工薪阶层住房需求。种种趋势表明，北京房地产市场正在完成次供需结构上调整，大量面向中低收入家庭住房将逐步登陆京城。本项目推出，把握住了非常有利市场时机，符合市场主流消费群体实际需求，有利于改善北京市民现有居住条件，有助于深化和完善住房体制改革。本项目以住宅街区规划模式推出，在对居住区进行建设同时，也在对周边城市道路市政配套以及商业服务设施进行全面升级与换代，让居住建设与城市发展同步进行，方面使原本只停留在指标上服务功能细化落实另方面，使整个居住区与城市融为个有机整体，优化了居住区整体功能，美化了城市街景，实现了居住区建设与城市建设双赢。项目经济效益综合评价在前述市场分析投资分析财务分析以及不确定性分析中，我们可以看出，本项目作为南部地区目前最大经济适用住房小区，拥有非常乐观开发前景。项目所在地区位于三环与四环之间，距中心区分钟车程，周边城市基础设施和生活配套设施逐年完善，项目升值潜力巨大。另外，政府对经济适用房多项行政事业性收费给予减半，加之南城地价低廉以及本项目免交增值税投资方向调节税等多项优惠措施，使得项目自身价格优势极为明显，这为项目后期销售工作减轻了压力，加快了资金回笼速度，提升了资金使用效率。在本案实际测算过程当中，采取了较稳妥支付方式，其测算结果仍能达到较理想投资收益率，并且具有很强抗风险能力。测算结果各项数据均表明，本项目可行，并且与北京同类经济适用住房相比，具有较大优势。项目环境效益综合评价在建设项目可行性研究阶段进行环境影响评估，从环境角度充分论证项目可行性，已成为各级环境管理部门和建设项目投资方进行评估开发项目是否符合可持续发展和环境保护重要依据。本项目根据城市整体规划和发展需要，立足于现代人生活居住特点，从改善城市居住区整体面貌入手，将生活居住区与城市街区有机地融为体，形成住宅街区规划模式。与此同时，本项目对原有工业厂房进行了重新改造，使之成为新型运动会所对原生绿化进行了保留与修饰，规划出了米长梧桐大道和蜿蜒于街区内部商业步行街建立了中央污水处理系统，对生活污水进行集中处理和再利用。本项目通过科学规划合理布局有效地做到了防治环境污染减轻生态破坏和实现可持续发展战略目标。此外，项目建成后还将在相当长段时间内对周边城市环境起到积极影响和实时监控作用，这将项目环境影响评价范围从单纯开发项目评价拓展到累积影响评价区域环境影响评价战略环境影响评价和项目后续分析以及科研等多个方面，使环境影响评价真正起到了协调经济持续发展和保护环境实现社会效益经济效益环境效益三者协调统重要作用。项目有关说明及建议本报告为嘉铭园二期项目可行性研究，由于二期项目开发合作方式与期不同，且本报告是在未与合作方具体确定合作方式以及相关事宜前提下撰写和测算，故本报告仅反映预计条件下项目效益情况，待最终确定合作开发方式与条件之后，方可计算出合作各方实际投资效益情况。本报告严格村等经济文化科技热点区域串联体，便利交通在促使城市扩容同时，也孕育出了许多城市居住热点地区。南城地价低廉由于城南大部分居住用地均来源于旧厂区外迁所遗留下来工业用地以及部分农村集体用地，故而在土地成本方面，尤其是土地出让金和拆迁安置补偿费用相比京城其他地区明显偏低。如开发经济适用房，免去土地出让金后，房价优势则更加明显。商业物业开发升温经历了上个世纪年代末商场供应过热几年后，商业物业，尤其是商场购买力有了定程度积累。此外，由于城市郊区化发展，城郊住宅小区增多，而与之配套商业设施供应还存在明显缺口，仅仅依靠底商和沿街商业店铺是远远不能满足居民需求。再者，由于居民消费心理消费行为和消费能力在近几年显著变化而引发了居民对新型商业设施包括商场在内需求。风险点分析及投资建议打破传统观念束缚在北京东南西北四个区域中，上风上水北部地区历来是人们首选，无论是原来家住东城还是西城南城人都喜欢在有龙脉北城居住，区域性次弱是商务繁华东部，其次是西部，区域性最强是南城，北京人宁要城北张床，不要城南间房例子很多。由此看来南城人文环境历史文脉均不如其他地区，虽然人们观念在逐步改变，但潜移默化影响仍不容忽视。因此，对于在此地区进行项目投资，开发运作中前期宣传力度应相应加大，适时运用全新宣传理念对项目加以推广。其中包括报纸软文硬文综合性报道平面广告，以及灵活有趣居民喜闻乐见户外活动以提升产品文化内涵与附加值，尤其要注重前期形象宣传和品牌导入工作。完善市政设施，改善城市面貌南城市政设施改善尚未全面完成，许多地区道路网密度等级不够，市政管网配套也没有到位，给住宅项目开发造成了定困难，同时也降低了部分目标顾客购房热情。同时，南部地区特别是东南地区城市园林绿化面积少，旧厂房数目多，城市景观不甚良好。开发商若有意在此地区开发建设住宅项目，市场定位不宜过高，且在前期运作中应加大与政府合作力度，采用合作方式积极改善周边城市面貌，完善市政设施，近而整体提升该地区物业水平。