回收期年项目运行年净现值，万元，万元内含报酬率试插法注在整个项目测算期中，说明本项目在期内有投资效益，项目可行。项目财务内含报酬率为，大于目前同期中长期贷款利率基准利率，项目可行。另外，本项目前提只出售，商务办公房，剩余，商业，酒店，地下层商业和地下二层停车场，合计，。如果出售剩余，中部分商业，上述投资分析指标可大大提高。第八部分结论和建议结论区域条件本项目处于镇区中心位置，按照胜浦镇用地布局控制性详规，中胜路处于东西向中心轴，是规划建设中商贸中心位置。本项目周边路网密集，东边兴浦路是胜浦南北主干道，项目离苏胜路仅，离现代大道南面中胜路即将和港田路贯通，可直通园区项目周边有五路公交车可达市区园区，门前还有环镇公交站点。本项目周边有金苑园东东景公寓丽景华庭等多个小区环绕。是胜浦人气商气最旺盛区域之。市场需求年胜浦镇有注册企业，家，其中外资企业家内资企业家。胜浦已形成四大支柱产业即精密机械轻工纺织电子信息和生物环保。胜浦商业能基本满足当地居民和外来打工者需求，但企业和企业主商务人士满足率很低，胜浦商业在满足企业需求方面有很大潜力。随着经济高速增长，胜浦企业增加，胜浦人口数量特别是外来人口增速加快。年总人口为万人，其中户籍人口增长，外来人口增长。到年胜浦镇规划人口万人，比年翻番。人口增长为胜浦扩大消费繁荣市场提供了支撑。本项目功能定位集餐饮住宿休闲娱乐及购物于体，条龙服务，相对于单商业项目经营有比较优势。通过本项目实施，推动镇中心商圈升级，提升商圈整体价值。项目投资可行性在整个年测算期中，贴现率时，为，万元静态投资回收期年，动态投资回收期年，内含报酬率为，因此项目完全具备投资可行性。二存在问题与建议本项目地块地理位置优越，经与镇政府协商，该土地未来公开挂牌竞拍拟定，万元，万元之间，因公开挂牌出让，竞拍价存在不确定性，保守估计土地价格在，万左右成交，因此，项目投资金额较大，资金回笼较慢，公司财务压力明显。工程投资运营费用变化对本项目效益影响较小。而营业收入是影响效益重要因素，因此需要，实际营业面积万。最近三年是胜浦镇商业发展最快时期，现有个商业项目中，有个是年后建成商业载体建筑面积达万，占比达到。随着园区经济快速发展，房地产规模不断扩大，外来人口不断增加，消费需求日益增长，从而为胜浦商业发展提供了机遇和空间。但是目前胜浦商业发展现状存在以下方面问题商业现有布局存在缺陷由于历史原因，定位于城市副中心胜浦，现有商业布局很不合理，缺乏个相对集中商业中心。而目前胜浦虽然商业总量不小，但分布呈多点式，每个点商店小而散，形不成集聚效应，也难以成市。如盛景华庭等底层，开间仅米，而进深却米，造成商铺供应同质化现象严重，而且多是沿街底商。现代商业业态占比较低目前胜浦商业中现代商业业态占比仅，其中零售业态为，餐饮为，星级酒店为。即使这占比中，仍有定水分，有业态只是名义连锁，没有实质内容，名连而实未连。如果剔除这部分因素，真正属于现代商业业态占比更低。目前，苏州全市现代商贸业态占比已经超过，市区更高占比超过。由此可见，目前胜浦镇商业发展水平总体层次还很低。商业发展缺乏亮点胜浦镇环境比较优美，也比较整洁卫生，但相比之下，胜浦镇商业比较平淡，既无亮点，更无特色。是没有亮点区域，胜浦作为个几乎新建镇，把最好地段让出来搞了商住楼，高层住宅建好了，但中心区域商业设施没有规划建设好二是没有亮点商业建筑，商业建筑大都是高楼底层沿街门面房，没有能够体现胜浦形象地标性建筑三是商业品牌也没有亮点，现有品牌店少而又少。和周边城镇相比，有不小差距。经营结构不合理主要体现在三个方面是业态结构，在六大门类业态中，零售类餐饮类和综合服务类门店数占比为，而旅社类文体卫生保健类休闲娱乐类占比为，这三类业态比重过低。二是规模结构，胜浦镇商业设施大都是小面积沿街门店，面积大门店比重极少，以下商业网点占，以上网点仅占。三是层次结构，胜浦商业层次偏低，缺乏中高档餐饮店星级酒店和有定档次休闲娱乐设施，无法满足企业商务接待和商务住宿需求。文体设施不足目前，胜浦镇区范围，缺乏文化设施，没有图书馆阅览室青少年活动中心。现有电影院平时很少放电影，镇上书店仅二家，面积小书籍很少，且多兼营文化用品音像制品等。二产业政策作为苏州工业园区下辖镇之，享受国家给予苏州工业园区所有优惠政策和待遇，城镇规划建设兼具合理现代超前特性。目前胜浦镇政府正在积极通过支持国有载体参与商业重点项目建设，发挥其主导和引导作用，提高国有载体项目市，客房运营费用客房税经营结构不合理主要体现在三个方面是业态结构，在六大门类业态中，零售类餐饮类和综合服务类门店数占比为，而旅社类文体卫生保健类休闲娱乐类占比为，这三类业态比重过低。二是规模结构，胜浦镇商业设施大都是小面积沿街门店，面积大门店比重极少，以下商业网点占，以上网点仅占。