，也是项目在财务上是否可行最低要求，也用作计算财务净现值折现率，是根据正常资金收益预期同期银行贷款利率，再加上与相关风险系数，修订后确定。本项目财务基准收益率取。二财务分析盈利能力分析从动态指标看，反映项目盈利能力指标包括财务内部收益率财务净现值投资回收期，通过对项目全部投资现金流量分析，测算项目盈利能力分析指标如表所示。表项目盈利能力指标计算结果表序号指标名称指标值财务内部收益率财务净现值元动态投资回收期年静态投资回收期年分析表明，本项目有定盈利能力，财务内部收益率大于基准收益率，财务净现值为正值，说明本项目投资是可行。偿债能力分析反映项目偿债能力指标有贷款偿还期和偿债备付率等。本项目以滚动开发方式进行建设，还款资金来源为项目盈余资金表外融资资金，未来收益。经测算，项目借款偿还期为年，项目自身收益可以在借款偿还期内偿还银行贷款本息，且项目偿债备付率大于，这表明项目偿债能力较强。第十章项目风险分析风险定性分析本项目风险大体可分为系统风险和非系统风险。系统风险是指与市场环境有关超出了项目自身范围风险，也就项目公司难以控制风险。非系统风险是指可由项目实体自行控制和管理风险，非系统风险又称可控风险。本项目系统风险主要包括政治风险主要指由于战争国际形势变幻政权更迭政府宏观经济政策变化等因素而导致风险。自然风险自然风险主要是指因地震洪水台风雷击以及其它意外事件引起风险，例如天津地区属于地震活动频繁地带，因而必然要面对发生地震风险。自然风险无法预防，只能通过相应手段进行分散或转移。由于系统风险是项目本身不可控制，因此下面主要对项目非系统风险进行论述。结合目前本项目实际情况，简要分析非系统风险如下天津市近年来开发了多个类似项目，如意式风情区，奥式风情区等，功能定位有与本项目有些相似，因此会对本项目产生影响。劝业场商业区域商业没有品牌特色，比较杂乱，是影响高端客群进入主要因素，要改变人们心理因素，时间会长，势必会影响到本项目客群关注。二风险定量分析敏感性分析针对项目建设总投资和产权商铺价格销售收入两个不确定性因素，就财务内部收益率指标对项目进行单因素敏感性分析，分析两个因素对项目财务盈利性影响，以及考察项目收益对这些不确定因素敏感行全程策划，完成了基础研究及市场研究报告及市场定位及开发策略报告。项目定位主要内容如下项目价值定位集休闲购物餐饮娱乐旅游文化交流等要素，将现在与历史文化与商业及其诸多元素有机结合，凭借欧式建筑特色，以及金街和海河风情区之优势，通过整体开发特色经营统管理，创建具有历史文化特色国际化都市旅游休闲街区。二市场定位天津法式风情区个具有天津历史文化风貌都市旅游景点。以天津近代建筑标志公园为基础，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映天津历史和文化法租界洋房改造成集国际水平休闲购物餐饮娱乐旅游文化交流演艺等功能时尚休闲文化娱乐。风情区内包含了吉鸿昌庄乐峰等名人在内座保护建筑，及充分体现法国建筑风格现代商业设施，按照二十世纪现代都市人生活方式生活节奏情感世界度身订做，无不体现出现代休闲生活氛围。三业态定位天津法式风情区分为外环和内环两部分。外环以法式风格新建建筑为主，内环包含了吉鸿昌庄乐峰等名人在内座保护建筑及平方米突显法国园林特色花园。地块以保留公园建筑为主，新旧对话，交相辉映。外环将进驻多家商户，包括了时尚人士最爱国际名品时装专卖店时尚饰品店化妆品店工艺品长廊国际画廊图书广场特色酒吧及颇具规模美容美体，为本地和外地消费者及游人提供了个多元化和具品味休闲娱乐热点。内环由多幢公园老房子所组成，并结合了现代化建筑装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国美国德国英国巴西意大利日本台湾和香港，充份展现了风情街国际元素。四项目目标群体定位天津市中高收入消费人群外籍人士及其家属，以日本韩国欧美驻津人群为主天津各类企事业单位产生团体消费参与者海外旅游团队天津周边城市消费群体商务文化交流及各种主题消费团体第四章项目开发条件自然条件地形地貌本项目所属地区为平地，呈不规则菱形，长约米，宽约米，适宜进行开发改造。气候气象气候特征天津市位于中纬度欧亚大陆东岸，是东亚季风盛行地区。其主要气候特征是四季分明，春季多风，干旱少雨夏季炎热，雨水集中，秋季天高气爽，冷暖适中冬季寒冷，干燥少雪。般以平均气温低于为冬季，以上为夏季，之间为春季和秋季，依此标准计算，冬季最长为天左右月下旬月上旬，夏季次之为天左右月下旬月上旬，春季较短为天左右月上旬月下旬，秋季最短仅有大左右月上旬月下旬。全市年平均气温左右，月最冷，平均气温，月最热，平均气温手续际元素。四项目目标群体定位天津市中高收入消费人群外籍人士及其家属，以日本韩国欧美驻津人群为主天津各类企事业单位产生团体消费参与者海外旅游团队天津周边城市消费群体商务文化交流及各种主题消费团体第四章项目开发条件自然条件地形地貌本项目所属地区为平地，呈不规则菱形，长约米，宽约米，适宜进行开发改造。