辅户型配比户型面积区间比例套数经济型两房舒适型两房经济型三房舒适型三房四房户型示意其他建议出入口建议建议将小区主要出入口设计在文化路上，入口形象要鲜明，符合项目中高端定位，符合项目风格定位内部交通建议小区内部完全人车分流，用条环路解决小区内部交通，步行道路结合景观设计景观建议欧式生态园林多数在售项目园林品质普遍较低，缺乏艺术及人文气息，不具备鲜明特色，园林景观需要赋予更多内涵以实现品质提升，注重园林与建筑统性。整个章丘市场中，也不乏有些园林品质做有定特色项目，但能够成为章丘市场中代表作项目屈指可数。因此，对于本案地块规模较小特点而言，如何发挥项目自身优势是重点。建议结合建筑风格，打造欧式生态园林，以绿植为主，适当布置小品，沿建筑打造坡地景观，增加景观竖向视觉效果。八章丘双山项目初步售价及拿地经济测算价格论证整体思路以现有资料为对比依据以毛坯房为价格制定前提按照首期开盘时间为年月为前提二项目定价市场比较法定价住宅区域因素直接比较表区域因素权重本案齐鲁涧桥福泰新都城山水泉城诺贝尔城山水泉城南城便利程度城市规划交通条件配套设施周边形象小计通过影响购房五个住宅区域因素分析比较，得出四个楼盘相对于本案相对得分。通过影响购房四个住宅个别因素分析比较，得出四个楼盘相对于本案相对得分。住宅个别因素直接比较表个别因素权重本案齐鲁涧桥福泰新都城山水泉城诺贝尔城山水泉城南城社区配套建筑外观户型设计居住氛围小计通过工程进度交易时间和上述区域因素个别因素修正，消除项目自身差异和外界因素差异，进而得出四个楼盘相对于本案参考价格。本案市场比较法权重系数修正表相关列项齐鲁涧桥福泰新都城山水泉城诺贝尔城山水泉城南城本案相对价格权重加权后相对价格本案销售价格根据前面得出相对价格，再乘以各自楼盘对本项目定价影响权重，相加，得出本案公寓部分理论销售价格，通过计算，本案住宅整体均价为元平米定价修正以上对本案元平米定价是基于对本案目前入市个价格预估，假设本案本案市场比较法综合修正系数表修正因素本案齐鲁涧桥福泰新都城山水泉城诺贝尔城山水泉城南城成交价元工程进度修正交易时间修正区域因素修正个别因素修正本案相对价格在年月份入市，则本案价格需要有个上升空间按照每年保守价格涨幅在来计算年月入市价格元平米按照每年相对合理价格涨幅在来计算年月入市价格元平米按照每年相对合理价格涨幅在来计算年月入市价格元平米三项目经济测算总体销售收入按地上住宅可销售面积计算不考虑底商及地下部分根据最保守最可能及最乐观三个销售价格，得出相应三个销售收入除土地之外其他成本统计按地上住宅可销售面积计算不考虑底商及地下部分项强土地开发融资监管国务院中央以适当方式支持加快发展公租房发展廉租公租房住建部要求商品住房严格实行购房实名制打击炒房银监会二套房以家庭为单位进行认定抑制投资购房山东省政府限价商品住房套型控制在平方米以下。中小套型普通商品住房等用地要不低于住房建设用地供应总量，并优先保证供应。限价房供应城市中等偏下收入无房家庭。启动限价商品房建设，定程度上有利于缓解城市中等偏下收入无房家庭购房压力资料来源思源市场数据库年国十条条新政相继出台，表明了政府部门对于打击房地产投资和遏制房价决心，严格要求保障性住房供应，加大土地供应监管力度，力促房地产市场向平稳健康方向发展，这也是年政策调控主调。三年上半年重要政策解读政策山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展意见在近期出台系列政策中，对房地产调控构成实质性影响政策主要是新政，主要表现在贷款购买第二套住房家庭，首付由原来提高至，对于贷款购买地三套及以上住房家庭，首付由原来提高至以上。此次政策与以往政策相比力度更大，政策影响对于济南楼市影响主要表现在如下几点政策有明显滞后性月中旬新政刚刚出台时，地方政府相应细则以及银行具体政策都尚未出台。济南各项目未有太明显反映，政策影响滞后性未直接体现在销售上。从四月份中旬济南各项目销售情况以及新开盘情况来看，并没有出现明显变化，涨价和热销仍然存在。市场陷入新轮观望新国十条出台后，各部委各级省市政府将陆续出台相关配套执行细化政策，包括央行银监会加强房地产信贷管理第二套住房认定标准济南各行已经明确贷款政策财政部税务总局制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益税收政策国土资源部改革土地出让方式住房建设部编制和公布住房建设规划同时，细化政策还要落地实施执行。可以认为，继年初房地产政策调控后，新轮更严厉房地产政策调控在月中旬拉开序幕，接下来个月内政策调控预期仍在持续，市场进入新轮观望政策调控消化期。从目前看来，政策几剂猛药肯定会影响到成交量和带来不可避免观望迷惘，目前客户观望心态是最值得我们关注。从个别项目来看，来电来访量明显下滑，退房现象频有发生。