业。根重为左右，这部分人群也直接拉动了商品房需求的增 长。从消费结构分析，随着房地产市场的发展，居民住房消费观念也发生 了明显的变化。改善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于够住就 行的传统观 将达到万平方米按日前我市人均居住建筑面积平方米计算。实际上年常德市净增城市人口万人，这理想需求将达到万 平方米。另外城市外来人口的购买需求也不容忽视，据统计，常德市目前 外来人口购房的比万人增加至年万人和 年的万人。从年底到年末，常德市净增城市人口万人 含自然增长和机械增长，每年平均增长万人。在不考虑有效购买 力的情况下，单从住房需求分析，常德市每年因人口增长而拉动住房需求是按照家居商铺来进行建设的。 三项目建设能满足常德市家具产业广场的需要 根据常德市城市总体规划，常德市城市范围将由年 底的平方公里扩大至年的平方公里和年的平方公 里城市人口将由年底的活广场，采取个临时措施，将部分商铺开 发为经营家具。而该家居商铺不符合规划的要求，也属临时家居商铺。而 汇美家居广场是座永久性的家居商铺，从设计到施工，从总体布置到细 部构造，从总图到消防均该地区有其他项目开发，则火车站的家居广场 可能就会被拆除。二是金钻广场真优美家居广场，经营面积约， 该家居商铺开业不到半年。由于金钻广场占地面积比较大，商铺比较多， 许多商铺闲置，开发商为了搞家居广场比较分散，主要有是火车站附近的 家具产业园。该项目建筑面积为，属二层临时建筑，主要建筑结 构为轻纲建筑材料组成。而火车站广场前应为常德市的示范工程和标志性 的建筑用地，也就是说如果是满足常德市和湘西北地区家具广场的实际需求 常德市人民政府为了发展家具产业，采取商贸起步，产业跟进的 开发思路。而常德希豪房地产开发有限公司力争打造个常德市最完美的 家居广场，常德市目前的，改 善居住质量，满足人民群众物质文化生活的基本需要，保持国民经济健康 发展。党的十六报告中明确提出了中国在本世纪头二十年全面建设小康社会的奋斗目标，而康居是小康社会最核心的主体。 二项目建设 第二章项目建设的必要性 项目建设符合国家产业政策 近期我国固定资产投资调控政策总的原则是适当控制投资规模，调整 投资结构。国家要求房地产开发持续健康的发展，提高居民住房水平， 第二章项目建设的必要性 项目建设符合国家产业政策 近期我国固定资产投资调控政策总的原则是适当控制投资规模，调整 投资结构。国家要求房地产开发持续健康的发展，提高居民住房水平，改 善居住质量，满足人民群众物质文化生活的基本需要，保持国民经济健康 发展。党的十六报告中明确提出了中国在本世纪头二十年全面建设小康社会的奋斗目标，而康居是小康社会最核心的主体。 二项目建设 第二章项目建设的必要性 项目建设符合国家产业政策 近期我国固定资产投资调控政策总的原则是适当控制投资规模，调整 投资结构。国家要求房地产开发持续健康的发展，提高居民住房水平， 第二章项目建设的必要性 项目建设符合国家产业政策 近期我国固定资产投资调控政策总的原则是适当控制投资规模，调整 投资结构。国家要求房地产开发持续健康的发展，提高居民住房水平，改 善居住质量，满足人民群众物质文化生活的基本需要，保持国民经济健康 发展。党的十六报告中明确提出了中国在本世纪头二十年全面建设小康社会的奋斗目标，而康居是小康社会最核心的主体。 二项目建设是满足常德市和湘西北地区家具广场的实际需求 常德市人民政府为了发展家具产业，采取商贸起步，产业跟进的 开发思路。而常德希豪房地产开发有限公司力争打造个常德市最完美的 家居广场，常德市目前的家居广场比较分散，主要有是火车站附近的 家具产业园。该项目建筑面积为，属二层临时建筑，主要建筑结 构为轻纲建筑材料组成。