面积万含公建总成本万元销售收入万元税前利润总额万元税前利润率税后利润总额万元含所得税土地增值税税后利润率项目经济效益与容积率对比关系如下图所示容积率容积率容积率税前利润总额税前利润率如上表所示，经济效益与容积率之间敏感性不强。三种容积率指标下投资回报率相差不大，而成本投入则相差较大。容积率与开发环境分析方案第种方案容积率第二种方案容积率第三种方案容积率产品类型及面积配比别墅双联独别墅双联别墅联双小高层洋房洋房社区商业中高层小高层公建配套社区商业社区商业公建配套公建配套方案对比优点建筑体量较小，总投入成本较少，开发周期较短，市场风险相对较小容积率低，产品易营造物业形态比较容易迎合市场中高端客户需求双拼别墅在长沙别墅市场价值低估，产品迎合市场需求有利于提升项目整体价值增加洋房产品比例，有利于扩大客户来源洋房作为高端别墅产品补充，有利于提升项目综合品质单位土地成本较低可使销售收入达到最大值测算结果不足土建成本偏高。产品种类多，社区不纯粹建筑密度较大，对生态环境破坏较大，同时增大平整土地成本。项目建筑体量大，开发周期较长，市场风险较大对原生态环境破坏较大，平整土地成本较大项目品质难以提升，不利于价值最大化项目在三环以外，对无车族来说吸引力小，客户市场小。新业观点结合地块特征容积率及各方因素，容积率下降到对地块品质及价格提升作用较大，从中铁集团经济效益及投入产出比考虑，结合开发环境和市场风险等多项因素，我司建议本地块容积控制在左右，适宜采取第种组合模式，以达到资源优化整合目，即别墅独栋双拼联排小高层住宅少量商业配套容积率指标建议及结论综合以上所述，我司建议将容积率指标控制在为宜，结论如下降低开发成本低容积率，可以最大限度降低场地开发成本投入。缩短开发周期降低容积率，减少总建筑面积，按照长沙高端市场单个高端楼盘正常销售速度每年万平方米来预计，可直接缩短有效开发周期，从而规避因开发周期过长而存在市场风险。提升产品价值短平快滚动式开发模式，缩短项目开发周期，尽量规避开发周期过长带来市场风险。以达到投入产出最佳状态。四首期产品快速入市，抢占市场先机在资金具备前提下，对项目地块开发合理规划，首期以少量精品快速开发入市销售，抢占市场资源，并通过首期产品检验市场。市场信息及可行性分析见附件。附件长沙市高端物业市场分析附件二中臵业铁长沙青竹湖项目开发方案分析按照亩计算附件长沙市高端物业市场分析长沙高端物业版图分析长沙别墅分布图据不完全统计，目前，长沙别墅产品主要集中在市府麓谷麓南新南城星沙北城五大板块，其他板块如东城金鹰城板块则少量分布。目前长沙市场上在售别墅项目受容积率限制，多为类别墅复合型项目，未来年长沙别墅项目潜量市场约万，可供应套数约为套以平方米套均面积计算，目前在售总量达万，未来别墅市场竞争无疑将异常激烈。二长沙高端物业市场供给分析别墅产品以联排别墅为主，供应充足，双拼叠加别墅供应较少，合适价位独栋别墅供应量有限目前，长沙别墅产品供应量达到了套，其中联排别墅达套，占到全市别墅类产品供应总量近六成，作为景观资源占有率最高产品，别墅供应总量为套叠加别墅为套，占到全市，是目前长沙别墅市场辅助产品。而结合市场情况来看，叠加别墅供应相当有限。三长沙高端物业开发类型分析长沙别墅项目多为复合型物业开发包含有别墅洋房及高层住宅等多种物业类型伴随着长沙别墅项目用地规模增大，近期推出项目多为综合性开发项目，如南山苏迪亚诺麓山恋迪亚溪谷碧桂园威尼斯城，藏珑湖上国际社区，早安星城鹏基诺亚山林等都为复合型物业。四长沙高端物业销售价格分析长沙别墅市场主体销售价格保持快速增长在长沙整体经济保持持续快速增长前提下，整体房地产市场供需平衡稳定增长，为别墅市场发展奠定了坚实基础，长沙别墅市场从年前元平米以下主体市场到年元主体市场逐步拉升，年市场出现了上元平米顶级别墅。本项目可比长沙别墅项目产品及价格分析如下表所示项目名称占地面积容积率物业类型价格面积区间比华利山万独栋，联排，双拼，洋房，公寓联排元，双拼元，洋房元独栋以上，联排，双拼以上托斯卡纳万联排洋房联排元联排，洋房鹏基诺亚山万独栋双拼双拼元独栋林叠加洋房公寓联体元洋房元公寓元双拼叠加洋房，复式早安星城万级别墅。本项目可比长沙别墅项目产品及价格分析如下表所示项目名称占地面积容积率物业类型价格面积区间比华利山万独栋，联排，双拼，洋房，公寓联排元，双拼元，洋房元独栋以上，联排，双拼以上托斯卡纳万联排洋房联排元联排，洋房鹏基诺亚山万独栋双拼双拼元独栋林叠加洋房公寓联体元洋房元公寓元双拼叠加洋房，复式早安星城万合院联排洋房合院元洋房元合院洋房碧桂园威尼斯万独栋联排洋房带精装修独栋元独栋联排洋房湘江壹号万独栋叠加公寓待定独栋联排叠加麓山恋迪亚溪谷万独栋双拼庭院叠加双拼元联排元独栋双拼叠加庭院汀湘十里万独栋双拼联排独栋元双拼元联排元独栋双拼联排南山苏迪亚诺万独栋双拼联排洋房联排元洋房元商业销售按元平米计算，项目收益详见下表表二项目收益表注容积率序号项目名称销售单价工程量金额万元备注销售收入别墅类双拼市场预估其中产品联排市场预估独栋市场预估小高层市场预估社区商业市场预估营业税及附加税前利润总投资税前利润率总投资土地增值税增值额所得税税后净利润税后净利润率净利总投资注上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒属正常情况。