较长，特采取以下几种方式进行综合运营推广方面硬性交通台与音乐台结合，每天各频次，持续半年时间户外大幅广告牌软性举办各类促销活动形象代言小姐选拔活动多种抽奖代金卷等其他相应炒作活动明星购物明星作秀等活动综合考虑本案产品定位和客户特质等方面因素，建议采取以下媒体策略，并在两个关键营销节点上采用集中火力，重点突破宣传手法主流推广媒体报纸以北京晚报作为本案平面广告投放主要对象，以京华精品信报及北青和杂志作为辅助对象非主流报广媒体选择视销售状况和择机而定杂志可以考虑百姓。电台广播北京交通台黄金时段，针对两个节点开盘和开业开业电台广告更为重要户外选择合适位置悬挂案旗灯箱，设置大型街牌。尤其在西单商圈各街以及西单华泰商业广场门口广场上将系统大力推广。在时尚人群聚集迪厅以及其他娱乐场所制作广告牌，如糖果等。在娱乐周刊杂志上举办相应热点连载。活动开盘活动在本案概念整合和准备工作已经基本就绪之时，可以借开盘之机，全面完整地展示形象，可达到快速招商和扩大项目知名度作用，也可以聚集明星晚会进行招商预热活动。开业活动举办开业活动，能够为项目造市，扩大项目知名度，增加商户和投资客户信心，营造旺市局面和氛围。养市活动抽奖车友会明星表演等九项目改造费用建筑改造内容费用隔断玻璃防火板布卷帘万内部光带灯地面色彩处理万层加卫生间万首层大厅出入口外延门头改造万外部和内部系统建立万广场大幅广告标识建立树立广告柱万合计万注具体工程核算此略，此核算仅为估算，具体数字在实际施工中再详细核算。十项目启动资金及回收表科目金额备注项目预付定金万项目开始装修万实际投入万，其余可垫资项目招商投入万部分可以赊帐，此暂不计项目招商收入定金万每户万，万，户项目开业期和开业养市投入万首付万，余款分期项目半年租金及物业管理费万项目收半年租金万入住率计算管理费用半年万余额万其中实际需启动资金万，半年内可以回收，并且盈利万。以后每年收益静态核算盈利万。注如商户押金不动用情况下，需要自由资金投入万，在半年内无法回收，下半年时回收万，另万在第二年回收如动用商户押金款，则自有资金半年内全部回收，全年毛利可达万。项目资金年总投入租金万含物业费半年总收入装修万押金万户计招商万租金万养市投入万管理费用万合计万年度总毛利万项目总结综合而言，将西单华泰商业广场百货改造成市场业态中中高档次，符合现西单商圈发展规律，而且其作为市场也符合市场建设临第二大硬伤，目前整个西单商业街共有个车位，而公共车位只有个，同时交通拥堵单行线多等各种外部原因把很多消费者堵在了西单外面。西单商家林立，经营方式大同小异，业态组合单，尚未形成差异化经营。西单商圈家商场业态分布极不合理，没有自己特色，造成商场之间形成了激烈竞争无疑也阻碍了商圈发展。例如西单商场年月日开始停业个月内部结构改造，将西单商场定位现代精品百货，但重新开业后个月转型并没有成功，而西单商场高层决定将商场定位改回大众百货，近万改造费用未能对其经营收入产生较好影响。而反之些有特色商场业态，如西单购物中心，人气很旺。楼以食品为主营项目，这是西单商圈其他商家所没有。在它楼上是华威商城，有年轻人喜爱韩国精品城，这里卖小饰品和毛绒玩具以品种繁多而被女孩子们口口相传。层是北京攻略，都是个体租赁服装服饰店，其中不少很有特色，其目标客户以学生和追求时尚年轻人为主，而且人气很旺。综述西单商圈内现市场业态中民族大世界档次最低，明珠居中，档次较高是北京攻略。其消费人群在各市场内已经细分，民族大世界和明珠以工薪来京旅游人士居多时尚前卫北京青年人则喜欢北京攻略，其无论从室内设计产品特色等各方面均比其他市场高筹。而即将开业新代则由于其档次室内设计都低于北京攻略，因此，其主要争夺是与西单明珠同档次份额。其属于市场类业态中中等档次市场，但其租金极高，在养市过程中会产生困难。而街由于规模小，但其总体运营不错，属于北京攻略同档次同风格市场。百货商场业态中，以君太档次最高，中友生意最火规模最大服务最佳形成龙头，而首都时代广场则以食街电影院形成亮点。西单购物中心层纯粹为中低档旅游购物者服务，旅游产品和北京特产销售良好。西单赛特和西单商场则因与中友君太形成差异化特色，所以生意般，也因如此，西单华泰商业广场百货导致要倒闭。同时，由于该区域百货业态有万平米之巨，而市场类业态仅万平米，市场内中高档业态与北京攻略同等水平，同等规模很少，所以形成市场空白。因此，西单华泰商业广场百货改成中高档市场类似北京攻略，由于其硬件占据优势，在规模商圈均有影响力，具有定优势和市场需求基础。