而火车站广场前应为常德市的示范工程和标志性 的建筑用地，也就是说如果该地区有其他项目开发，则火车站的家居广场 可能就会被拆除。二是金钻广场真优美家居广场，经营面积约， 该家居商铺开业不到半年。由于金钻广场占地面积比较大，商铺比较多， 许多商铺闲置，开发商为了搞活广场，采取个临时措施，将部分商铺开 发为经营家具。而该家居商铺不符合规划的要求，也属临时家居商铺。而 汇美家居广场是座永久性的家居商铺，从设计到施工，从总体布置到细 部构造，从总图到消防均是按照家居商铺来进行建设的。法与参数第 二版 建设部建标号房地产开发项目经济评价方法 其他有关专业设计规范 常德市统计局房产局等政府部门发布的数据 建设方提供的其它相关资料。项目提出的理由 年以来，常德市改革开放不断深入，国民经济稳步增长，社会事 业长足发展，城市面貌焕然新，城市基础设施日益完善。根据常德市 城市总体规划，城市范围将由年底的平方公里扩大 至年的平方公里和年的平方公里城市人口将由年 底的万人增加至年的万人和年的万人江北城区 近期发展重心将向西向北发展及适当向东发展。而本项目位置正处于城市 发展框架之内。本项目地处常德家具产业园之内，位于皂果路和南坪路交 汇处的西南侧。该项目已基本上建成，预计年月底可试营业，该 项目具有现代建筑风格的家具大市场，既能满足常德市民世纪新的住房 要求，又扩大了常德市家居产业园的经营面积，提升常德市城市品味。 此研究报告旨在通过对有关情况详细调查的基础上进行可行性分析， 作为本项目投资开发的决策依据及项目招商融资的参考依据。 二项目概况 建设地点 本项目位于常德西北部，南坪路以南，皂果路以西。该区域地段优越， 是常德家具产业园的最佳地段，经济活跃，交通便利。与常德火车站，汽 车总站毗邻 项目建设规模与目标 规划占地平方米含公用道路绿化用地，实际建设用地 ，总建筑面积约平方米，其中家居经营商铺，住宅，该项目总投资为万元。 建设期限年月年月。 建设目标 本项目主要是为了顺应常德市城市发展战略的需要，以市场化的运作 方式建设个环境优美功能完善的家居市场，满足湘西北消费群体的家 居购物需求，为家居产业园经营户提供住宅服务，同时扩大家居产业园的 经营范围。 项目总投资 项目总投资万元。 项目建设资金来源企业自筹银行贷款。 项目经济效益 项目建成后，实现收入万元，实际收入为万元，净利润 万元，投资利润率达到，投资利税率达到，税后财务内部收益 率，投资回收期年。 项目社会效益 项目可提供万平方米市场铺位和万平方米住宅，满足消费 者需求 项目是常德市家具产业园的个重要组成部分，对发展常德市的家 具产业的个重要的促进作用。 带动相关产业发展，直接间接带动建材冶金机械等多个 部门和行业发展，每增加投入亿元带动相关产业增加亿元的投入 三主要经济技术指标主要技术经济指标表 序号指标名称单位指标备注 总用地面积 实际建设用地 总建筑面积 家具经营用房，住宅 住宅户数户 建筑密度 容积率 绿化系数 建设总工期年 总投资万元 总收入万元 财务费用万元 销售税金万元 所得税万元 利润总额万元 税后利润万元 投资利润率 投资利税率 四问题与建议 本项目的开发与常德市人民政府常德市鼓励发展家具产业的若干政 策常政办发号的文件精神是致的，其总体方向符合政策导 向。通过对市场需求工程方案以及财务效益等方面的分析，项目是可行 的。在具体规划建设过程中，还需注意以下问题 重视建筑细节。尽管个经营商铺项目地成功开发很大程度上有赖于区域位置，但同地段高中低档楼盘并列的情况也不乏实例，就其 原因无非是建筑产品细节上的差异。在规划设计应贯彻生态原则文化原 则和效益原则，力求塑造个具有优雅环境文化内涵丰富经济效益和 鲜明个性的人性化生活康居空间。 贯彻以人为本自