率项目资本金净利润率敏感性分析由于些因素不确定性和些数值估算带有定不准确性，以及在实施过程中些客观情况发展和变化，因此需对项目进行敏感性分析，通过分析不确定因素发生增减变化时，对财务或经济评价指标影响。针对本项目具体情况，分别对可出售面积售房价格及建设投资各增加和减少，视其对内部收益率指标影响。结果见敏感性系数及临界点分析表和敏感性分析图。敏感性系数及临界点分析表序号不确定因素变化率内部收益率敏感系数临界点临界值可出售面积可销售面积临界值售房价格平均售价临界值出租经营费用出租经营费用临界值建设投资不含利息开发建设投资不含财务费用临界值从表图可以看出，各因素变化都不同程度地影响内部收益率。但内部收益率都大于基准收益率，说明项目具有定抗风险能力。综合财务评价根据收益计算，所得税前项目财务内部收益率为，财务净现值万元，投资回收期年。财务分析结果表明，项目社会效益和经济效益较好。故财务评价结论为该项目建设在财务上是可行。第十四章社会效益评价项目对社会影响该项目建设完成以后，必成为盈滨半岛进与城市交融，退与自然体理想居所，成为和谐统居住环境，建筑融入自然，园林景观与城市公共景观绿化相协调并形成整体性，具有海口自然文环境特色现代设施和管理齐全居住小区。展示盈滨半岛在建设国际旅游岛中迈出第步矫健身姿，成为盈滨半岛新地标。项目与所在地互适性分析不同利益群体对项目态度及参与程度项目建成后将促进社会经济发展。改善人类生活条件居住环境，建设该住宅区在情理之中。不会侵害到不同社会群体利益，可以预料该项目建设理应得到社会不同利益群体理解与支持。各级组织对该项目态度及支持程度该项目为有利于改改善投资环境从而促进社会经发展，故对该项目社会效益评价是正面，各级相关部门对项目建设应持肯定态度。第十五章结论与建议结论东泽盛海景花园度假村建设项目，设计合理规模适当，符合海口市总体规划要求。项目建设条件较优越，建筑工程方案可行，社会效益评价好，资金来源可靠，因此该项目是可行。建议台风雨季影响及其它不可抗拒因素可能会导致工程工期延长，施工组织要精心策划，制订详细可行施工组织计划，尽量避西至热带海洋世界，东至海甸岛，包括热带海洋世界旅游区假日海滩旅游区和海口核心滨水区旅游区。其中西海岸旅游带和东海岸旅游带构成了海口市滨海旅游主要内容，城市外围旅游带将是海口市旅游有机补充以及发展腹地。轴指以南渡江风光游览带为主城市水系旅游轴，包括南渡江森林公园和南渡江风光带，即是对海口市城市景观丰富，同时也是对海口旅游特色大提升。这将作为海口市旅游近期建设亮点。中心指是以大英山城市中心区为主都市旅游区和以琼山老城为主历市史文化旅游区结合，包括海口中心区海口江东组团中心南洋风情购物区和琼山历史文化区。是海口旅游服务核心地带，集中体现了海口都市休闲旅游历史文化旅游商务购物旅游内容。海口黄金海岸线绵长而优质黄金海岸线是海口最宝贵和最自豪资源，而富饶滨海资源，无疑是催生休闲产业温床。南渡江及其支流穿城而过，在城市中心形成江海汇流自然奇观，使海口滨海特色无与伦比天然成趣。市区滨水地区经过多年建设已经具备了成为黄金旅游走廊条件，从新埠岛到西海岸规划为海口核心区滨海区域沿途汇集了融汇佛教文化永庆寺亚洲最大鸟语林公园金鑫鸟语林公园金鑫国家足球训练基地海口火车站海南国际会展中心热带海洋世界假日海滩印象海南岛国际轮滑赛场西秀海滩水上运动基地观景台游艇码头万绿园世纪公园复兴城步行街区高尔夫球练习场新港码头新埠岛水上美食城等多种景点和消费场所，集中了吃喝玩玩海水高尔夫乐休闲娱乐观景世纪大桥城市轮廓线等多种旅游要素。这是条充满海口特色和风情海岸线，也是条初具规模雏形休闲海岸。未来这里还将兴建海上娱乐园等众多大型设施。若与此紧密关联房地产尤其是别墅在此兴建，无疑会对国内富裕阶层及周边国家地区高端客群形成强大吸引力与产生极大震撼，在此度假消费与投资也将成为可预期时尚和选择。盈滨半岛位于海口核心区滨海区域内，距海口市中心仅公里，距海口美兰国际机场公里。东接海口市滨海西路，紧临西线高速公路，及海口环城公路，西北南三面濒临大海，阳光沙滩椰风海浪温泉等应俱全，堪称世界旅游黄金地带。距海口火车站仅公里，出入观光都十分方便。盈滨半岛作为海口市规划中新区，已被纳入年海口市城市总体规划纲要，无疑是海口这顶海南岛皇冠上颗璀璨明珠。随着国家类口岸马村港正式对外开放，海口市滨海西延线开通，盈滨半岛开发前景非常看好。当前海南正重点抓好海口三亚和博鳌特别规按元计算，则住宅和别景世纪大桥城市轮廓线等多种旅游要素。这是条充满海口特色和风情海岸线，也是条初具规模雏形休闲海岸。未来这里还将兴建海上娱乐园等众多大型设施。若与此紧密关联房地产尤其是别墅在此兴建，无疑会对国内富裕阶层及周边国家地区高端客群形成强大吸引力与产生极大震撼，在此度假消费与投资也将成为可预期时尚和选择。