期为两年。基准收益率确定基准收益率等于安全利率加风险报酬率，安全利率取三年定期存款利率，考虑到本项目主要为住宅及配套商业，加上定风险报酬率,确包含已死亡未销户人口人，实际农业人口人，其中周岁以下及学生人，超转人员人，转工人员人。按北京相关规定，回龙观村全部农业人口安置费需要元。表转工转居人数安置补助金额人均超转人员特殊超转般超转转工人员男女周岁以下及学生总计全村集体土地面积亩，本项目征收回龙观村亩，因此本项目需要承担回龙观村村民总安置费用，为万元。土地补偿费依据回龙观村征地意向，每亩意向价格为万含青苗农作物道路机井变压器等村集体设施补偿土地补偿费共计万元。苗圃及其它经济性林木补偿另行补偿，据周边市场行情结合实际情况约需要万元，具体估算如表表树木补偿估算表项目名称规格数量单位补偿单价补偿合计速生杨棵金丝柳棵垂柳棵银杏棵银杏棵碧桃棵雪松棵红花槐棵河南桧棵北京桧棵白皮松棵白腊棵千头椿棵龙爪槐棵紫叶李棵玉兰棵枣树棵国槐棵火炬棵总计相关征地税费，按北京相关规定初步计算需万元综上所述，征地各种费用总计万元合计万元亩，高于本地区最低保护标准，具体各种费用构成详见下表表征地费用表序号项目金额万元备注二征地费用至项之和回龙观村土地征地费用土地补偿费参考周边征地成本，根据村集体初步意向，按照万元亩计算含青苗农作物道路机井变压器等村集体设施等安置补助费见安置补助费测算表征地相关税费项之和耕地开垦费根据京政办发号，以以所征耕地为基数，按万元公顷计算防洪费根据市政府号令以建设用地面积为基数，按元平方米计算耕地占用税以所征般农用地为基数，按元平方米计算苗圃及其它经济性林木补偿按市场评估计算折合征地面积单价万元亩四征地工作进度计划根据初步掌握本项目地块基础资料及北京市和昌平区关于集体土地征用报批相关规定及流程，结合第三章图项目分地块实施进度示意图中前期手续及征地工作进度计划安排，制定如下征地工作计划，见下图。需说明是，开发单位应在全面掌握项目基本情况后，需根据情况进步调整征地工作方案。图项目征地工作进度示意图地块地块地块项目基本情况项目区位情况，工程配合奖取元户每户装修及附属物根据估价经验，取元建筑平米电改移补助费按元户计算停产停业补助费按元建筑平米计算。搬迁周转费为每人元月,其中少数民族按元月计算，周转期为个月。综合补助费。综合考虑房地产市场水平变化以及周边拆迁项目补偿水平变化，增加综合补助费补偿，综合考虑各方面原因，综合补助费暂以万元户测算。补偿方式采用货币补偿方式，补偿价格由有评估资质中介机构按照现状用途进行评估确定。拆迁补偿费根据以上测算得出宅基地拆迁补偿价格为万元，详见表表宅基地拆迁成本测算表序号项目金额万元备注住宅拆迁补偿费项之和区位补偿价宅基地区位补偿价元平方米房屋重置成新价与之和平房重置成新价平房建筑面积平方米按元平方米计算楼房重置成新价楼房建筑面积平方米按元平方米计算装修附属物补偿参考周边情况，结合现状，以建筑面积为基数按照元平方米其他补助费偿安置协议入市交易文件制定工作阶段序号项目办理环境评价批复办理交通评价批复建设用地预审前期手续办理征地结案安置楼建设建设用地批准书拆迁实施拆迁许可入户调查拆迁补偿拆迁结案大市政建设市政工程方案综合咨询取得市政方案综合会议纪要勘察设计招投标取得市政道路及管线设计方案取得开工证施工招投标履行协议及资金回收验收入市交易及后续事项级开发验收地价评估上会确定入市交易底价上会报批签订开发补偿协议入市交易出让确定中标人市政工程建设市政工程验收道路及管线地块地块地块地块表项目各地块规划数据表期次住宅万平方米配套公建万平方米建设用地及绿地公顷其他代征公顷总建筑规模收益规模用地商业建筑面积合计根据北京市国土资源局京国土市函号和号批复，本项目北京市国土资源局授权由北京市土地整理储备中心北京市土地整理储备中心昌平区分中心共同作为主体，共同负责资金筹措，联合组织实施项目征地拆迁和大市政基础设施建设等土地级开发工作。