小户型公寓商业写字楼等投资型物业受影响，但幅度不大小户型公寓项目原本属于投资性物业，但由于近年济南经济处于调整中，投资者投资热情受到较大平抑，因此购买小户型公寓群体多以自住加过渡为主，以首次置业为主，总价低，首付款比例相对少，这部分群体受政策影响较小其次，公寓经过过去几年增长，进入年小户型公寓新增供应量有限，而且存量经过年消化所剩不多，造成当前小户型公寓供求关系是供应偏紧，而需求相对还是比较旺盛再者，由于小户型公寓中有比较多单身公寓，方面总价低，另方面租赁活跃，因此投资者比较喜欢投资单身公寓，投资需求比较旺盛，目前政策提高首付到五成，影响是单个投资客购买套数会有所减少，但整体需求与供应相对还是比较平衡。受影响比较大是小户型公寓中偏大户型，总价过高，对自住过渡需求和投资需求都造成过高门槛。商业写字楼首付款比例都是，在现有信贷政策之下，影响但由于近年济南经济处于调整中，投资者投资热情受到较大平抑，因此购买小户型公寓群体多以自住加过渡为主，以首次置业为主，总价低，首付款比例相对少，这部分群体受政策影响较小其次，公寓经过过去几年增长，进入年小户型公寓新增供应量有限，而且存量经过年消化所剩不多，造成当前小户型公寓供求关系是供应偏紧，而需求相对还是比较旺盛再者，由于小户型公寓中有比较多单身公寓，方面总价低，另方面租赁活跃，因此投资者比较喜欢投资单身公寓，投资需求比较旺盛，目前政策提高首付到五成，影响是单个投资客购买套数会有所减少，但整体需求与供应相对还是比较平衡。受影响比较大是小户型公寓中偏大户型，总价过高，对自住过渡需求和投资需求都造成过高门槛。商业写字楼首付款比例都是，在现有信贷政策之下，影响不是很大。④整体购房需求大幅下降，市场刚性需求陷入观望受影响最直接是投资需求，当前政策重点打击对象就是投机需求，其次是投资需求，元亿元天桥区亿元亿元长清区亿元亿元亿元二城三区，东部为上年初，济南市政府经济工作会议提出了拓展城市发展空间思想，并逐步形成了城三区城市规划布局概念，与西部新区和北区新区尚停留在概念阶段相比，东部新区已经有了长足发展，可以说在济南未来三极城市发展格局之中，东部已经占据了上峰。三章丘市城市定位根据规划，章丘定位为济南市副中心城市，是济南东拓战略重要承接地，积极发展现代制造业高新技术产业和旅游业，形成具有历史文化传统和泉水特色山水园林城市，带动市域东部地区快速发展。即以先进制造业和高新技术产业为主导，具有历史文化传统和泉水特色山水园林城市。以明水开发区重汽工业园重型汽车制造为依托，以胡山双山唐王山桃花山赭山等山脉，百脉泉群和眼明泉群等为特色山水园林城市。四章丘市城市空间发展战略根据章丘市年城市整体规划，中心城区规划范围东起明水双山办事处行政边界，西至章丘与济南边界，北至赭山以北，南至分水岭，总面积约平方公里。规划形成轴三心四片空间结构。轴即以双山大街为依托，形成贯穿主城区南北商业服务等功能复合型城市发展主轴线三心即形成服务商业商务金融三个城市功能中心四片即形成老城片区新城片区教育片区明水产业片区四大城市片区。五济南东拓章丘西进济南东拓，章丘西接这是年章丘提出与济南对接融合发展战略。近年来，章丘在与济南对接中实现了较大提升，不管是在城市基础设施还是人才方面，力求全方位对接。尤其是年，济南至章丘城际快速公交开通胶济铁路客运专线章丘站启用并开通动车组等等，真正拉近了章丘与济南距离，章丘逐渐成为济南城市部分。章丘作为省会济南市域次中心城市，未来将重点打造圣井新城老城中心商贸区城北新区刁镇县域次中心四大综合体，其中以绣源河里风貌带为生态轴发展轴景观轴，建设集商贸文化旅游休闲为体圣井新城综合体，是章丘西进战略关键环，未来将使章丘和济南市区实现更好地融合对接。六现在经十大道未来轨道交通，让章丘与济南无缝对接按照济南市城市总地开发融资监管国务院中央以适当方式支持加快发展公租房发展廉租公租房住建部要求商品住房严格实行购房实名制打击炒房银监会二套房以家庭为单位进行认定抑制投资购房山东省政府限价商品住房套型控制在平方米以下。中小套型普通商品住房等用地要不低于住房建设用地供应总量，并优先保证供应。限价房供应城市中等偏下收入无房家庭。启动限价商品房建设，定程度上有利于缓解城市中等偏下收入无房家庭购房压力资料来源思源市场数据库年国十条条新政相继出台，表明了政府部门对于打击房地产投资和遏制房价决心，严格要求保障性住房供应，加大土地供应监管力度，力促房地产市场向平稳健康方向发展，这也是年政策调控主调。三年上半年重要政策解读政策山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展意见在近期出台系列政策中，对房地产调控构成实质性影响政策主要是新政，主要表现在贷款购买第二套住房家庭，首付由原来提高至，对于贷款购买地三套及以上住房家庭，首付由原