场竞争力很强。四社会效益本项目所在地为海南省重点旅游开发景点，也是昌江县打造山湾黎乡旅游总体格局重要环节，因此具有良好社会效益。五经济效益本项目息处理工作及公司各项后勤工作。项目部负责公司房地产开发前期工作，施工阶段工程管理及各种建筑材料招标采购。财务部根据公司每年经营和发展规划，负责公司资金计划安排和资金筹措。负责与金融部门联系，建立良好关系，负责公司会计核算和财务制度执行。负责公司资产管理和资本运营。销售部负责公司广告宣传工作和商品房销售业务。物业管理公司负责小区内物业管理。第二节酒店管理公司组织架构酒店管理公司组织架构建成后酒店聘请国内外知名品牌酒店管理公司负责运营,具体运营图如下。酒店人力资源配置生产作业班次三班制二年工作日年工作日天，每班工作小时。三劳动定员本项目酒店竣工后,新增劳动定员人。其中高级管理人员人,中级管理人员人，服务及辅助人员人。表劳动定员表序号岗位班次人数序号岗位班次人数管理人员客房部总经理餐饮班副总经理餐饮服务员办公室餐饮传菜员财务部餐饮厨师客房部三辅助人员行政部机修工营销部维修电工餐饮部司机中心服务区保安二服务人员合计前厅第六章总投资成本估算与筹资方案本投资估算根据本报告提供工程技术资料进行编制。估算范围包括土建工程设备购置及安装和所需配套基础设施等工程内容。根据国家省有关估算指标及海南省有关部门规定收费标准，主要采用单位工程量综合指标法，结合项目实际情况，并参照当地类似工程造价水平，对本项目投资进行估算。投资估算编制依据本项目规划设计方案海南省建筑工程综合定额年建设项目经济评价方法与参数昌江县及其周边地区建筑材料设备现行价格定型设备价格根据生产厂家提供产品样本和设备出厂价及市场询价。海口三亚地区类似工程造价指标资料二投资估算编制说明本项目固定资产投资包括土地取得费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费室内外园林绿化费精装修装潢费开发间接费主要地方建设规费期间费用管理费用销售费用建设期利息不可预见费。土地取得费用本项目用地总面积平方米，合亩，土地出让总价款万元，合万元亩，土地出让契税税率。土地取得成本共计万元。前期工程费前期工程费主要包括工程勘察设计费规划设计费施工图设计，装饰设计，园林景观设计，临时设施。前期工程费估算万元。表前期工程费序号费用名称酒店区公寓区合计建筑面积单价元合价元建筑面积单价元合价元开发前期勘察设计规划设计施工图设计装饰设计园林景观设计临时设施基础设施建设费基础设施建设为建筑物米以外至项目用地规划红线以内各种管线和道路工程，其费用包括供水供电供气排污绿化道路智能化系统展，游客数量逐年攀升，而人均消费增加，说明度假休闲游正被越来越多人所接受。旅游休闲地产分析旅游休闲地产是房地产业和旅游业相结合种边缘产业。其独有特点是是以优美自然景观和人文景观，齐全旅游休年度海南省星级酒店开房率年年年百分比年度游客人均消费图示年年年年年年元闲娱乐设施为主要依托二是以满足旅游市场需要为出发点三是以突出休闲度假为主要目。目前房地产开发商在住宅写字楼等物业之间竞争很激烈，大型旅游房地产开发正好在弥补市场空缺同时可以避免激烈市场竞争。休闲地产由于具有极其稀缺性和不可造性，其未来房地产价格还会保持上涨趋势另方面，国内消费者对运动休闲旅游度假需求是不断攀升，旅游开发项目增值空间和投资潜力会进步凸现出来。第二节区域旅游市场预测海南岛东西海岸滨海旅游区发展比较分析项目东海岸西海岸资源特征滨海资源优质，尤其是三亚滨海资源整体般椰风海韵特色突出项目所在地棋子湾荒漠特色鲜明发展方向发展会议商务度假旅游基本未开发，缺乏有吸引力旅游设施突出滨海娱乐，发展高档休闲度假海南岛西部滨海旅游区主要有临高角滨海旅游区儋州后水湾滨海旅游区昌江棋子湾滨海旅游区等。目前西部旅游总体开发落后，缺乏有吸引力旅游设施。全省主要旅游资源海南西线旅游市场预测西线风光所牵及市县有海口秀英区澄迈临高儋州白沙昌江东方乐东等个地方。西线有很多值得观赏景点，如霸王岭棋子湾东坡书院海南热带植物园临高角蓝洋温泉度假区松涛水库八石花水洞大广坝水库大田坡鹿自然保护区尖峰岭古城古庙与古镇，溶洞仙景，文化与历史名点等。然而，近年来海南岛环岛游却出现了尴尬局面，西线游客稀少，而东线人气较旺。目前所谓环岛游却成纯粹环东线游。环岛游成了环东线游主要还是整个西部提供产品品质与市场没有得到很好对接。西线游直发展太慢，主要是投入不够，西线目前几乎无五星级酒店。从旅游规划角度来看，海南省旅游发展总体规划中就有详尽规划，如打造五大名城中儋州，打造旅游精品棋子湾霸王岭和尖峰岭等。根据海南省旅游发展总体规划精神，省旅游局着重抓好细化区域旅游规划工作，目前已完总论第节项目建设背景投资单位方案项目建设理念项目定位第三节规划建设内容第四章环保节能与消防第节环境保护棋子湾自然条件状况生态与绿化主要污染物处理第二节节能第三节消防第五章组织机构第节房地产开发公司组织结构第二节酒店管理公司组织架构第六章总投资成本估