三是层次结构，胜浦商业层次偏低，缺乏中高档餐饮店星级酒店和有定档次休闲娱乐设施，无法满足企业商务接待和商务住宿需求。文体设施不足目前，胜浦镇区范围，缺乏文化设施，没有图书馆阅览室青少年活动中心。现有电影院平时很少放电影，镇上书店仅二家，面积小书籍很少，且多兼营文化用品音像制品等。二产业政策作为苏州工业园区下辖镇之，享受国家给予苏州工业园区所有优惠政策和待遇，城镇规划建设兼具合理现代超前特性。目前胜浦镇政府正在积极通过支持国有载体参与商业重点项目建设，发挥其主导和引导作用，提高国有载体项目市目投资资金回笼，减轻公司财务压力并支持后期运营商业部分实施租赁，确保项目整体服务功能完善稳定酒店部分由公司负责经营管理，以便公司酒店连锁发展。七项目地块初勘等情况规划条件注相关规划条件是与胜浦镇政府协商后拟定上述规划条件作为未来该土地公开挂牌规划限制参考，具体规划条件以规划局公告为准。红线图地块上现有建筑金苑邻居中心，投用年代为年。占地面积总建筑面积，。胜浦镇承诺将其拆平，以便于公司与胜浦镇下属企业成立项目公司进场开发建设。八项目规划设计工程开发建设招投标等方面政策项目规划设计工程开发建设招投标等方面政策参照园区相关规定执行。第三部分区域分析项目所在区域发展情况胜浦镇发展概况胜浦是个新兴集镇，与中华人民共和国同龄。年撤乡建镇，属吴县。这年，胜浦镇成建制从吴县划归苏州工业园区。胜浦镇位于苏州工业园区东部，规划面积平方公里，下辖个社区，总人口万人，其中户籍人口万人，外来人口万人。经济发展水平年胜浦地区生产总值亿元，地方般收入亿元，到账外资亿美元，注册外资亿美元，注册内资亿元，居民人均收入万元。在年国家统计局农村社会经济调查队发布全国首次小城镇综合发展指数测评结果中，胜浦镇位列全国千强镇第位。基础设施建设基础设施建设达到了八通平。累计投入十几亿元，基本完成了胜浦镇区域主要基础设施开发建有主干道路条，总长近，镇区道路硬化率建成污水管网，多米和污水泵站座，通过污水管网将所有工业企业排放工业废水及全镇生活污水集中到污水厂，实际营业面积万。最近三年是胜浦镇商业发展最快时期，现有个商业项目中，有个是年后建成商业载体建筑面积达万，占比达到。随着园区经济快速发展，房地产规模不断扩大，外来人口不断增加，消费需求日益增长，从而为胜浦商业发展提供了机遇和空间。但是目前胜浦商业发展现状存在以下方面问题商业现有布局存在缺陷由于历史原因，定位于城市副中心胜浦，现有商业布局很不合理，缺乏个相对集中商业中心。而目前胜浦虽然商业总量不小，但分布呈多点式，每个点商店小而散，形不成集聚效应，也难以成市。如盛景华庭等底层，开间仅米，而进深却米，造成商铺供应同质化现象严重，而且多是沿街底商。现代商业业态占比较低目前胜浦商业中现代商业业态占比仅，其中零售业态为，餐饮为，星级酒店为。即使这占比中，仍有定水分，有业态只是名义连锁，没有实质内容，名连而实未连。如果剔除这部分因素，真正属于现代商业业态占比更低。目前，苏州全市现代商贸业态占比已经超过，市区更高占比超过。由此可见，目前胜浦镇商业发展水平总体层次还很低。商业发展缺乏亮点胜浦镇环境比较优美，也比较整洁卫生，但相比之下，胜浦镇商业比较平淡，既无亮点，更无特色。是没有亮点区域，胜浦作为个几乎新建镇，把最好地段让出来搞了商住楼，高层住宅建好了，但中心区域商业设施没有规划建设好二是没有亮点商业建筑，商业建筑大都是高楼底层沿街门面房，没有能够体现胜浦形象地标性建筑三是商业品牌也没有亮点，现有品牌店少而又少。和周边城镇相比，有不小差距。经营结构不合理主要体现在三个方面是业态结构，在六大门类业态中，零售类餐饮类和综合服务类门店数占比为，而旅社类文体卫生保健类休闲娱乐类占比为，这三类业态比重过低。二是规模结构，胜浦镇商业设施大都是小面积沿街门店，面积大门店比重极少，以下商业网点占，以上网点仅占。三是层次结构，胜浦商业层次偏低，缺乏中高档餐饮店星级酒店和有定档次休闲娱乐设施，无法满足企业商务接待和商务住宿需求。文体设施不足目前，胜浦镇区范围，缺乏文化设施，没有图书馆阅览室青少年活动中心。现有电影院平时很少放电影，镇上书店仅二家，面积小书籍很少，且多兼营文化用品音像制品等。二产业政策作为苏州工业园区下辖镇之，享受国家给予苏州工业园区所有优惠政策和待遇，城镇规划建设兼具合理现代超前特性。目前胜浦镇政府正在积极通过支持国有载体参与商业重点项目建设，发挥其主导和引导作用，提高国有载体项目市，客房运营费用客房税金镇兴浦路中胜路交界口东北角。北至规划河道东至幼儿园南至中胜路西至兴浦路。项目周边目前现状项目以东为动迁房园东新村，以西以北为动迁房金苑新村以南为东景公寓住宅下有沿街商业。地块处于整个胜浦镇中心区域，四周皆被住宅环绕。项目周边住宅入住情况