基金营业税防洪工程维护费销售收入印花税销售收入合计项目土地增值税测算土地增值税测算序号类别计算依据交纳金额万元销售收入扣除项目金额开发成本及相关费用销售税金及附加其它扣除项目取项增值额增值率增值税率存在避税速算扣除率同上土地增值税资金损益表资金损益表序号项目名称计算依据金额万元销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润本项目税前利润总额为万元本项目税后利润总额为万元本项目税前直接投资成本利润率为本项目税后直接投资成本利润率为以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目静态经济效益指标良好，项目可行。绪言本报告财务测算是秉着谨慎与负责态度，在现有资料基础上进行调查估算分析和预测后得出。鉴于目前客观条件和市场实际情况，有必要对报告有关问题进步作出说明，我们所进行财务测算是建立在最新市场调研基础上，各种费用估算及效益评价具有定可信度与参考价值。本报告在测算数据时，方面充分了解了当前宏观和微观房地产市场和未来发展规划，同时对未来市场中短期地演变进行了科学地预测，结合制定了多种市场策略。为了保证开发每环节都优质高效，我们需组建支高素质高水平工程管理队伍，以及聘请了高水准专业房地产经纪公司操作项目，这将大大有利于规避不可预见风险。降低开发成本，同时紧紧地抓住市场机会，增加销售收入，达到先前制定盈利目标。由于车库目前是否销售不明确，在价格和利润测算中，未将地下车库纳入销售计划。第六章项目资金筹措略第七章项目建设必要性及意义年月日，铜山县整建制划归徐州市区，行政区划调整后市区行政区域面积平方公里，总人口万人，使徐州市区行政区域从全省第位上升到第位，面积和人口分别达到调整前倍和倍，将极大地拓展城市发展空间，夯实特大型区域性中心城市建设基础。此次区划调整给铜山带来了极大发展机遇，对进步推动北京路商圈建设有着非常重要意义。确立什么商业方向，实行何种功能组合，引入哪些商业业态以有效形成商业核心价值，进而推进商业实现，是我们需要考虑重要问题。如何最大限度地利用该地块，提升该地块产业升级，加快该地块商圈形成，形成铜山新经济增长极，为铜山发展带来重要贡献是重中之重思考首要问题。此项目实施四大核心意义提升北京路商圈整体形象，改变铜山商业长期依赖徐州主城区现状。北京路是徐州市南大门主要交通要道，近年来随着徐州主城区东扩南移，逐步发展成为铜山县重要黄金商圈主干道，道路两边商铺林立，商家众多，但基本还是处于各自为战马路市场时代，与建设徐州大都市圈不相符合。作为北京路率先启动商业项目，其顺利建设开业运营不仅改变北京路落后商业面貌，而且将重新改写东部电子市场格局，未来北京路将随着越来越多主力商家入住，逐步形成徐州主城区内第二个商业中心，将彻底改变铜山商业长期依赖主城区局面。加快徐州市场产业升级，做大做强徐州电子业在消费者心里功能价格比。当然，除考虑价值取向因素外，房地产产品价格因素是项目整体所包括多种可变因素以上因素统筹考虑决定了价格定位因素，构成了价格定位可行性基础。我们在整个项目开发建设中，本着经营市场理念，物业具体经营项目交给行业专家去做，打破徐州开发行业自己开发自己经营模式，使具体经营项目专业化系统化，同时也减少了开发商成本投入。第三章项目整体规划设计思路第节总体规划设计总体规划关系蓝博湾数码城成败，没有认真规划论证商业项目大都缺少顾客人流，商户无法赢利，最后走向关闭。世界主题旅游休闲业设计高手曾参与策划和设计过多个世界著名美国国际设计有限公司总裁先生曾指出商业广场主题规划是关键。规划目标通过对城市整体结构及邻近街区自然社会环境进行综合研究，提出理性积极规划设计方案，使本小区成为个在社会效益和经济效益两方面都对城市生活质量有很大促进新时代居住社区。在空间脉络建筑风格等多个方面延续新古典风格，同时在各项品质上有所提升，力争使本区成为徐州现代人居典范之作。二规划原则人本原则，规划初始出发点为人需要，同时顺应自然，力争使人自然技术管理能有效地溶为体。合理有效原则，规划避免不合实际泛泛而谈，而以基址现状为基础，综合各方因素，提出个对城市空间网络及城市生活都行之有效具有前瞻性规划方案。效益最大化原则。规划力图通过建设活动使基址发挥最大经济效益和社会效益。三规划结构心二组团三区住宅区围绕大型人工景观形成中心，商业区和住宅区自然划分为东西两个组团，小区内南北绿化景观轴，经弧形区内主干道及沿边放大绿化空间形成第二条链，共同串起点式高层板式高层商业三区。简洁点线型结构小区建筑布置力图简洁合理有效，争取最大日照景观条件，同时使用方便。俯瞰小区，点线面布置错落有致井然有序溶入城市肌理。人性尺度丰富结构在整体体形简洁基础上，小区内部空间环境建筑细部室内空间设计等各方面力求丰富多变柔和而更具亲和力。建筑立面注重细部设计，讲究材料划分。环艺设计更是追求精致亲人。四停车交通整个小区采用相对人车分流交通体系。