价控制在元平方米以内是可以实现。二项目开发成本静态投资表无此表需银行传第五部分项目营销收入分析项目市场定位产品定位针对本项目地理位置配套设施档次和客户来源等因素本项目整体开发档次定位为中高档住宅项目将通过完善建筑品质给客户信心保证以及在管理服务等因素方面以区别于早期楼盘为客户带来全新居家生活理念。客户定位本项目客户来源以城区本地居民为主目标客户群体锁定为区私营老板个体工商户等高收入人群以及国家机关公务员教师和在汉经商人员。引此部分群体有较稳定收入和定社会地位对居住功能产品质量以及物业品味有较高个性需求这些正是符合了本项目开发理念。二市场供给分析及购买力分析市场供给分析城区目前在售楼盘有三个江北第府金龙四季阳光白兰丽舍乐府。江北第府开发商为武汉南德经济发展有限公司项目地址位于大道号岱黄高速出口处。项目总建筑面积平米由多层和小高层组成总户数户。该项目占据门户地段与汉口城区交通便捷吸引较多汉口客户置业现销售均价住房部分为元平方米。金龙四季阳光开发商为武汉岳华房地产开发有限公司项目地址位于前川街西寺大道西边起点紧临岱黄高速。项目总建筑面积万平方米分两期开发由多层小高层组成总户数余户。该项制依据武汉市建筑安装工程造价文件资料选编武汉市房地产开发最新收费标准房地产网站及刊物中有关信息市场调查地主单位土地合同及其土地合同谈判资料及土地转让价格等开发商销售价格资金投资比例开发周期施工单位建安造价及施工工期房地产管理部门各种税费标准。二编制说明本报告仅以大厦项目设计方案为依据考虑商业办公用房收入全部按销售考虑未考虑出租资金来源本项目自有资金元其他资金为销售收入股东融资无银行贷款。第二部分项目概况大厦项目位于区前川街西寺大道与石阳街交汇处前川街为区主城区是区政治和经济活动中心。西寺大道为连接岱黄高速与城区主要交通线项目往西约千米即为高速出口紧临项目东边是前川最繁华商业街民安街区连接城区与各村镇交通中枢老客运站就位于项目对面。项目规划用地面积平方米净用地面积为平方米总建筑面积平方米项目分东西两块中间被石阳街隔开。东边地块占地面积平方米建筑面积约平方米西边地块占地面积平方米建筑面积约平方米。地块优势分析地段优势项目位于主城区最繁华商业地段周边商业交通发达从房地产恒定原理地段地段还是地段来看本项目在此方面与其他楼盘相比占有相当优势具有更高投资升值空间。生活配套优势项目处于中心区域人流集中商贸繁荣文化教育金融等市政配套设施齐全城区内外所有交通线路均从项目门前通过与武汉城区通过岱黄高速和西寺大道相连生活工作出行快捷自由为购房者生活与工作节省了大量时间与经济成本。户型优势项目户型范围从到平方米七成户型面积在平方米以下即七成房源总价约控制在二十二万按首付三成计首付款控制在七万元以下是符合目前城区家庭经济承受心理。第三部分项目开发计划与周期项目开发计划项目规划项目分两栋分别位于石阳街西东两侧总建筑面积为平方米其中住宅建筑面积约为平方米商业门面建筑面积约为平方米公建面积约为平方米包括物业管理用房水电配套用房地下车库等。项目产品特性。城区住宅销售价格项目名称建筑类型建筑结构销售均价元平方米江北第府小高层多层砖混框架金龙四季阳光小高层多层砖混框架白兰丽舍乐府小高层多层砖混框架金都丽园多层砖混书香名邸多层砖混根据对城区在售楼盘调查分析城区住宅销售均价在元平方米。本项目住宅销售价格定位综合大厦项目各项优劣势我司认为项目定价不宜过高应采取跟进型方针以紧跟区内大盘步步攀升为策略。根据上述五个项目与本项目距离对外地投资客户影响力后期推盘量与推盘时间等因素综合考虑其对本项目参考权衡指数分别为用加权法计算本项目销售价格为元同时基于项目正式推盘时间考虑预计价格将有左右上涨幅度故建议本项目住宅均价应在因此建议本项目住宅均价为元左右根据项目建筑品质广告宣传费用营销策略等投入及执行价格约有元上下浮动值。按每套住宅平均面积平方米计算平均每套总价不超过万元。按首付三成剩余七成三十年贷款计算平均每月还款额约元与本项目主力客户家庭月收入比值控制在以下说明本项目住宅价格定位是合理。商铺价格定位本项目地处城区商业中心地段周边商业气氛浓厚根据市场调查所得距离项目地米左右建材条街商业门面销售价格在元左右月租金在元平方米左右项目东边民安街上商业门面租赁转让价格不低于万元月租金在元平方米左右。考虑到本项目单间商铺面积较大故销售均价定在元平方米较为合适。销售收入估算住宅销售收入元平方米平方米万元商铺销售收入元平方米平方米万元合计收入万元销售收入静流量表第六部分项目融资及现金流量分析资金筹措方案资金结构本项目资金筹措计划表三二自有资本现金流量分析表四三全部投资现金流量分析表五第七部分结论及建议项目结论综上所述计算出项目以下利润指标表六项目销售收入为万元营业税及附加以及土地增值税为万元项目销售利润为万元。项目总投资为万元包含财务费用所得税为万元项目税后利润为万元。项目总投资距离项目地米左右建材条街商业门面销售价格在元左右月租金在元平方米左右项目东边民安街上商业门面租赁转让价格不低于万元月租金在元平方米左右。