大公共空间体验文化体验个性化装修有会员制服务对精神食粮全新体验世界知名建筑传统文化饮食旅游汽车烟酒类等品味主题文化区四大公共空间体验休闲娱乐体验消解购物街单功能实现真正休闲驻足功能商业家乐福概念业态丰富最大限度聚集人气形成共同兴趣人群聚会交流地点影院商务主题吧贵族女人馆康体会馆等商业四大空间体验异国饮食文化统品位体化装修西部市异国风情街日本料理意大利批萨韩国烧烤各国风情水吧等集成空间裙楼平台园林商务吧商业裙楼定位国际时尚消费区购物中心产业经营比例零售娱乐餐饮定位支撑商业圈是谁在消费在商业圈大约有消费群体是白领阶层他们消费特征是追求时尚享受生活与金钱无关消费。商业圈是谁在经营零售业家乐福太平洋百货等医疗省市人民医院金融中行工行等大型银行机构同时还有部分知名娱乐和餐饮行业但目前未出现特色商业中心。商业圈有没有商业中心目前来看是商业圈商业经营中心而且体量巨大并有品牌百货商家入驻对我项目商业冲击较大故在定位上尽量规避重正式复工目前已完工项目有钢结构加固主副楼内隔墙电梯定制主楼外装修等正在施工有副楼外装修消防给排水通风空调等即将进场施工有电梯安装主楼内装修等项目整体进展顺利各项工程都在有条不紊地进行明年月底前完工应该不成问题。本项目主楼共套酒店式公寓于年月正式开盘销售至月末已实现销售余套销售额超过亿元资金回笼多万元目前正以每天套速度进展总体销售形势片大好。副楼也将于月底推出销售目前已有余组客户储备预计销售期为个月。本项目楼为群房设计用途为商业总面积为。项目公司西部市房地产开发有限公司成立于年月日由公司注册地英属维尔京群岛投资设立外商独资企业注册资本万元人民币已到位万元经营范围包括在西部市范围内从事房地产开发经营和新型建筑材料研发制造等公司注册地址为西部市。公司现有员工人具体有工程部商务部营运部开发服务部财务部和行政部。组织架构图如下启示依托周边规划并结合本案立地条件本项目可塑性强未来发展潜力较大。二市场分析与预测年对西部市房地产市场而言是变局迭出年先是土地政策阳光化接着银行信贷门槛抬高政策和金融双重规范象两只大手重重地拧着房地产行业水分。但同样政策却出现了冰火两重天局面。年住宅价格猛涨销量大增甚至举消化了积年空置住宅商品房住宅类开发商是春风得意。而商业地产市场就显得相对冷清投放量放大程度较高空置面积上升供需矛盾日渐突出。年竣工销售率为年竣工销售率低到了。从年商业地产需求突然放量到年商业地产大面积竣工以及年空前发展形成商业地产相对过剩。至年西部市市区累计供应商业用房面积万平方米同比增长销售面积万平方米同比增长这说明年西部市商业用房市场供应增长较快而需求相对疲软。年月市区商业用房供应过量万平方米月供应过量万平方米而全年月供应过量万平方米由此可见西部市市区商业用房已经相对过剩且由于供应过快需求与供应之间差距回款万元月完成销售销售回款万元月完成销售回款万元剩余不作估计。贷款资金使用及现金回流还款计划工程款等预计平均每月支付万元共万元万元单位万元项目名称资金来源年月年月年月年月合计用款工程款管理费等等贷款月合计二现金流入销售回笼开始销售销售面积承包商垫款合计还款注商业裙房层销售均价按市场参考比较保守估计价格万元平方米计算向金融机构借款还款比例设定为销售回款。十结论可行性从市场面看项目所在区域拥有良好规划前景和升值空间未来房地产市场朝供需两旺发展项目顺势开发必有作为。从技术面看现有建筑施工技术完全满足项目开发建设所需。从经济评价上看投资收益良好可望获得以上回报率在财务杠杆情况下内部收益率甚至高达。从社会效益和环境效益上看项目作为全市值得关注重点项目建成后将形成个全市明星楼盘。以优质产品宜人景观完善配套和贴心物业管理打造成高品质空间具有良好社会效益和环境效益。因此本项目是完全可行。抗风险能力时间控制风险给项目运作带来压力。销售是项目运作关键采用积极有效方式促进项目产品顺利去化是提高项目抗风险能力基石。与此同时项目以品牌优势可以不断创造行情引领西部市市场从而有效降低项目自身经营风险。偿还能力本项目有较好市场支撑利润率非常高有大量稳定现金流足以保证偿还贷款本息。项目概况项目概况本项目位于西部市地处西部市市繁华的商业副中心商业圈本项目在建工程建筑面积土地使用权它是双塔超高层建筑物地下三层地。三四层规划设置专业视听室影吧网吧休闲书咖厅等配套服务为消费者提供视听站式音像服务。比例视听室影吧网吧休闲区。五层规划引进如宾诺良木缘等咖啡屋及酒吧为消费者提供舒适聊天休闲空间。比例名典左右吧负层规划地下停车场规划宗旨集音像设备音像制品销售和视听享受空间于体创造全方位音乐及影像梦幻世界。商业裙楼运营模式零售产权整体租赁运作模式采取所有权经营权使用权三权分离模式将商业裙楼产权划关能力要求极其高。