三拟开发周期规划年通过土地转让取得该地块。项目整体开发分为四期，每期开发及销售约为万方体量项进行滚动式开发。项目整体开发周期为年半。其中，建设周期为年年月年月项目整体销售周期为年，在资金到位情况下，预计年上半年第期开始入市销售。时间规划开发进度年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年工程进度第期双独联第二期双独联第三期双拼联排小高第四期小高层为主双拼销售进度第期双独联第二期双独联第三期双拼联排小高第四期小高层为主双拼四分期销售收入规划表三销售收入规划表注容积率销售年份开发期数产品类型销售单价元销售体量销售收入万元分期收入万元年第期双拼别墅联排别墅独栋别墅年第二期双拼别墅联排别墅独栋别墅年第三期双拼别墅联排别墅小高层商业年第四期双拼别墅小高层商业合计五现金流量分析表四现金流量动态表序号分期项目年下半平快滚动式开发模式，缩短项目开发周期，尽量规避开发周期过长带来市场风险。以达到投入产出最佳状态。四首期产品快速入市，抢占市场先机在资金具备前提下，对项目地块开发合理规划，首期以少量精品快速开发入市销售，抢占市场资源，并通过首期产品检验市场。市场信息及可行性分析见附件。附件长沙市高端物业市场分析附件二中臵业铁长沙青竹湖项目开发方案分析按照亩计算附件长沙市高端物业市场分析长沙高端物业版图分析长沙别墅分布图据不完全统计，目前，长沙别墅产品主要集中在市府麓谷麓南新南城星沙北城五大板块，其他板块如东城金鹰城板块则少量分布。目前长沙市场上在售别墅项目受容积率限制，多为类别墅复合型项目，未来年长沙别墅项目潜量市场约万，可供应套数约为套以平方米套均面积计算，目前在售总量达万，未来别墅市场竞争无疑将异常激烈。二长沙高端物业市场供给分析别墅产品以联排别墅为主，供应充足，双拼叠加别墅供应较少，合适价位独栋别墅供应量有限目前，长沙别墅产品供应量达到了套，其中联排别墅达套，占到全市别墅类产品供应总量近六成，作为景观资源占有率最高产品，别墅供应总量为套叠加别墅为套，占到全市，是目前长沙别墅市场辅助产品。而结合市场情况来看，叠加别墅供应相当有限。三长沙高端物业开发类型分析长沙别墅项目多为复合型物业开发包含有别墅洋房及高层住宅等多种物业类型伴随着长沙别墅项目用地规模增大，近期推出项目多为综合性开发项目，如南山苏迪亚诺麓山恋迪亚溪谷碧桂园威尼斯城，藏珑湖上国际社区，早安星城鹏基诺亚山林等都为复合型物业。四长沙高端物业销售价格分析长沙别墅市场主体销售价格保持快速增长在长沙整体经济保持持续快速增长前提下，整体房地产市场供需平衡稳定增长，为别墅市场发展奠定了坚实基础，长沙别墅市场从年前元平米以下主体市场到年元主体市场逐步拉升，年市场出现了上元平米顶级别墅。本项目可比长沙别墅项目产品及价格分析如下表所示项目名称占地面积容积率物业类型价格面积区间比华利山万独栋，联排，双拼，洋房，公寓联排元，双拼元，洋房元独栋以上，联排，双拼以上托斯卡纳万联排洋房联排元联排，洋房鹏基诺亚山万独栋双拼双拼元独栋林叠加洋房公寓联体元洋房元公寓元双拼叠加洋房，复式早安星城万合院拟开发周期规划年通过土地转让取得该地块。项目整体开发分为四期，每期开发及销售约为万方体量项进行滚动式开发。项目整体开发周期为年半。其中，建设周期为年年月年月项目整体销售周期为年，在资金到位情况下，预计年上半年第期开始入市销售。时间规划开发进度年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年工程进度第期双独联第二期双独联第三期双拼联排小高第四期小高层为主青竹湖项目分析区域概况中铁臵业长沙青竹湖项目地处长沙重点规划建设四大组团之捞霞组团，该组团欲以青竹湖高尔夫球场深水港码头金霞开发区新火车北站为依托，借区域内发达交通路网，丰富生态资源，将该组团打造成个居住商贸休闲旅游影视为体生态新城，希望通过金霞物流中心带动人流信息流资金流技术流，来有效地构架房地产开发资源平台，为长沙市北城地产格局实现飞跃提供支持。二项目概况地块基本情况中铁臵业长沙青竹湖项目地块位于开福区青竹湖镇，地块东靠太阳山路，西临星月路，南接北三环，北边为青竹湖水库与青竹湖畔小区，距离长沙汽车北站约公里。地块建筑净用地面积，约亩，另有绿化用地，规划路幅