十五期间，防城港市经济社会发展的主要目标是生产总值和人均生产 总值年均分别增长左右十五期末，人均生产总值超过美元港 口吞吐能力年均增长左右工业总产值年均增长左右财政收入年均 增长左右外贸进出口总额年均增长左右全社会固定资产投资年均 增长左右城镇化水平提高到以上城镇居民人均可支配收入年均增 长左右农民人均纯收入年均增长左右。防城港发展的重点和方向是 加快港口建设，逐步把防城港建成环北部湾亿吨大港。 优先发展工业，努力建成广西新兴的工业强市 以人为本，全面建设小康社会，到十五期末，实现人均生产总值达到 美元的小康社会目标。 年防城港经济快速增长。年生产总值达亿元，增长， 增幅全区第二全社会固定资产投资亿元，增长，增幅全区第。 年全社会固定资产投资亿元。 城市经济的快速发展为房地产提供了强有力的支撑作用，防城港的房地产发 展处于飞速发展的时期。年防城港城镇人均可支配收入超过美元。根 据行业经验，区域人均可支配收入达到美元时，该区域开始进入房地产高 速增长期，居民居住水平以及住宅消费需求将大幅度提高。 防城港市房地产市场概况 固定资产投资与房地产发展趋势 房地产投资占固定资产投资比重分析图万元 年年年年年 固定资产投资总额万元房地产投资开发额万元 房地产投资占固定资产比重 图房地产投资占固定资产投资比重分析图 上图表明固定资产与房地产开发投资额逐年增长，房地产投资占固定资产 投资的比重总体来说呈上升趋势。年，重大项目投资顺利进行，支撑固定 资产投资高速增长。投资成为经济增长的主要拉动，对经济增长的贡献率达到 以上，经济发展后劲越来越足，房地产投资开发成倍增长，城市房地产发展 形势良好。 房地产发展数据分析 防城港紧紧围绕兴港强市富民的目标，按照大港口大工业大发展 大开放的思路，推动房地产行业迅猛发展。 房地产投资开发额与其增长分析图 房地产投资开发额万元增长率 图房地产投资开发额及其增长分析图 上图说明防城港的房地产起步比较晚，年才刚刚开始起步，年房 地产开发升温，但是涨幅不大。从年开始，增长速度加快，到年房地产开 发开始成倍增长，可见防城港的房地产投资劲头强烈，未来市场前景广阔。 表年房地产数据 项目年年年年年年月份 房屋建筑施工面积万平方米 房屋建筑竣工面积万平方米 商品房施工面积万平方米 商品房竣工面积万平方米 商品房销售面积万平方米 商品房销售额亿元 商品房平均销售价格元平方米 资料来源统计年鉴，统计公报 小结年防城港市房地产呈现活跃的状态，年受到宏观调 控影响比较大，房地产市场整体建设速度有所放缓年由于投资力度加大， 房地产发展迅猛。年市场住房需求急剧上升相应的市场投放量快速增加， 整个市场朝着协调稳定的方向发展。 重大项目对房地产行业的影响 作为中国西南出海通道的主门户，防城港成为连接中国东盟的主桥梁和主 枢纽带。目前，大批重大项目相继开工建设，临海工业发展势头迅猛 千万吨级钢铁项目防城港千万吨级钢铁项目，是武钢柳钢合力打造的 重量级项目，钢铁基地工程静态总投资为亿元。按照三年出产品 三年见效益的建设目标，年至年三年内，防城港钢铁基地项目 将投入资金六百余亿元人民币，年正式建成投产，建成后技术人员将 达到万人，上下游企业人员万人。 年月日国家发展改革委已正式同意广西与武钢广东与宝钢 开展广西防城港钢铁基地和广东湛江钢铁基地项目前期工作。目前，防城港 市已专门成立钢铁项目推进工作总指挥部，总指挥长由市委书记禤沛钧和市 长莫恭明担任。 防城港电厂第期的发电容量为万千瓦，投资额为亿人民币，为 广西省最大的外商电力投资项目。年月已经投产，建成后需员工 人。 白龙核电项目目前白龙核电站建设已列入国家计划，正在进行前期规 划，项目规划建设台百万千瓦级核电机组，期工程建设两台百万千瓦 级机组。建成后需员工人。 万鑫钢铁厂公司是家拥有亿资产的钢铁公司，现有工作人员千多 人。年产万吨钢项目已竣工投产。 大海粮油期投资总额为万美元，注册资金万美元。于 年月投产，年工业生产总值达亿元。 宏源浆纸计划总投资亿元人民币，到年月底已完成投资 亿元，完成计划的，已投入试生产阶段。 中油能源高纯复合项目总投资亿元人民币，年月底建成 投产，年销售产值达到亿元以上。该项目的建成将大大缓解广西及云 贵地区液化气供应紧张的状况。 在重大项目的拉动下，房地产开发投资发展迅猛。年月，房地产开 发完成投资亿元，增长倍。