气候气象气候特征天津市位于中纬度欧亚大陆东岸，是东亚季风盛行地区。其主要气候特征是四季分明，春季多风，干旱少雨夏季炎热，雨水集中，秋季天高气爽，冷暖适中冬季寒冷，干燥少雪。般以平均气温低于为冬季，以上为夏季，之间为春季和秋季，依此标准计算，冬季最长为天左右月下旬月上旬，夏季次之为天左右月下旬月上旬，春季较短为天左右月上旬月下旬，秋季最短仅有大左右月上旬月下旬。全市年平均气温左右，月最冷，平均气温，月最热，平均气温式服务，因此不能算是真正意义上服务式公寓。文化艺术及休闲娱乐市场文化艺术及休闲娱乐市场是个庞大复杂市场，根据各市场特征以及消费者类型，将其整体市场分为文化艺术市场传统休闲娱乐市场和新兴休闲娱乐市场三大类。文化艺术市场天津有各类博物馆家画廊和美术馆供应量相对较少各类艺术表演场所个。传统休闲娱乐市场天津市电影院高峰时期曾达到家，而截至年，存活只剩下家。夜总会娱乐城歌舞厅象雨后春笋出现，但经营状况良莠不齐。新兴休闲娱乐市场目前天津酒吧以友谊路酒吧街和五大道酒吧较为闻名。但由于缺乏总体规划策划，形式较单面向客户以年轻人为主，经营特色不突出，效益般。咖啡厅近几年发展很快，星巴克和上岛咖啡经营状况较突出。档次较高健身俱乐部在家左右。第三章项目竞争力分析分析优势分析地理位置及交通本项目地处天津城市，紧邻和平路步行街，周边商业众多，是天津最为繁华地区，也是商业发展重要地段。有多条市级道路经过本项目，交通较为便利。由于可视性较好，各条通路均能看到项目内部状况。自然环境项目核心地带是个占地平方米花园，周围矗立着栋各具特色欧式建筑，形成个非常优雅和谐宁静环境。人文环境该项目是原法式风情区，历史文化底蕴厚重，建筑风格独特。例如位于花园路号幢带有庭院欧式三层小楼是著名爱国将领吉鸿昌先生旧居花园路号建筑是天津近代著名实业家章瑞亭先生旧居。类似建筑共有栋，均被列为历史文化保护建筑。以上这些都为本项目注入了文化历史因素。市政配套该项目市政设施较为齐全，市政建设条件良好，属成熟社区。地块规模地块规模为全程策划，完成了基础研究及市场研究报告及市场定位及开发策略报告。项目定位主要内容如下项目价值定位集休闲购物餐饮娱乐旅游文化交流等要素，将现在与历史文化与商业及其诸多元素有机结合，凭借欧式建筑特色，以及金街和海河风情区之优势，通过整体开发特色经营统管理，创建具有历史文化特色国际化都市旅游休闲街区。二市场定位天津法式风情区个具有天津历史文化风貌都市旅游景点。以天津近代建筑标志公园为基础，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映天津历史和文化法租界洋房改造成集国际水平休闲购物餐饮娱乐旅游文化交流演艺等功能时尚休闲文化娱乐。风情区内包含了吉鸿昌庄乐峰等名人在内座保护建筑，及充分体现法国建筑风格现代商业设施，按照二十世纪现代都市人生活方式生活节奏情感世界度身订做，无不体现出现代休闲生活氛围。三业态定位天津法式风情区分为外环和内环两部分。外环以法式风格新建建筑为主，内环包含了吉鸿昌庄乐峰等名人在内座保护建筑及平方米突显法国园林特色花园。地块以保留公园建筑为主，新旧对话，交相辉映。外环将进驻多家商户，包括了时尚人士最爱国际名品时装专卖店时尚饰品店化妆品店工艺品长廊国际画廊图书广场特色酒吧及颇具规模美容美体，为本地和外地消费者及游人提供了个多元化和具品味休闲娱乐热点。内环由多幢公园老房子所组成，并结合了现代化建筑装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国美国德国英国巴西意大利日本台湾和香港，充份展现了风情街国际元素。四项目目标群体定位天津市中高收入消费人群外籍人士及其家属，以日本韩国欧美驻津人群为主天津各类企事业单位产生团体消费参与者海外旅游团队天津周边城市消费群体商务文化交流及各种主题消费团体第四章项目开发条件自然条件地形地貌本项目所属地区为平地，呈不规则菱形，长约米，宽约米，适宜进行开发改造。气候气象气候特征天津市位于中纬度欧亚大陆东岸，是东亚季风盛行地区。其主要气候特征是四季分明，春季多风，干旱少雨夏季炎热，雨水集中，秋季天高气爽，冷暖适中冬季寒冷，干燥少雪。般以平均气温低于为冬季，以上为夏季，之间为春季和秋季，依此标准计算，冬季最长为天左右月下旬月上旬，夏季次之为天左右月下旬月上旬，春季较短为天左右月上旬月下旬，秋季最短仅有大左右月上旬月下旬。全市年平均气温左右，月最冷，平均气温，月最热，平均气温手续报批报告产品定位及开发策略报告核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,和平区政府相关部门提供花园地区房屋建筑面积统计表天津市规划测绘院提供花园现状地形图。三项目名称天津市花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目四项目界址本项目位于和平区商业，由和平