四西单华泰商业广场项目简介楼层业态建筑面积使用面积无关闭原为运动系列女装女正装女装箱包饰品童装女装男装工艺品男装电器箱包男士百货食档游戏厅五西单华泰商业广场项目分析优势分析商圈西单商圈几百年历史沉淀，商业知名度高，对商家与消费者号召力强人流每天万人次客流量，年亿元销售额，面向全北京甚至是全中国与全世界超大辐射商圈青年人购物首选现北京年轻人购物首选之地，外地年轻人来京购物必去之所商业硬件设施条件好现成新百货商场设施，各种硬件设施齐备，改作市场价格优势明显，商场式购物环境比西单其他市场更胜筹自身规模效场类似北京攻略，由于其硬件占据优势，在规模商圈均有影响力，具有定优势和市场需求基础。四西单华泰商业广场项目简介楼层业态建筑面积使用面积无关闭原为运动系列女装女正装女装箱包饰品童装女装男装工艺品男装电器箱包男士百货食档游戏厅五西单华泰商业广场项目分析优势分析商圈西单商圈几百年历史沉淀，商业知名度高，对商家与消费者号召力强人流每天万人次客流量，年亿元销售额，面向全北京甚至是全中国与全世界超大辐射商圈青年人购物首选现北京年轻人购物首选之地，外地年轻人来京购物必去之所商业硬件设施条件好现成新百货商场设施，各种硬件设施齐备，改作市场价格优势明显，商场式购物环境比西单其他市场更胜筹自身规模效应大建筑面积万平米，庞大规模可形成相应规模效应西单华泰商业广场百货对面高档次商场在建金较高，其游戏厅和青年服装业生意好，室内广告设计有特色。商户约户，租金元天，地下有运动主力店，娱乐包含全天演播台，地下二层生意较好，地下三层部分冷清。个案六西单明珠楼层产品业态汽车城电脑城化妆品饰品日用百货珠宝小家电摄影器材婚庆玩具美甲礼品等女装时装休闲装民族装男女装牛仔系列童装布艺鞋箱包针织品韩国城箱包美容美发手机食街市场共个摊位租金元天首层标准摊位平米饰品类，租金月，营业额流水每天元不等服装箱包标准摊位，租金月，营业额流水天，西单明珠对外水吧食档个，铺位，月租金不等整体市场定位产品为中低档，适合大众市场经营良好，无摊位可另租。个案七西单华威楼层业态精品服饰珠宝首饰美容院女士正装休闲服装中式服装皮衣钟表动感地带韩国城美甲礼品饰品音像毛绒玩具贴纸照运动休闲时尚服饰流行服装针织内衣牛仔系列床上用品健身泳衣淑女秀照北京攻略欧美风情韩国异域风情日本城外贸男装中国城美甲沙龙诗婷美容北京攻略魅力女装时尚箱包休闲服装前卫服饰精品鞋屋美食娱乐电玩清真美食风味小吃面食特色火锅其楼为食品，主要为北京特产，为旅游者服务楼为服装无特色，整体亮点为层北京攻略，其是北京年轻时尚人群购物中心，已取代隆福东单东四北京攻略共有商户户，含饰品类，租金最低在元天，摊位转让费最低在万元，通常转而费为多万元。个案八西单商场楼层业态食品超市食街食品百货超市化妆品珠宝翡翠钟表眼镜烟酒花卉数码照相运动街区药店青春休闲装饰品牛仔装孕妇装内衣皮衣运动街区体育用品职业女装女士正装美容中心女鞋男装男士用品大小家电通讯器材音像制品运动器材特卖场同仁堂药店西单商场分南大硬伤，目前整个西单商业街共有个车位，而公共车位只有个，同时交通拥堵单行线多等各种外部原因把很多消费者堵在了西单外面。西单商家林立，经营方式大同小异，业态组合单，尚未形成差异化经营。西单商圈家商场业态分布极不合理，没有自己特色，造成商场之间形成了激烈竞争无疑也阻碍了商圈发展。例如西单商场年月日开始停业个月内部结构改造，将西单商场定位现代精品百货，但重新开业后个月转型并没有成功，而西单商场高层决定将商场定位改回大众百货，近万改造费用未能对其经营收入产生较好影响。而反之些有特色商场业态，如西单购物中心，人气很旺。楼以食品为主营项目，这是西单商圈其他商家所没有。在它楼上是华威商城，有年轻人喜爱韩国精品城，这里卖小饰品和毛绒玩具以品种繁多而被女孩子们口口相传。层是北京攻略，都是个体租赁服装服饰店，其中不少很有特色，其目标客户以学生和追求时尚年轻人为主，而且人气很旺。综述西单商圈内现市场业态中民族大世界档次最低，明珠居中，档次较高是北京攻略。其消费人群在各市场内已经细分，民族大世界和明珠以工薪来京旅游人士居多时尚前卫北京青年人则喜欢北京攻略，其无论从室内设计产品特色等各方面均比其他市场高筹。而即将开业新代则由于其档次室内设计都低于北京攻略，因此，其主要争夺是与西单明珠同档次份额。其属于市场类业态中中等档次市场，但其租金极高，在养市过程中会产生困难。而街由于规模小，但其总体运营不错，属于北京攻略同档次同风格市场。百货商场业态中，以君太档次最高，中友生意最火规模最大服务最佳形成龙头，而首都时代广场则以食街电影院形成亮点。西单购物中心层纯粹为中低档旅游购物者服务，旅游产品和北京特产销售良好。西单赛特和西单商场则因与中友君太形成差异化特色，所以生意般，也因如此，西单华泰商业广场百货导致要倒闭。同时，由于该区域百货业态有万平米之巨，而市场类业态仅万平米，市场内中高档业态与北京攻略同等水平，同等规模很少，所以形成市场空白。因此，西单华泰商业广场百货改成中高档市场类似北京攻略，由于