海虹桥杭州萧山南京禄口合肥骆岗等机 场和上海芜湖南京宁波等港口，物流畅通，经济发展条 件优越，广德已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心。 唯与苏浙两个发达省份毗邻接壤的县份，是东进西出的 桥头堡南北经济的结合点，是华东沿海经济挺进安徽等中西 部地区的第站。合杭高速宣杭铁路复线国道和条省 道穿境而过，交通便捷，运输发达，素 区位优越交通便捷 广德县地处安徽省东南部，苏浙沪三省八县市交界处，东 临杭嘉湖，北倚苏锡常，周边两个半小时经济圈有上海 杭州南京合肥等个省会城市和个大中发达城市，是安 徽省口不断增多，在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分 析，我县每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的 购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。 三项目建设的有利条件 念，改善套型 住房的需求较为明显。住房消费正由居住型向享受型 转变。二次置业三次置业和消费群体逐步扩大。 从需求关系看 根据城市总体规划，城市建城区面积将不断扩大，城市人 大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购外户籍制度的改革，使农村 人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为我县的商品消费市 场增添了新的主力军。 随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消 费能力逐步增加。年广德城镇居民人均可支配收入元， 比上年增长。人均消费支出增长年全县农民人 均纯收入元，增长。年全县完成生产总值 亿元左右，比上年增长，增长速度创近年来最好水平，增 长速度居全省前列，增加绝对额居全省第二位。以上数据反映 了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。近年来， 相当部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧 换新，以小换大，逐渐从追求居者有其屋向居者优其屋 发展。电脑移动电话摩托车等消费的快速增长带动了城市 消费市场的活跃，汽车住房消费的增加预示着新轮消费结 构升级已为期不远。 同类物业的批高档次概念住宅的推出，完成了对本 类产品的市场任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望 拥有这类高档住宅。在此基础上，商品住宅的推广销售也逐 步成熟，深入人心。 旧城改造，造成了需求量的增加。鉴于原旧城内人口 密度过大的状况，为减轻市政压力，政府出台为古城减压， 城内只许拆房，不许建房的新规划，开始对城墙及城内古迹 古建筑加以保护。城内人口外迁，这给城外的房地开发提供了 发展机遇和良好的市场环境。 银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家 庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭 政策，这些消费者通常需支付相当于总房款两至四成的首付款， 即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群 数量，有效刺激了房地产市场。 三项目单位基本情况 安徽宣城市广恒房地产开发有限公司成立于年，是由 原广德县环城房地产开发公司于年月份经改制重组后， 组成新的房地产开发企业，拥有四级房地产开发资质。目前公 司有技术人员十五人，职工余人，拥有固定资产余万元， 公司曾经开发过万桂山住宅小区木桥住宅小区等项目，多次 多处评为优良工程，并获得社会各界致好评。 年月日，公司通过竞买的方式取得广德县粮长河 东侧滨河住宅项目建设开发权。现该项目设计方案已通过规划 评审，目前，该项目正在顺利进行各项前期工作。 二市场分析 广德房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段 年至年为第阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福 利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。至年为 第二阶段，统代建设为逐步消失，商品房开发逐步兴起。 年至今为房地产业发展与规范阶段。以旧城改造和广润花苑小 区的成片开发为起点，掀起了城市建设新轮高潮。尤其是 年后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口规模迅 速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产市场进 入有序发展时期。到目前为止，我县房地产业基本实现了创业 任务，完成了原始积累。居住房质量显著改善，产业结构趋向 合理，市场体系基本建立。 年后，我县房地产主要特征表现在以下几个方面