盈滨半岛位于海口核心区滨海区域内，距海口市中心仅公里，距海口美兰国际机场公里。东接海口市滨海西路，紧临西线高速公路，及海口环城公路，西北南三面濒临大海，阳光沙滩椰风海浪温泉等应俱全，堪称世界旅游黄金地带。距海口火车站仅公里，出入观光都十分方便。盈滨半岛作为海口市规划中新区，已被纳入年海口市城市总体规划纲要，无疑是海口这顶海南岛皇冠上颗璀璨明珠。随着国家类口岸马村港正式对外开放，海口市滨海西延线开通，盈滨半岛开发前景非常看好。当前海南正重点抓好海口三亚和博鳌特别规式度假酒店开发建设销售等环节规范管理。稳步发展满足避寒疗养等不同需求度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。年海口三亚商品房是由岛外来购买，并且主要是购买二套房三套房，这些人来海南买房最终是买海南自然环境，由于海南是中国唯热带岛屿，所以海南房地产资源在全国是有唯性，随着人们生活水平提高，人们追求健康人居，所以海南房地产未来需求肯定是越来越旺盛。把海南建设成为世界流海岛休闲度假旅游目地及度假天堂是建设国际旅游岛重要战略定位之。可以说作为以休闲度假为内容房地产开发投资成为今后海南地产个投资主题，据项统计数据显示，年至月份全省房地产投资累计完成亿元，超额完成年初亿元投资目标，同比增长。据不完全统计，年以来，涌入海南投资房地产资金超过亿元人民币。面对巨大岛外休闲度假房地产市场，休闲度假地产不仅是眼前，更将成为未来海南房地产资金聚集行业。海口城市规划和建设海口市总体规划提出了中强西拓东优南控海口主城区空间布局结构发展原则。中强强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境。西拓鼓励中心组团建设用地西向拓展，注重长流组团老城组团专业性开发和规模积聚，积极培育长流组团产业增长点。东优选择恰当时机，择优开发项目，有选择性地开发江东组团。江东组团开发要注重开发品质而不是开发规模。要优先考虑人口密度低土地开发价值高项目，注重与环境相协调。南控控制城市向南发展，保护城市生态屏障，确立生态发海洋世界，东至海甸岛，包括热带海洋世界旅游区假日海滩旅游区和海口核心滨水区旅游区。其中西海岸旅游带和东海岸旅游带构成了海口市滨海旅游主要内容，城市外围旅游带将是海口市旅游有机补充以及发展腹地。轴指以南渡江风光游览带为主城市水系旅游轴，包括南渡江森林公园和南渡江风光带，即是对海口市城市景观丰富，同时也是对海口旅游特色大提升。这将作为海口市旅游近期建设亮点。中心指是以大英山城市中心区为主都市旅游区和以琼山老城为主历市史文化旅游区结合，包括海口中心区海口江东组团中心南洋风情购物区和琼山历史文化区。是海口旅游服务核心地带，集中体现了海口都市休闲旅游历史文化旅游商务购物旅游内容。海口黄金海岸线绵长而优质黄金海岸线是海口最宝贵和最自豪资源，而富饶滨海资源，无疑是催生休闲产业温床。南渡江及其支流穿城而过，在城市中心形成江海汇流自然奇观，使海口滨海特色无与伦比天然成趣。市区滨水地区经过多年建设已经具备了成为黄金旅游走廊条件，从新埠岛到西海岸规划为海口核心区滨海区域沿途汇集了融汇佛教文化永庆寺亚洲最大鸟语林公园金鑫鸟语林公园金鑫国家足球训练基地海口火车站海南国际会展中心热带海洋世界假日海滩印象海南岛国际轮滑赛场西秀海滩水上运动基地观景台游艇码头万绿园世纪公园复兴城步行街区高尔夫球练习场新港码头新埠岛水上美食城等多种景点和消费场所，集中了吃喝玩玩海水高尔夫乐休闲娱乐观景世纪大桥城市轮廓线等多种旅游要素。这是条充满海口特色和风情海岸线，也是条初具规模雏形休闲海岸。未来这里还将兴建海上娱乐园等众多大型设施。若与此紧密关联房地产尤其是别墅在此兴建，无疑会对国内富裕阶层及周边国家地区高端客群形成强大吸引力与产生极大震撼，在此度假消费与投资也将成为可预期时尚和选择。盈滨半岛位于海口核心区滨海区域内，距海口市中心仅公里，距海口美兰国际机场公里。东接海口市滨海西路，紧临西线高速公路，及海口环城公路，西北南三面濒临大海，阳光沙滩椰风海浪温泉等应俱全，堪称世界旅游黄金地带。距海口火车站仅公里，出入观光都十分方便。盈滨半岛作为海口市规划中新区，已被纳入年海口市城市总体规划纲要，无疑是海口这顶海南岛皇冠上颗璀璨明珠。随着国家类口岸马村港正式对外开放，海口市滨海西延线开通，盈滨半岛开发前景非常看好。当前海南正重点抓好海口三亚和博鳌特别规按元计算，则住宅和别墅销海南天地通咨询服务有限公司与海南华鹏工程咨询有限公司签定编制项目可研报告合同书。可行性研究报告研究范围本研究工作范围主要是市场分析及项目定位，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。项目概况项目建设地点项目选址位于海口市盈滨半岛旅游度假区