，又由于本项目含报酬率较高，投资回收期较短，投资开发商有较强房地产开发能力和良好信誉，所以本项目抗风险能力较强。可见本项目开发前景广阔，投资收益高，回报丰厚，投资价值十分诱人，是个值得投资好项目。另外，由于本项目投资回报收益率远远高于贷款利率，抗风险能力强，完全可以充分利用经济效应，在前期阶段争取定数量贷款，加快建设进度，以获取更高投资回报加强公司内部管理，健全各项财务制度，在项目开发过程中对开发成本和效益进行有效动态跟踪控制。基于自身条件，加强加快本项目销售人员组成，以市场为先，尽早介入进行本项目前期销售及策划推广工作，充分利用售楼收入进行开发建设。第十章附表特别注释以下计算是根据建筑面积为万平方米为基础，新审批，经过努力，已经改为万平米，且会展五星级国宾馆均做了更大调整，房价根据规划局测算，取中下水平而定。下面数据是原来万平米时测算，可作参考。表项目工程施工进度计划表表项目投资估算表表项目投资计划与资金筹措表表项目损益表表项目现金流量表表项目还贷计算表表项目投资估算表序号分项目单价元面积平方米费用万元备注土地费用土地出让费契税按征收二前期工程费用规划设计费用建安工程费可行性研究费建安工程费水文地质勘探测绘建安工程费通水电通路费建安工程费其他前期费用建安工程费三基础设施建设费建安工程费四建安工程费会展中心国宾馆小高层别墅五开发间接费配套设施建设费建安工程费质量安全监督费建安工程费供水管网补偿费商业人，元住宅人，元供电用电负荷费商业，元住宅户，元其他间接费建安工程费六不可预见费项五项之和估算七管理费用项四项之和估算八经营成本销售成本财务费用九合计表项目投资计划与资金筹措表单位万元序号项目建设期合计项目总投资建设投资经营成本资金筹措自有资金贷款销售款收入表项目损益表单位万元序号项目合计销售收入总成本费用经营税金及附加土地增值税利润总额弥补前年度亏损应缴纳所得额企业所得税税后利润法定盈余公积金公益金任意盈余公积金可供分配利润应付利润未分配利润投资利润率计算指标利润总逐步增强。随着焦柳铁路复线工程建设和规划中沿江铁路宜昌经万州至重庆干线铁路建设付诸实施，我市铁路对外运输环境将得到进步改善。但由于襄樊至宜昌高速公路和沪蓉高速公路开通，也将对铁路客货运输带来定影响，形成激烈竞争态势。为实现铁路运输中中途运输和部分长距离客货运量稳定与增长，必须通过区间提速，改进技术状况，改进服务才能与公路和航空运输竞争，并稳定中长距离旅客和大宗物资外贸进口运输。航空运输将得到迅猛发展。宜昌市得天独厚资源，地理区位优势，尤其是旅游业发展和人们对旅途时效观念不断更新，必将给宜昌市航空运输业带来重大发展。航空在运输功能上主要承担旅客运输和部分附加值高体积小重量轻时效性强货物运输，且运输量将以较高速度增长。目前由铁路运输承担部分长途旅客运输将被航空运输所吸引。管道运输将成为我市综合运输体系新生力量。中加合资宜昌磷矿矿肥结合工程已于年期竣工投产，其主要原料磷矿矿浆将以管道形式从矿产地运至生产厂区，管道总里程将达多公里，年运量近万吨，此新型运输方式出现，对改善宜昌磷矿道路运输环境，降低成本，尤其是改善宜昌城区过境主干道通行条件，减少粉尘嗓声等环境污染等将产生显著社会经济效益，同时使宜昌运输结构更趋完善。二自然环境与资源分析人文景观宜昌市是个始于四五千年前新石器时代古城，悠久历史和举世瞩目三峡水利工程使宜昌闻名于世。长江三峡旖旎自然风光，百岛湖清江土家风情，巴人遗风，诗人屈原美人王昭君圣人关羽古代名人文化遗址，三国古战场历史遗风，三峡水利枢纽人文景观等构成了宜昌旅游神奇浪漫多姿多彩迷人画卷。宜昌中心城区，长江穿城而过，长江三峡风景名胜区重点景区西陵峡口风景区和龙盘湖风景区点缀其间，长江葛洲坝和三峡工程雄踞市内，城市东北西三面青山环绕，树木葱茏，城南大片森林与江汉平原相接。目前，宜昌市区绿地面积已达公顷，绿化覆盖率，人均公共绿地面积平方米。这里，也是我国珍稀濒危植物最集中城区之。宜昌境内建立了个国家级自然保护区，个省级自然保护区和个国家级森林公园，地域内有各类高等植物多种，有国家级珍稀植物种，国家二级保护动物种。宜昌是世界最大水电基地，有三个之最三峡工程静态总投资亿元人民币，总装机量万千瓦，建成后将年均发电亿度，为世界之最三峡工程实验坝葛洲坝水利枢纽工程年月日动工兴建，共投入资金亿元人民币，年第台机组并网发电，该工程于年月日竣工，共有发电机组台，总装机量万千瓦，年均发电量亿度，为中国之最位于宜昌市境内清江上游隔河岩电站装机量万千瓦政治风险，政神奇浪漫多姿多彩迷人画卷。宜昌中心城区，长江穿城而过，长江三峡风景名胜区重点景区西陵峡口风景区和龙盘湖风景区点缀其间，长江葛洲坝和三峡工程雄踞市内，城市东北西三面青山环绕，树木葱茏，城南大片森林与江汉平原相接。目前，宜昌市区绿地面积已达公顷，绿化覆盖率，人均公共绿地面积平方米。