第四章征地实施方案征地情况概述本项目规划建设用地四至范围为东至八达岭高速路，西至轻轨号线，南至回龙观村界，北至轻轨号线。规划用地总面积公顷合亩，需要征收昌平区回龙观村集体土地公顷,其中耕地面积公顷合亩，般农用地公顷合亩。二征地补偿方案征地补偿内容及标准依据北京市建设征地补偿安置办法北京市人民政府令第号征地补偿费包括土地补偿费安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。征地补偿费用于人员安置后再扣除地上物补偿部分，其余部分作为土地补偿费支付给被征地农村集体经济组织或者村民委员会，用于农村村民生产生活。征地补偿方案本项目征地采用货币补偿方式。本项目征收昌平区回龙观村集体土地公顷合亩，征地费由土地补偿费安置补助费地上物补偿及相关税费构成，确定补偿标准时，不得低于最低保护标准。根据北京市人民政府第号令，本项目征用农民集体所有土地后，相应农村村民转为非农业户口。应当转为非农业户口农村考虑各环节工作及办理各种手续顺序时间与可能性，本项目各地块土地级开发进度初步安排如图所示图项目分地块实施进度示意图确定级开发主体地质灾害危险性评估拆除及土地平整取得规划意见书用地工程许可证区局书四方案区政府审核市国土局审核安置补偿进度以月为单位征地实施办理规划手续办理项目核准手续签订征地补偿安置协议入市交易文件制定工作阶段序号项目办理环境评价批复办理交通评价批复建设用地预审前期手续办理征地结案安置楼建设建设用地批准书拆迁实施拆迁许可入户调查拆迁补偿拆迁结案大市政建设市政工程方案综合咨询取得市政方案综合会议纪要勘察设计招投标取得市政道路及管线设计方案取得开工证施工招投标履行协议及资金回收验收入市交易及后续事项级开发验收地价评估上会确定入市交易底价上会报批签订开发补偿协议入市交易出让确定中标人市政工程建设市政工程验收道路及管线地块地块地块地块表项目各地块规划数据表期次住宅万平方米配套公建万平方米建设用地及绿地公顷其他代征公顷总建筑规模收益规模用地商业建筑面积合计根据北京市国土资源局请示致区政府北京市规划委员会关于昌平区回龙观村用地规划控制指标复函关于回龙观旧村改造项目进行土地级开发意见区土地局致区政府关于回龙观村旧村改造项目用地实施土地级开发批复镇政府致村委会北京市公安局昌平分局回龙观派出所户籍人口证明回龙观镇政府回龙观村委会土地权属证明回龙观村宅基地房屋等基础数据统计回龙观镇政府回龙观村委会桥北七户房屋及宅基地面积统计回龙观村地上附属物情况回龙观村经济类苗圃林木情况回龙观镇回龙观村委会对回龙观镇政府关于回迁楼选址面积及安置商业用房等相关事宜请示回龙观镇政府对回龙观村委会关于回迁楼选址面积及安置商业用房等相关事宜批复回龙观镇政府回龙观村委会关于回龙观村回迁住宅面积说明回龙观镇政府回龙观村委会回龙观村村民回迁楼分配方案偿安置协议入市交易文件制定工作阶段序号项目办理环境评价批复办理交通评价批复建设用地预审前期手续办理征地结案安置楼建设建设用地批准书拆迁实施拆迁许可入户调查拆迁补偿拆迁结案大市政建设市政工程方案综合咨询取得市政方案综合会议纪要勘察设计招投标取得市政道路及管线设计方案取得开工证施工招投标履行协议及资金回收验收入市交易及后续事项级开发验收地价评估上