险构成了本项目工程主要风险。工程风险工程风险指因设计方案工程地质水文地质施工与工期等存在各种不确定性给项目带来风险。尽管项目建设所在地地质水文稳定，项目工程方案变动可能性较小，项目工程建设期较长，项目些费用支出可较难准确把握，因此，项目建设具有定工程风险。工程风险对本项目而言属于中等程度风险。投资估算风险投资估算风险主要来自工程方案变动工程量增加工期延长，各种费用费率等提高。对于此项目而言，估算风险属般风险。市场风险本项目为非盈利性社会福利项目，对于此项目而言，市场风险属般风险。二风险防范措施项目政策风险防范，方面需要研究关注相关政策及其变动，以便根据变动了政策作出有利于项目建设广西大学设计研究院措施和行动，另方面则要尽快实施项目建设，减少因政策变动而给项目建设造成不利后果。项目资金风险防范关键在于项目资金落实。对于本项目，在稳妥落实自有资金同时，更应加强项目业主与县发改局县财政局县住建局县国土资源局等有关政府部门沟通合作，争取县有关主要领导及各政府部门领导支持。项目工程量增多以及施工工期延长是造成项目工程风险主要原因。因此，工程风险防范既需要要探清项目场地地质水文状况，也需要在设计阶段全面考虑工程风险因素，施工阶段精心组织施工保证施工按时按质按量完成，还需要在实际中采取针对性措施，避免或降低工程风险危害。投资估算风险防范需要在估算时考虑人工材料等费用费率上涨可能性，并预留涨价费并尽早实施项目建设。尽管项目市场风险很小，但仍需将这样风险降低到最低限度。广西大学设计研究院第十三章效益分析和评价经济评价本项目为非盈利性公益事业项目，故不进行财务评价二社会效益评价通过该项目建设，可满足项目区被迁居民及城市低收入家庭居住需求，有利于社会主义和谐社会建设首先，改善了城市基础设施建设，有利于促进社会稳定，促进旧城改造建设，促进城市面貌改进可以有效带动城市基础设施建设和房地产业，扩大投资和扩大对住宅工业产品和耐用消费品服务业需求。第二，有利于富川县旧城区未来发展需要，有利于未来富川城市中心建设发展需要，充分利用城镇化建设发展，推动经济建设发展。第三优化了城镇经济布局，有效提高城镇化水平。第四有利于促进建设富川县现代化城镇化不断深入发展，是建设社会主义和谐社会非常有益行为，可以缓解城市低收入家庭居住压力，抑制城市房价升高，有效地解决城市区域发展中利益失衡问题。广西大学设计研究院本项目建设必将得到政府各部门大力支持和推动，也将受到项目区人民群众拥护。当然，任何事物产生，在给他们带来各种利益同时，也会引出各种弊端，造成些负面影响。因此，本研究报告提出项目实施要注意与当地社会协调关系，采取有效措施，消除负面影响，规避社会风险，保持社会稳定，才能促进项目顺利实施并取得长久经济和社会效益。本项目可能带来社会效益和负面影响项目建成将土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。对廉租住房建设将免征行政事业性收费和政府性基金，以降低其建设成本。对新建廉租住房，办法提出，其规划布局应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业便利。并采取配套建设与相对集中建设相结合方式，主要在经济适用住房普通商品住房项目中配套建设。廉租住房单套建筑面积，控制在广西大学设计研究院平方米以内。保障公平物尽其用为保证廉租住房真正落实到低收入住房困难家庭，办法规定，申请廉租住房保障家庭收入家庭住房状况符合规定条件，将由建设住房保障主管部门予以公示，公示期限为日。对经公示无异议或者异议不成立，将作为廉租住房保障对象予以登记，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。不符合规定条件，主管部门应当书面通知申请人，说明理由。申请人对审核结果有异议，可以向主管部门申诉。同时，城市低收入住房困难家庭收入标准住房困难标准等以及住房保障面积标准，实行动态管理，由市县人民政府每年向社会公布次。廉租住房保障将实行轮候制。但对申请租赁住房货币补贴城市居民最低生活保障家庭，将优先安排发放补贴，基本做到应保尽保。而实物配租将优先面向孤老病残等特殊困难家庭城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助家庭。廉租住房唯功能是解决低收入家庭住房困难。因此，办法规定，城市低收入住房困难家庭不得将所承租廉租住房转借转租或者改变用途。如果无正当理由连续个月以上未在所承租廉租住房居住或无正当理由累计个广西大学设计研究院月以上未交纳廉租住房租金，应当按照合同约定退回廉租住房。由此可见，目前中国房地产市场正处在发展前期，市场资源配置作用尚不能充分体现，在这个阶段，政府是住房保障主导力量。廉租房建设目就是为了尽快增加住房供给，政府可以发挥土地资本等资源优势，直接建造廉租房提供给低收入居民，用较短时间使住房供应总量上升，解决社会低收入家庭居住需求问题，并可以在定程度上缓解房价过快上涨速度。