值得注意是，此过程时间不依拖得太久，以避免动摇目标顾客购房信心，减少购房者期待值。市场竞争加剧自四环开通以来，加之入世申奥成功央行降息等系列利好影响使南城逐渐成为开发商角逐战场。年以来南城住宅项目逐年增多，主要形成三个热点地区，即西南四环丰台科学城附近南三环沿线亦庄经济开发区。开发数量和规模逐年增大趋势使市场竞争加剧，南城购房者有了更多选择和比较机会，而且其价格上优势又进步抢占了京城其他地区顾客资源，形成了以中低价位商品房为主打，辅之以大规模经济适用房建设市场格局。开发商在此地区投资建设需做好项目前期市场定位，深入分析有效市场需求，合理安排开发规模科学设计户型比例。切不可盲目开发建设，而使实际供应量与当地居民有效需求错位，甚至造成大规模空置恶果。改善居住区面貌，提升人气区域内住宅项目比较零散，且规模不大，没有形成大社区聚合效应，生活配套设施也多是共用，区域内人气不旺。本案策划中应注重改善居住区整体景观，提升区域内人气值。本项目可以通过营造大型住宅街区将住宅规划与城市建设协调运作，完善基础设施和商业配套同时，有效地改善居住区整体面貌，使之逐加剧，南城购房者有了更多选择和比较机会，而且其价格上优势又进步抢占了京城其他地区顾客资源，形成了以中低价位商品房为主打，辅之以大规模经济适用房建设市场格局。开发商在此地区投资建设需做好项目前期市场定位，深入分析有效市场需求，合理安排开发规模科学设计户型比例。切不可盲目开发建设，而使实际供应量与当地居民有效需求错位，甚至造成大规模空置恶果。改善居住区面貌，提升人气区域内住宅项目比较零散，且规模不大，没有形成大社区聚合效应，生活配套设施也多是共用，区域内人气不旺。本案策划中应注重改善居住区整体景观，提升区域内人气值。本项目可以通过营造大型住宅街区将住宅规划与城市建设协调运作，完善基础设施和商业配套同时，有效地改善居住区整体面貌，使之逐步成为城市整体景观有机组成部分。控制价格，抢占市场本案西侧嘉和人家紧邻本项目所在地，对本项目开发运作构成了直接威胁，中低价位商品房市场定位策略在定程度上抢夺来市政配套设施而升值，但由于城乡结合部土地地价较低，具体到楼盘开发成本上依然存在降价空间，且东南西北四个方向，价格走势不尽相同。以本案区域为例，四环贯通将会把建筑密度高交通不畅房价相对高北部和东部购买力分散，在定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中影响。即我们所说四环贯通使北京区位概念走向模糊，它在定程度上改变着选择四环定居人群区域居住需求和观念。受此影响最显著就是南城房价，以南四环方庄桥南方安苑为例，四环开通之后，楼盘相继次调价，增幅千余元。随着政府对南城改造工作力度加大，区域内房地产项目在未来段时间内仍有很大升值空间，但由于市场整体供需结构调整以及政府对南城住宅项目宏观调控，本案区域内房地产项目价格不会过高，将基本维持在均价元平方米总价万万之间个水平。三南城经济适用房项目调研分析南城经济适用房项目市场调研项目主流价位分布从南城经济适用房价位分布来看，京城南部经济适用房项目每平米限价在元以下有两个在元之间有八处价位在元之间有四处。元之间经济适用房项目占到南城市场供应总量近六成，在这部分项目中，以主力户型平米上下两居平均值来计算，此类物业项目总价约为万元，为南部地区该类物业当前市场供应主流。对于区位相对较好，品质较高楼盘，按照最高限价元计算，总价约在万元，其市场供应总量也占到近三成。两项汇总，我们可以看出目前经济适用房中，总价在万元项目市场反应较好，供应量也较大，占到了市场供应总量近七成。其余低价项目多远离市区，对于占到购房大军九成城区居民来说，并非首选。而且，由于房地产项目价格刚性，考虑到项目品牌和前期购房客户利益，现有开发项目不会有较大降价，但今后开盘新项目中，中低价位项目比例会逐步提高，市场整体价位结构会逐渐趋于合理。详见下表南城经济适用房项目价格区位对照表相对区位最高限价三环以内四环以内五环以内远郊区县元平米康宁居元平米今日家园元平米瑞莲家园元平米百环花园元平米元平米汇丰家园元平米长安新城青塔二期元平米富华家园十里堡住宅小区元平米丰益城市花园元平米正阳小区元平米政馨家园政华家园元平米顶秀新园元平米建欣苑元平米元平米翠城元经济文化科技热点区域串联体，便利交通在促使城市扩容同时，也孕育出了许多城市居住热点地区。南城地价低廉由于城南大部分居住用地均来源于旧厂区外迁所遗留下来工业用地以及部分农村集体用地，故而在土地成本方面，尤其是土地出让金和拆迁安置补偿费用相比京城其他地区明显偏低。如开发经济适用房，免去土地出让金后，房价优势则更加明显。商业物业开发升温经历了上个世纪年代末商场供应过热几年后，商业物业，尤其是商场购买力有了定程度积累。此外，由于城市郊区化发展