考虑到本项目单间商铺面积较大故销售均价定在元平方米较为合适。销售收入估算住宅销售收入元平方米平方米万元商铺销售收入元平方米平方米万元合计收入万元销售收入静流量表第六部分项目融资及现金流量分析资金筹措方案资金结构本项目资金筹措计划表三二自有资本现金流量分析表四三全部投资现金流量分析表五第七部分结论及建议项目结论综上所述计算出项目以下利润指标表六项目销售收入为万元营业税及附加以及土地增值税为万元项目销售利润为万元。项目总投资为万元包含财务费用所得税为万元项目税后利润为万元。项目总投资利润率为税后总投资利润率为。从财务评价指标来说项目自有资金财务内部收益率和全部投资内部收益率分别为和远远超过行业基准内部收益北因此此方案在财务上是可行。从银行融资来说如加强预算控制和工程成本控制将诸如建安成本配套成本控制在定范围内万元贷款额度是能满足本项目资金需求。二项目建议加强项目基础设施及配套工程工作尤其对水电采暖务等因素方面以区别于早期楼盘为客户带来全新居家生活理念。客户定位本项目客户来源以城区本地居民为主目标客户群体锁定为区私营老板个体工商户等高收入人群以及国家机关公务员教师和在汉经商人员。引此部分群体有较稳定收入和定社会地位对居住功能产品质量以及物业品味有较高个性需求这些正是符合了本项目开发理念。二市场供给分析及购买力分析市场供给分析城区目前在售楼盘有三个江北第府金龙四季阳光白兰丽舍乐府。江北第府开发商为武汉南德经济发展有限公司项目地址位于大道号岱黄高速出口处。项目总建筑面积平米由多层和小高层组成总户数户。该项目占据门户地段与汉口城区交通便捷吸引较多汉口客户置业现销售均价住房部分为元平方米。金龙四季阳光开发商为武汉岳华房地产开发有限公于早期楼盘为客户带来全新居家生活理念。客户定位本项目客户来源以城区本地居民为主目标客户群体锁定为区私营老板个体工商户等高收入人群以及国家机关公务员教师和在汉经商人员。引此部分群体有较稳定收入和定社会地位对居住功能产品质量以及物业品味有较高个性需求这些正是符合了本项目开发理念。二市场供给分析及购买力分析市场供给分析城区目前在售楼盘有三个江北第府金龙四季阳光白兰丽舍乐府。江北第府开发商为武汉南德经济发展有限公司项目地址位于大道号岱黄高速出口处。项目总建筑面积平米由多层和小高层组成总户数户。该项目占据门户地段与汉口城区交通便捷吸引较多汉口客户置业现销售均价住房部分为元平方米。金龙四季阳光开发商为武汉岳华房地产开发有限公司项目地址位于前川街西寺大道西边起点紧临岱黄高速。项目总建筑面积万平方米分两期开发由多层小高层组成总户数余户。该项目地理位置较偏且紧临高速公路环境嘈杂对社区生活造成定影响。项目采取欧式建筑风格但外立面和主色彩显得单调该项目开盘时间为年月份现销售均价住房部分为元平方米商铺部分为元平方米。白兰丽舍乐府开发商为武汉小屏房地产开发有限公司项目地址位于区木兰大道中旁项目总建筑面积约万平方米分两期开发由多层小高层组成。该项目离城区较远因项目位于武汉至木兰山交通线路上主要客户群为地区中低收入人群及武汉地区投资客现销售情况不理想项目均价为元平方米。项目购买力分析需求分析刚性需求城区目前正处于旧城改造阶段预计老城区拆迁面积在万方左右近两年存在很大刚性需求。二次置业主要客户群体为企事业单位中层管理者政府公务员私营企业主个体工商户等富裕阶层住房消费主要目是为了改善居住条件还有部分是为子女结婚而购房。城区客户在住房需求上有着较明显消费特点是恋旧情结通过对拟拆迁地区市场调查进行分析大部分住户都希望选择居住地点离现地址不远不希望现有生活模式有太大改变二是对居住环境户型设计通风采光良好设计中分区明显注重私密性合理性经济性有着良好视觉和景观美感。总户数户主力户型平方米约占总户数次要户型平方米约占总户数其它户型及平方米小户型各占和。建筑立面项目外立面采取欧洲古典主义风格形式临西寺大道面为全封闭阳台减少了灰尘和噪音对住户影响南面为开放式阳台有利于日照。外墙主体部分贴瓷砖主色调为赭红色符合当地居民对颜色审美观念。景观绿化小区内铺设草坪花坛主入口处规划有大型石景小区内还设有健身设施。小区配套小区装置有红处线报警系统闭路电视监视系统可视对讲通话系统无压供水系统等先进配套设施。二项目开发周期项目开发周期为个月分东西两部分开发东部地块开发建筑面积为平方米二层为商铺三至十层为住宅开发周期月。西部地块开发建筑面积为平方米二层为商铺三至十层为住宅开发周期月。三开发投资方式本项目由武汉三顺置业有限公司和房屋开发有限公司联合开发自有资金元首期地价用自有资金支付其余开发资金均由股东融资销售回款负担。第四部分项目开发成本估算及分析开发成本费用估算土地成本根据协议地价为万元规划费制及规划路道拆迁原有住户拆迁修建等费用万元地价单方造价成本为元平方米。主要是说明土地成本构成建安成本主要是说明建安成本构成上述成本累计得到建安总成本为万元单方造价为元平方米。配套成本主要是说明配套成本构成摊到每平方米建筑面积为元平方米。不可预见费用按工程建议投资额项计提总额为万元摊到每平方米