随着住房供给短缺问题缓解和房地产市场成熟，政府在住房保障领域比重应逐渐降低，市场主导作用将不断上升，届时住房保障将更多地依靠市场力量，运行机制也将由政府主导逐步转向市场调节主导。三广西低收入人群情况广西低收入人群划分标准是在低收入人群规模划分上采用五分法来划分广西城市低收人人群规模，即广西城市低收人人群约占城市人口按七分法中最低低及中低水平划分广西农村低收入人群规模，即广西农村低收入人群约占农村人口。二是参照廉租住房低收入家庭标准。以下是各市划分符合廉租住房困难补助帮扶对象指标参考值，如表。广西大学设计研究院表年广西各城市低收入困难家庭廉租住房相关指标情况表城市名称廉租住房对象人均收入标准元年住房困难标准平方米人廉租住房租赁补贴标准元平方米月南宁市柳州市桂林市梧州市北海市钦州市防城港市贵港市玉林市贺州市百色市河池市来宾市崇左市低于元含低于元含低于元含低于元含低于元含低于元含低于元含低于元含低于元含低于元含低于元含低于元含低于元含低于元含低于含低于含低七分法中最低低及中低水平划分广西农村低收入人群规模，即广西农村低收入人群约占农村人口。二是参照廉租住房低收入家庭标准。以下是各市划分符合廉租住房困难补助帮扶对象指标参考值，如表。广西大学设计研究院表年广西各城市低收入困难家庭廉租住房相关指标情况表城市名称廉租住房对象人均收入标准元年住房困难标准平方米人廉租住房租赁补贴标准元平方米月南宁市柳州市桂林市梧州市北海市钦州市防城港市贵港市玉林市贺州市百色市河池市来宾市崇左市低于元含低于元含低于元含低于元含低于元含低于元含低于元含低于元含低于元含低于元含低于元含低于元含低于元含低于元含低于含低于含低于含低于含低于含低于含低于含低于含低于含低于含低于含低于含低于含低于含元城市低收入家庭为对象，进步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区旧住宅区改造力度，力争到十五期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体居住条件得到逐步改善。意见以解决低收入家庭住房困难，要坚持立足国情，满足基本住房需要统筹规划，分步解决政府主导，社会参与统政策，因地制宜省级负总责，市县抓落实。为基本原则。胡锦涛同志在十七大报告中提出努力使全体人民学有所教劳有所得病有所医老有所养住有所居，同时还提出健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。健全廉租住房制度成为解决城市低收入家庭住房困难首选，住房保障对象从原来中低收入住房困难家庭收缩为低收入住房困难家庭。十七大首次在党代会报告中写入廉租房制度，在重点关注教育医疗问题同时，也强调住房保障，体现了党和政府对低收入群体住房问题关心，更体现了对民生关注和对民意尊重。年月，为顺应扩大内需促进经济增长政策取向，未来三年内安排亿元住房保障投资计划迅速启动，其中廉租房投入约亿元。年月，我国再次将住有所居住房保障目标广西大学设计研究院写入政府工作报告，同时在全国保障性安居工程会议上强调了这目标。作为全国保障性安居工程核心组成部分，廉租房以其明确低收入保障对象和强调民生保障方式成为实现城镇最低收入群体住有所居决定性力量。年月日，中央经济工作会议指出，要着力保障和改善民生，加强廉租住房等保障性住房建设。年月日，温家宝总理在十届全国人民代表大会第三次会议上作政府工作报告中指出，年主要任务之是促进房地产市场平稳健康发展。继续大规模实施保障性安居工程。公共廉租房建设，已成为衡量社会公平重要尺度之。二中国廉租住房制度为解决城市低收入家庭住房难题，我国从年提出建立廉租住房构想至今，中国廉租住房制度已经走过十多年历程。年，建设部出台城镇廉租房管理办法，提出由政府实施住房社会保障职能，向具有城镇常住居民户口最低收入家庭提供租金相对低廉普通住房。年月在此基础上由建设部财政部民政部国土资源部和国家税务总局共同颁布了城镇最低收入家庭廉租住房管理办法土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。对廉租住房建设将免征行政事业性收费和政府性基金，以降低其建设成本。对新建廉租住房，办法提出，其规划布局应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业便利。并采取配套建设与相对集中建设相结合方式，主要在经济适用住房普通商品住房项目中配套建设。廉租住房单套建筑面积，控制在广西大学设计研究院平方米以内。保障公平物尽其用为保证廉租住房真正落实到低收入住房困难家庭，办法规定，申请廉租住房保障家庭收入家庭住房状况符合规定条件，将由建设住房保障主管部门予以公示，公示期限为日。对经公示无异议或者异议不成立，将作为廉租住房保障对象予以登记，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。不符合规定条件，主管部门应当书面通知申请人，说明理由。申请人对审核结果有异议，可以向主管部门申诉。同时，城市低