这里，也是我国珍稀濒危植物最集中城区之。宜昌境内建立了个国家级自然保护区，个省级自然保护区和个国家级森林公园，地域内有各类高等植物多种，有国家级珍稀植物种，国家二级保护动物种。宜昌是世界最大水电基地，有三个之最三峡工程静态总投资亿元人民币，总装机量万千瓦，建成后将年均发电亿度，为世界之最三峡工程实验坝葛洲坝水利枢纽工程年月日动工兴建，共投入资金亿元人民币，年第台机组并网发电，该工程于年月日竣工，共有发电机组台，总装机量万千瓦，年均发电量亿度，为中国之最位于宜昌市境内清江上游隔河岩电站装机量万千瓦，其中国际会展中心公建，万平米为会议中心国宾馆公建小高层，别墅，容积率建筑密度绿化率五项目研究结论本项目属宜昌市重点招商引资开发项目，符合国家开发建设产业政策，建设单位实力雄厚，项目建设规划手续已在办理，建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代需求，住宅建设由低档走向高档发展趋势和宜昌市已有大部分收入较高消费群体，住宅用地部分规划为中高档住宅，根据对宜昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目具有良好经济效益和社会效益，又由于本项目含报酬率较高，投资回收期较短，投资开发商有较强房地产开发能力和良好信誉，所以本项目抗风险能力较强。可见本项目开发前景广阔，投资收益高，回报丰厚，投资价值十分诱人，是个值得投资好项目。另外，由于本项目投资回报收益率远远高于贷款利率，抗风险能力强，完全可以充分利用经济效应，在前期阶段争取定数量贷款，加快建设进度，以获取更高投资回报。因此本项目作为个贷款项目是可行。第二章项目开发经营环境分析第部分城市经济环境城市概况人口结构宜昌，古称夷陵，因水至此而夷山至此而陵得名，是三国古战场，是楚文化发祥地之，是伟大爱国诗人屈原民族和睦使者王昭君故乡。宜昌位于湖北西部，长江中上游分界处，素有川鄂咽喉三峡门户之称。宜昌市内辖个城区夷陵区西陵区伍家岗区点军区猇亭区个县级市宜都市当阳市枝江市和个县秭归县远安县增强。随着焦柳铁路复线工程建设和规划中沿江铁路宜昌经万州至重庆干线铁路建设付诸实施，我市铁路对外运输环境将得到进步改善。但由于襄樊至宜昌高速公路和沪蓉高速公路开通，也将对铁路客货运输带来定影响，形成激烈竞争态势。为实现铁路运输中中途运输和部分长距离客货运量稳定与增长，必须通过区间提速，改进技术状况，改进服务才能与公路和航空运输竞争，并稳定中长距离旅客和大宗物资外贸进口运输。航空运输将得到迅猛发展。宜昌市得天独厚资源，地理区位优势，尤其是旅游业发展和人们对旅途时效观念不断更新，必将给宜昌市航空运输业带来重大发展。航空在运输功能上主要承担旅客运输和部分附加值高体积小重量轻时效性强货物运输，且运输量将以较高速度增长。目前由铁路运输承担部分长途旅客运输将被航空运输所吸引。管道运输将成为我市综合运输体系新生力量。中加合资宜昌磷矿矿肥结合工程已于年期竣工投产，其主要原料磷矿矿浆将以管道形式从矿产地运至生产厂区，管道总里程将达多公里，年运量近万吨，此新型运输方式出现，对改善宜昌磷矿道路运输环境，降低成本，尤其是改善宜昌城区过境主干道通行条件，减少粉尘嗓声等环境污染等将产生显著社会经济效益，同时使宜昌运输结构更趋完善。二自然环境与资源分析人文景观宜昌市是个始于四五千年前新石器时代古城，悠久历史和举世瞩目三峡水利工程使宜昌闻名于世。长江三峡旖旎自然风光，百岛湖清江土家风情，巴人遗风，诗人屈原美人王昭君圣人关羽古代名人文化遗址，三国古战场历史遗风，三峡水利枢纽人文景观等构成了宜昌旅游神奇浪漫多姿多彩迷人画卷。宜昌中心城区，长江穿城而过，长江三峡风景名胜区重点景区西陵峡口风景区和龙盘湖风景区点缀其间，长江葛洲坝和三峡工程雄踞市内，城市东北西三面青山环绕，树木葱茏，城南大片森林与江汉平原相接。目前，宜昌市区绿地面积已达公顷，绿化覆盖率，人均公共绿地面积平方米。这里，也是我国珍稀濒危植物最集中城区之。宜昌境内建立了个国家级自然保护区，个省级自然保护区和个国家级森林公园，地域内有各类高等植物多种，有国家级珍稀植物种，国家二级保护动物种。宜昌是世界最大水电基地，有三个之最三峡工程静态总投资亿元人民币，总装机量万千瓦，建成后将年均发电亿度，为世界之最三峡工程实验坝葛洲坝水利枢纽工程年月日动工兴建，共投入资金亿元人民币，年第台机组并网发电，该工程于年月日竣工，共有发电机组台，总装机量万千瓦，年均发电量亿度，为中国之最位于宜昌市境内清江上游隔河岩电站装机量万千瓦政治风险，政策风核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第五章项目定位分析项目所具备地产因子二项目市场定位三项目目标客户定位四项