两年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步提高业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。‚那 帕溪谷‛住宅的成功开发和火爆销售，就是个最好的例子。商品房市场出现品 牌角逐趋势的原因，主要有 先富者的市场潜力。 新潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同 时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人的市场。在去年新乡市市房地产及相关 产，住宅市场品牌商品房的出现 势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来 越具体全面，不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位 今后改造余地以及升值的专 业化程度要求也越来越高。市场对规划设计营销管理施工质量的敏感度越 来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。 商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈宅市场针对些消费群体，推出高标准多户型新型住宅，由于住宅 小区环境优美品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉以上，销售火爆。从 中可以看出，住经济效益评价等。 研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发 用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。 针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和新乡市已有部分 收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对新乡市住宅市场分析 预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开 发土地利用新村村民用地，对提高村民生活水平，推进集体企业产业结构调 整，有明显的社会效益。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下步方 案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进步的市场调研，尤其是面积较大的较高档商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场 定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建 设成本，尽量减小项目风险。主要经济技术指标 ‚‛项目主要经济技术指标见表。 表‚‛项目主要经济技术指标 序 号 项目名称单位指标 总占地面积平方米 总建筑面积平方米 建筑容积率 小区绿化率以上 户均面积平方米户 住宅总套数套 建设投资万元 销售收入万元 每平方米建设投资元 投资利润率 全部投资财务净现值税 后 万元 全部投资投资回收期税 后 年 第章住宅市场分析与营销战略 当前住宅市场现状 进入年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房体制改革的推动下，以 住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在 商品房开发投资稳步回升。年房地产业超速发年下半年起宏观 调控，至年以后，房地产开发投资度出现增速减缓的趋势。年以后， 商品房投资逐步增加，年，在国民生产总值增长的中，住宅建设的贡献 率达到个百分点以上。 在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的 投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。 住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房 消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的大亮点。 房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二三级 市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋臵换活动蓬勃展开，必将成为住宅市 场的个热点。 新乡市商品房现状与市场需求 新乡市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积年达到了 平方米，位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大， 家庭每户总建筑面积还比较小。从新乡市城市居民住房构成现状来看，商品住宅 市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，新乡市目前有的市 民住房是‚单位借房‛，约属‚房改房‛，是‚私房‛，只有的住房 是居民‚购买的商品房‛。从以上现象可以看出，目前商品房在新乡市市民住宅 构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随 着住房制度改革的进步深入，住房分配货币化，