中型百货商场和超市五项目建设周期及工程进度安排表序号任务名称工期开始时间完成时间主楼结构施工天年月日年月日主楼钢结构施工天年月日年月日主楼加固天年月日年月日主楼轻质墙板安装天年月日年月日主楼幕墙施工天年月日年月日主楼给排水主管安装天年月日年月日通风工程施工天年月日年月日主楼强弱电施工天年月日年月日主楼消防施工天年月日年月日主楼电梯施工天年月日年月日主楼光彩照明天年月日年月日主楼智能化天年月日年月日主楼室内装饰施工天年月日年月日主楼屋面防水施工天年月日年月日副楼加固天年月日年月日副楼轻质墙体施工天年月日年月日副楼钢结构施工天年月日年月日副楼给排水主管安装个工作日年月日年月日副楼强弱电施工个工作日年月日年月日空调管道施工天年月日年月日消防施工天年月日年月日智能化施工天年月日年月日外墙保温板施工天年月日年月日土建施工天年月日年月日门窗安装天年月日年月日副楼屋面防水施工天年月日年月日裙楼砖砌体施工天年月日年月日裙楼新增楼梯施工天年月日年月日裙楼给排水施工天年月日年月日裙楼强弱电施工天年月日年月日裙楼空调管道安装天年月日年月日裙楼消防施工天年月日年月日裙楼扶梯施工天年月日年月日裙楼内装施工天年月日年月日裙楼外装施工个工作日年月日年月日裙楼屋面防水施工天年月日年月日地下室砌体施工天年月日年月日地下室水电安装天年月日年月日地下室暖通施工天年月日年月日地下室墙体加固天年月日年月日地下室楼层改板天年月日年月日地下室车库施工天年月日年月日地下室设备安装天年品牌商家营造西部市消费制高点抬高项目定位如宾利西部市店春天哈根达斯亨利表行等有会员制或俱乐部服务成立西部市首家游艇俱乐部或华侨俱乐部同时招募时代英雄入会重要城市商家入会等提供店铺装修设计顾问服务四大公共空间体验文化体验个性化装修有会员制服务对精神食粮全新体验世界知名建筑传统文化饮食旅游汽车烟酒类等品味主题文化区四大公共空间体验休闲娱乐体验消解购物街单功能实现真正休闲驻足功能商业家乐福概念业态丰富最大限度聚集人气形成共同兴趣人群聚会交流地点影院商务主题吧贵族女人馆康体会馆等商业四大空间体验异国饮食文化统品位体化装修西部市异国风情街日本料理意大利批萨韩国烧烤各国风情水吧等集成空间裙楼平台园林商务吧商业裙楼定位国际时尚消费区购物中心产业经营比例零售娱乐餐饮定位支撑商业圈是谁在消费在商业圈大约有消费群体是白领阶层他们消费特征是追求时尚享受生活与金钱无关消费。商业圈是谁在经营零售业家乐福太平洋百货等医疗省市人民医院金融中行工行等大型银行机构同时还有部分知名娱乐和餐饮行业但目前未出现特色商业中心。商业圈有没有商业中心目前来看是商业圈商业经营中心而且体量巨大并有品牌百货商家入驻对我项目商业冲击较大故在定位上尽量规避重叠。我项目商业定位需出奇制胜,在商业圈商业战场争夺白热化阶段需要定位是本区域从未出现我们时尚消费概念将由顶级品牌卖场前沿娱乐主题商务风情餐饮文化展场构成立体循环消费体系依托本项目外观形象打造商业圈首席时尚个纯粹城市前沿领地。购物中心招商目标业态规划层规划顶级消费品牌店如宾利西部市店仁和春天哈根达斯亨利表行等汽车服饰西式快餐品牌钟表珠宝首饰化妆品工艺品店银行邮局经越来越大。相对过剩直接后果便是商业用房空置面积不断上涨。年商业营业房空置面积就达到历史新高万平方米接近当年商业营业房总经理行政部营运部财务部副总经理工程部开发服务部销售面积。年商业营业房在建规模达到万平方米其空置更攀高到万平方米。年空置面积更大幅增长了达到了万平方米。历年商业用房统计数据如下出现这现象主要原因是商业用房投资开发增长过快造成供应相对过剩。主要是产品结构单同质化问题突出市场定位不尽合理等低层次重复建设严重恶性竞争影响到整个商业地产市场发展。本项目周边商铺售价序号项目名称项目地址销售面积产品定位售价元万产权商铺元元万产权商铺元元产权商铺元元万产权商铺上元下元产权商铺元万产权商铺元元产权商铺元元三项目定位分析与优劣势分析项目优势项目位于城市核心区域区位价值较高。区域是西部市传统商服繁华区该区域目前已有家乐福太平洋百货等大型商业企业入驻为区域良好商业前景奠定了基础本案区域商业价值较高。本案主塔楼高达层目前为西部市第高楼这是本案营销独有优势。本案作为西部市著名烂尾楼之在西部市有较高知名度营销工作具有定基础。规划有利于本案区域前景价值提升对物业价格能形成直接支撑。二项目劣势本案作为个综合性建筑物业在销售初期没有树立起个整合形象。项目临路快速通道处于商圈边缘商业消费人流较少不利招商工作开展。塔楼作为住宅在设计上没有考虑居住功能完善特别是生活阳台设置等。产品相对与居住型消费者缺乏吸引力。当前宏观政策调控大房产投资行为被抑制投资市场活跃度降低对本案形成了定负面影响。三项目机会路目前开始改造取消单行道限制。改造后本案以前商业死角情况将得以消除。对招商工作开展有促进作用。区域内大型商业楼盘陆续启动招商成功区域商业面貌可能出现根本性改观为本案商业带来机遇。国际等项目将拉升区地上裙楼五层为框架结构主楼六层至四十二层为筒体结构次楼六楼至十九层剪力墙结构。原来主楼设计为宾馆或酒店处于商圈边缘商业消费人流较少不利招商工作开展。塔楼作为住宅在设计上没有考虑居住功能完善特别是生活阳台设置等。产品相对与居住型消费者缺乏吸引力。当前宏观政策调控大房产投