出让文件的仔细阅读，我们分析得出项目存在以下风险 政策风险 挂牌文件要求以软件或服务外包为主导产业参与竞争的企业须在个月 内将总部迁入南京市鼓楼 出让条件 项目以挂牌方式出让，挂牌起始价亿元，加价幅度万元。 本地块要求竞买人中的方必须在年信息产业部经济体制改革与经 济运行司公布的中国软件收入规模前家企业中连续两年排名都必须名以下套型面积所占比重 土地现状 目前本地块上约有左右的待拆迁民房及厂房。出让文件中约定用地范围内 的拆迁由受让人自行调查，依法实施拆迁。并需缴纳亿的拆迁保证金。地块现 状如下图所示 平方米，变电站用地面积平方米，实际出让面积平方米。 地块地块二地块三合计 出让面积 规划用途生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地 建筑容积率 规划建筑面积 建筑高度 平米及距禄口国际机场公里距火车站公里，交通便利，地理位置优越。 项目规划指标 项目用地总面积为平方米，其中代征绿化用地面积平方米，规 划道路用地平方米，河道用地面积约平方米，教育小学用地 目位于南京市鼓楼区，东至燕山路西至清河写字楼部分存在较大的 政策风险和市场消化风险商业酒店风险适中。在这种情况下，我们可以采用市场 销售租赁和转让代建等方式降低写字楼的市场消化风险。 因此，综合各方面情况，若能确保不将集团总部迁入南京市而不会导致竞买无 效的情况下，我们认为本项目将是个较大的投资机会，建议积极获取，并建议将 该项目的最高报价控制在亿元之间。起价为亿元，加上预计亿元的 拆迁成本，则尚可有亿元的加价空间。 第部分南京市概述 南京概况 南京作为长三角经济区的核心城市之近几年经济保持了持续快速的发展趋 势。目前南京是中国重要的综合性工业生产基地。南京的电子化工生产能力在国 内城市中居第二位，车辆制造规模居第三位，机械制造业的技术规模居国内领先 地位，家用电器业建材工业也都具有较大规模。南京是华东地区重要的交通通 讯枢纽。是全国四大科研教育中心城市之，全国重要的高教科研基地，拥有 批国内流的高校和科研机构。被国家个部委列为中国投资硬环境四十优城 市之。 南京市现辖个区县。其中城区个郊区个县个。全市共有个 街道办事处个镇个社区居委会个村委会。全市共有人口 人，其中市区人城区人郊区人，县人。 未来南京城市发展目标是 充满经济活力的城市长江下游现代化的中心城市 二富有文化特色的城市国际影响较大的历史文化名城 三人居环境优良的城市人与自然和谐共生的城市 主城功能布局特征 主城布局以河流铁路城墙等为自然边界。分为东西南北中五个片 区。其中项目所在的西片是主城的重要新区，规划具有商务体育文化等功能为 主作为新城区的中心功能居住与新业相协调的中高档居住区的功能以滨江风貌 为特色的主城西部休闲游览功能。 第二部分房地产市场概况 房地产投资情况 根据统计部门数据，月，全市全社会固定资产投资完成亿元实现 房地产开发投资亿元。全市商品住宅施工面积万新开工面积 万竣工面积万。 商品房供销情况 年，南京市商品房新上市万不含经济适用住房，其中商品住 宅上市万。同期，实现商品房合同销售万其中，商品住宅销 售套，面积万。 年南京，以下商品住宅含经济适用住房上市量销售量分别为 万万，所占全市商品住宅上市销售份额分别为。其 中年全市经济适用房共建成万，其中江南八区建成万，三区建 成万。 二手房交易情况 年，全市二手房交易面积万。其中二手住宅交易套面积 万均价元。 土地市场情况 南京年土地成交块，总出让面积万，同比分别增长 。其中溢价超过的共块万，占总出让面积的。 房价走势分析 从上图可以看出，南京房价在月份的上涨幅度达到最高点，随后南京市出台 了房价，售价需经物价局审核后只准降不准升的政府定价政策后，涨幅开始回 落，全年房价涨幅较平稳，基本上维持在左右的涨幅上。 而本地块所在的河西板块在年房价涨幅较大，部分楼盘从年初的均价 元平方米左右涨到年尾的元平方米左右。 南京写字楼及商业简析 目前南京的写字楼市场有升温迹象年前个月写字楼成交量约为万平 米，超过了年全年万平米的