会确定入市交易底价上会报批签订开发补偿协议入市交易出让确定中标人市政工程建设市政工程验收道路及管线地块地块地块地块表项目各地块规划数据表期次住宅万平方米配套公建万平方米建设用地及绿地公顷其他代征公顷总建筑规模收益规模用地商业建筑面积合计根据北京市国土资源局京国土市函号和号批复，本项目北京市国土资源局授权由北京市土地整理储备中心北京市土地整理储备中心昌平区分中心共同作为主体，共同负责资金筹措，联合组目录第章项目基本情况项目区位情况二土地利用情况分析三现状地上物状况四项目规划情况第二章编制依据法律法规依据二项目依据第三章级开发实施主要内容及开发进度实施内容二开发进度项目分期分期规划数据表第四章征地实施方案征地情况概述二征地补偿方案三征地费用构成四征地工作进度计划第五章拆迁安置方案现状调查二拆迁补偿方案三安置方案回迁楼购房面积二回迁楼购房价格三回迁楼购房资格四回迁楼建筑面积五回迁楼建造综合成本估算六回迁楼建设及进度安排七劳动力就业安置办法四拆迁工作进度计划第六章市政基础设施建设新价楼房建筑面积平方米按元平方米计算装修附属物补偿参考周边情况，结合现状，以建筑面积为基数按照元平方米其他补助费数据来自项目土地级开发投资估算明细表二土地出让金住宅楼面出让金为元平方米,配套公建楼面出让金为元平方米三项目挂牌底价二折合收益建筑面积单价合万元亩四土地销售收入估算本处主要采用假设开发法和市场比较法来确定项目经过级开发后预计能实现土地销售收入，以此来考察本项目在市场上经济实现能力。项目二级开发完成后可以实现销售收入根据项目区域市场调查分析，考虑区域市场价格水平和市场发展趋势，确定在本项目建成后，住宅及商业可以达到销售均价分别为元平方米元平方米。因此，项目二级开发完成后可以实现销售收入计算如下销售总收入住宅建筑面积销售均价商业建筑面积销售均价万元项目二级开发成本及开发商利润项目二级开发成本及开发商利润总计为万元，包括建安综合成本销售税费开发商利润，具体估算过程如下建安综合成本根据现行北京市建设工程概算定额，并综合考虑各用途房地产建筑结构及装修状况及其区位等因素影响，测算项目二级开发建安综合成本，详见表和表。表住宅建安综合成本估算表序号项目名称单方成本元平方米总费用万元备注综合建安费用建筑面积为平方米二市政费用红线内市政建安费用三建造成本二四管理费用建造成本五专业人士费建造成本七不可预见费建安费用八建安综合成本三四五六七项之和九利息以第八项为基数，利率，续建期年。十总计八九两项之和表商业建安综合成本估算表序号项目名称单方成本元平方米总费用万元备注综合建安费用建筑面积为平方米二市政费用红线内市政建安费用三建造成本二四管理费用建造成本五专业人士费建造成本七不可预见费建安费用八建安综合成本三四五六七项之和九利息以第八项为基数，利率，续建期年。十总计八九两项之和住宅建安成本商业建安成本万元销售税金及销售税费根据北京市有关税收规定和般销售税费水平确定销售税金及销售费用，本项目销售税金及销售费用合计为万元，如下表所示表销售税费测算表费用名称费用金额万元备注两税费开发完成后销售额销售费用开发完成后销售额合计上述两项之和二级开发开发商利润本项目物业类型为居住商业，二级开发开发期为年，根据项目实际情况和房地产开发般利润水平，二级开发开发商利润按照建安综合成本不含利息进行测算，如下所示二级开发开发商利润万元土地销售收入土地销售收入项目二级开发销售收入项目二级开发成本开发商利润销售税费利率开发周期利润率万元五现金流量和财务指标分析项目土地开发销售期根据项目开发进度上市时间及相关手续办理周期，确定开