小区干道人车公用，但注意车行系统引导，尽量减少对人行系统干扰主干道宽米，其中车行道为米，单侧人行道为米。组团内实行人车分流，注意居住空间安静安全。交通体系注意消防要求满足。小区消防道路宽米，休闲步道宽米，步行系统兼容交通休闲景观长廊等多种功能，并通过人活动使整个小区溶为体。小区和城市主干道连通处设门卫管理，实现相对封闭管理次入口再设第二道门卫管理。五景观绿化作为个注重人性化设计小区，闲适温馨成为景观设计主题之。无论是中央水景广场亦或区块小景，景观设计无不体现闲适主题，使人心情舒畅，悠闲而自得。沙丘草坡树廊烧烤场精致水景有机结合。通过乔木，亚乔木林及灌木绿篱花卉草坪综合布置，力争将自然与人工相融合，营造开放及半开放空间领域。绿化是景观设计重要环，也是建筑空间有机补充对等部分，绿化是小区自然化生存重要环。根据徐州自然条件，争取做到二级绿化，即四季常青，每月。小区消防道路宽米，休闲步道宽米，步行系统兼容交通休闲景观长廊等多种功能，并通过人活动使整个小区溶为体。小区和城市主干道连通处设门卫管理，实现相对封闭管理次入口再设第二道门卫管理。五景观绿化作为个注重人性化设计小区，闲适温馨成为景观设计主题之。无论是中央水景广场亦或区块小景，景观设计无不体现闲适主题，使人心情舒畅，悠闲而自得。沙丘草坡树廊烧烤场精致水景有机结合。通过乔木，亚乔木林及灌木绿篱花卉草坪综合布置，力争将自然与人工相融合，营造开放及半开放空间领域。绿化是景观设计重要环，也是建筑空间有机补充对等部分，绿化是小区自然化生存重要环。根据徐州自然条件，争取做到二级绿化，即四季常青，每月有花。绿化设计追求点线面结合，从不同时间不同空间对小区内环境进行绿化，以达到在到不同时间不同空间有不同绿化效果结果。在公共空间，绿化风格趋向硬质高大开阔。在些开发商都清晰地认识到产品差异性重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有定市场竞争风险性。自身因素略五综合分析从市场调研结果分析本项目优劣势比较，机会和风险并存。唯办法就是尊重市场适应市场，顺应消费者心愿，整合与项目有关各种要素，运用智慧，创造出具有超前性差异性引导性适用性产品，以合理成本利润，达到科学投入产业比，追求产品供给需求完善性，使项目达到预期市场期望值。第二章定位策略第节定位要素分析区位利好因素分析本项目顺应铜山区政府提出打造南部主城区，融入徐州都市圈战略目标，规划北京路为未来主城区商业中心决心将现在北京路打造成为徐州市主要商业街城市经营理念。而徐州东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁，素有五省通衢之称。北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为我国重要水陆交通枢纽和东西南北经济联系重要十字路口。在交通人流资源丰富辐射周边省市广徐州市铜山区决心将北京路打造成为徐州市主要商业街来填补徐州城南商业房地产市场空白，并以具有新商务新环境双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报风险将会大大降低，对消费者而言，产品附加值已大于产品本身，提升了商品功能价格比，这样也符合经济学需求供给理论。第二节项目定位总体定位借用有形资源，植入和延展无形资源，根据徐州中心城市定位，结合淮海经济区域发展需要，全新打造铜山新产业经济增长极。根据北京路城市规划发展需要，聚合该地块商业功能，使之成为中国东部最大产业集聚区和华东地区最专业集高端品牌展示电子商务终端体验休闲娱乐文化等功能为体产业城市综合体。构建核心消费价值观，在国内率先引入产业城市综合体概念，倡导体验式消费理念，使之成为中国东部发达地区又个行业坐标。和谐发展，在商业和住宅开发中寻求平衡，保证社会效益与经济效益统。二定位原则适应市场创造差异性。定位产业城市综合体绿色商业中心三产品定位定位原则突出个性创造差异性定位国家创新产业集聚区特点商业空间步行化商业空间室内化公共空间社会化，使蓝博湾数码城朝着生态化娱乐个性化等方向发展，成为个生态费者心里功能价格比。当然，除考虑价值取向因素外，房地产产品价格因素是项目整体所包括多种可变因素以上因素统筹考虑决定了价格定位因素，构成了价格定位可行性基础。我们在整个项目开发建设中，本着经营市场理念，物业具体经营项目交给行业专家去做，打破徐州开发行业自己开发自己经营模式，使具体经营项目专业化系统化，同时也减少了开发商成本投入。第三章项目整体规划设计思路第节总体规划设计总体规划关系蓝博湾数码城成败，没有认真规划论证商业项目大都缺少顾客人流，商户无法赢利，最后走向关闭。世界主题旅游休闲业设计高手曾参与策划和设计过多个世界著名美国国际设计有限公司总裁先生曾指出商业广场主题规划是关键。规划目标通过对城市整体结构及邻近街区自然社会环境进行综合研究，提出理性积极规划