增速成倍增长的主要原因之是泛北部湾经 济区战略构成影响火爆，刺激全市购买住房人增多。 城市规划对项目的影响 根据防城港市总体规划年，防城港将建成中国大西南出海主通 道上的枢纽港口城市，环北部湾区域重要工业基地。到年，城市中心城区 规划人口为万人，中心城区建设用地平方公里。城市将由三部分组成港 口发展用地城市主城区和企沙工业区。 主城区和企沙工业区构成中心城。其总体布局采用城四区的带状组团式 结构形态，按照中心集聚，带形布局，自然分隔，组团明确，轴向发展的特点 进行城市空间与用地布局。 按照防城港市住房建设规划预测，至年，防城港市 中心城区建设各类住房共约万套，新增住房总建筑面积为万平方米。 新增住房主要往个地区发展防城港市中心区防城城区桃花湾片区作为新 增住房建设重点发展的地区。其他商品住房主要选择建设在城市中心区东西大道 以南区域和桃花湾片区北半部。 根据防城港市城市商业网点规划年，年商业发 展的主要目标是到年，防城港市形成港口城区防城城区两个区域商业 中心。到年，防城港市形成沙潭江公车城区港口城区和防城城区三个 区域中心。到年，基本形成具有防城港市特色的心三区基两翼 个物流基地两个物流中心二十街多点的商业网点空间布局。 市场分析 区域市场成长状况 区域市场简述 该项目行政隶属防城镇城南区，位于防城旧城区和市商业中心之间，距离 外环线不到公里。区域市场范围界定在城市中心区如图所示，旧城区是较 早的建成地区，市政建设和各项功能环境都需要进步改造完善，故项目能吸 引旧城区改善居住条件的居民，同时，在城市商业中心区辐射的范围内，能获得 邻近商业中心的便利又避免了商业的喧嚣。 该区域市场的基本特征表现如下 由于政府的大力支持，该区域市场目前正处于快速增长时期，区内整体 生活环境和配套条件得到明显的提升。 产品供应和客户购买力可以看出，该区域已经成为防城市旧城向新城过 渡的区域，市场发展的较为成熟且市场容量相对较大。 属于开发时序较早的区域市场，整体呈现购买力强，是旧城区改善居住 需求的节点，对于旧城区的辐射力强。 是今后两年城市中心区市场的开发热点，这也促进了该区域市场整体价 位提升。 区域市场在市内各项指标成长状况 销售量该区域市场的销售量直稳步增长，尤其是年的增长幅度 最大，较年同比增长了。 销售量与上市量的比较目前镇城南新区基本处于供销平衡状态。 平均单价走势目前镇防城区的平均单价在元平米到元平米 之间，是中档物业的集中区域。 区域市场供应产品特征 城市中心区市场基本呈现各档次产品供需的差量空间基本相近，即各档次产 品皆未出现明显的供求悬殊供应量远小于需求量的良好投资空间。 区域市场各档次产品的集合特征 低于元平方米 该档次产品多分布于远离商业与行政中心的位置，地域分布较差，多为开发 形式单，配套设计上仅顾及区内基本的环境配套要求。借助地理位置及产 品投入等全方面的降低成本，以迎合该区域拆迁户和实力较弱的外迁户的需求。 建筑形式基本为多层。具有代表性的项目有富丽锦城花园 元平米 该档次产品在该区域需求中处于绝对主力产品地位。此类产品也多数分布城 市中心外的位置，但此类物业对产品以外附加值的设计已较为注重，从景观设计 户型选型材料运用等方面做得较细，以此弥补地域优势不足。 且该类物业多为大中型规模的开发，产品主要以多层开发为主，辅以部分 小高层。具有代表性的项目有宝龙大儒世家荣桂翠堤园阳光山水花园 长岛丽江花园。 元平米 该档次产品的主要集中在港口及桃花湾地区，产品自身优势较少，依仗地理 优势跻身于该空间市场。具有代表性的项目有欧景蓝湾和德国际恒信花园 等。 总结项目应该注重附加值的提高，在同档次产品中拉升了住宅品质，助推 产品从同等竞争中脱颖而出。 目标客户定位 目标市场客层特征 该区域客户基本分为三类 来自商业与行政中心区人士置业人士此类人群以方便于工作初次置业 为主，亦包含为方便工作并改善原有住房条件为主要购房目的再次置业者， 此类客户首先注重区域地点，其次是环境景观文化氛围物业品牌等方面。 来自旧城区追求生活质量的改善型客户此类客户以购置第居所为主， 以全面改善现有住房条件为主要购房目的，追求面积指标增大产品改进， 同时又追求居住环境改善居住品质提高，此类客户消费观念较为成熟冷 静，往往不为媒体宣传所左右。 向往靠近城市商业中心优越地理位置的安居型客户此类客户购买力较 弱。由于受经济实力的限制，故此类人群只能以牺牲面积地点产品附加 值为代价，以