位置优越，定位准确设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境营造来吸引消费者眼球，在其价格定位上，采用低开高走策略，给前期购房者以信心，从而进步刺激有购房动机购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目市场风险。工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细施工计划和优秀项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和定数量工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强竞争力，加之若严格控制房屋开发成本，采用有力销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。社会评价结论通过社会评价和风险分析得出本项目建成后，不仅给发展商带来可观投资回报，给政府带来大量税收，取得显著经济效益，又能安置好住户，改善和提高居民居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任同时也会对当地发展产生积级影响。第章研究结论与建议可行性研究结论市场分析结论通过对当前宏观经济形式衡阳市房地产市场调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规政策规定，经济效益和社会效益显著。经济分析结论通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为，大于基准收益率财务净现值为，万元，大于静态投资收回期为年，动态投资回期为年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好抗风险能力，本项目在经济上是合理。综上所述，本项目实施，其社会经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。建议项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越来越成熟，良好规划设计建设品质及人文环境已成为中高档物业必备前提条件，公司结合消费者心理，按照规划设计方案尽快完成景观庭院详细设计及施工。从资金来源看，银行还贷销售转投入对销售回笼款依赖性较强，公司密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，尽快开展楼盘形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案顺利实施，加快销售款回笼。本项目能否按规划工期设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在定不确定性在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度监管力度，确保该单位职工本项目周边大型企业较多，上万人企业包括中钢衡重企业职工衡阳铁路部门职工等等。中钢衡重企业职工衡阳中钢衡重设备有限公司原湖南金阳机电设备制造有限公司是集科研设计制造开卷机卷取机及卷筒为体专业公司。公司从年开始研制卷取机卷筒，经过四十多年发展，成为卷取设备专业化生产企业，能生产各种冷轧开卷机卷取机。产品遍布全国板带材生产线，并出口日本南非马来西亚等国。公司占地面积平方米，固定资产亿元。年产值达亿元。该企业有超过十年未建设过单位住房，员工及家属近万人，该部分客户将会成为湘水明珠购买主力客户群，预计可购房套。衡阳铁路部门职工衡阳铁路系统，包括中铁五局员工及家属近万人，目前集中居住在珠晖区和平乡苗圃带，居住环境较差，交通不便利，该部分客户将会成为湘水明珠购买主力客户群。二类客户周边私营业主项目毗临衡阳火车站，周边中小私营业主较多，主要分布在火车站商贸城东方广场创富商城广东路批发街等几大衡阳主力批发市场，具备大批有购买实力经营商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。三类客户周边学校老师珠晖区学校众多，从小学到大学皆而有之，如珠晖区实验小学衡阳师范学院衡阳工业大学衡阳机械技术学校衡阳财政学校等等，从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强购买能力。④四类客户珠晖区公务员珠晖区公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，但由于江东缺少大型优质物业，不能满足他们改善居住环境基本要求，而湘水明珠出现完全改变了这种尴尬局面，本区公务员必将置业目光从江西重新转移到江东。五类客户衡阳在外地成功人士目前湘江边乃至整个衡阳，大型规模社区都罕有，特别是别墅社区，对于在外工作衡阳籍人士回家乡购房，定选择景观好品质高规模社区，作为湘江边唯别墅区，湘水明珠无疑是该部分金字塔高端人群置业首选。特别是刘和平等名人作为湘水明珠准业主，对项目内在品质提升是更大促进。衡阳人具有很强烈恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，方面是为了改善父母居住环境另方面也是考虑逢年过节回家能有个好居住环境。六类客户各下辖县区乡镇成功人士居住农村向城市转移，这是普遍多数县市以下居民心愿，其中部分经济条件较好必将置业眼光投入到市区，对湘水明珠销售也将起到很大促进作用。七类客户各地房地产投资人士衡阳房价目前在全国来讲都偏低，年全国地级市房地产销售平均价格元，衡阳现在水平还不到元，有着极大升值空间，将会吸引各地有眼光人士前来购买。本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近批客户慕湘水明珠风光带名声前来公司作登记，希望能第时间购买到湘水明珠房屋。销售部计划在项目开盘前进行为期个月蓄客期，计划储备客户批以上。销售计划鉴于目前湘水明珠工程进度，销售在品质提升是更大促进。衡阳人具有很强烈恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，方面是为了改善父母居住环境另方面也是考虑逢年过节回家能有个好居住环境。六类客户各下辖县区乡镇成功人士居住农村向城市转移，这是普遍多数县市以下居民心愿，其中部分经济条件较好必将置业眼光投入到市区，对湘水明珠销售也将起到很大促进作用。七类客户各地房地产投资人士衡阳房价目前在全国来讲都偏低，年全国地级市房地产销售平均价格元，衡阳现在水平还不到元，有着极大升值空间，将会吸引各地有眼光人士前来购买。本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近批客户慕湘水明珠风光带名声前来公司作登记，希望能第时间购买到湘水明珠房屋。销售部计划在项目开盘前进行为期个月蓄客期，计划储备客户批以上。销售计划鉴于目前湘水明珠工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。销售量期工程至号楼标准层住宅套，总建面积，般做到平方米，平方米三房旺销，四房面积般在平方米。楼盘在同等档次情况下，销售速度比其它几个区快。立新片区板块相对其它几个区域而言，立新区虽然离老城中心区比较近，但感觉比较偏僻，区域形象不佳，规划不好，小区档次普遍比较低，建设速度也比较慢，交通购物休闲商业生活配套也未完全上来，并且档次不高，缺乏基本生活配套设施，生活氛围远未形成。主要特征片区市场在售楼盘少，先天条件不足，推出楼盘般中低档次，主要通过价格优势抢占市场份额，如蒸湘奥运世纪城为代表楼盘，价格相对比较低。④江东板块江东板快早期给人印象是城区较老杂乱，缺乏大型基础配套设施，但是随着这几年大型市政配套建设，尤其是沿江路风光带建设，区域内绿化空间居住环境等都大大提升，江岸沿线正催生着衡阳未来江景豪宅板快。主要特征早期楼盘少，档次低，规模少，楼盘素质般中档次以下，普遍价格比较低，但沿江楼盘价格相对比较高，随着风光带建设，沿江路将发展成为衡阳豪宅地标。衡阳房地产投资分析衡阳房地产开发投资情况览表房地产开发完成投资额亿元从上面图表数据中可以看出，衡阳房地产投资共出现两次较大幅度增长，次是年，次是年。年开始出现房地产投资热潮兴起，也可以说是华新开发区正式启动，而年将这种热潮推向了顶峰。投资热潮源于市场需求策动，两者呈现着良好增长势头。从近几年数据，我们分析其房地产投资增长，如下年份房地产开发投资金额亿元增长幅度上表中很明显，年是衡阳房地产投资快速增长年，快速投资增长来自于衡阳房地产市场需求提升。从走访楼盘看，很多都是年就开始兴建项目，只经过年销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提升。衡阳房地产供求分析供给分析商品房施工面积万平方米其中新开工面积万平方米年份商品房施工面积万平方米其中新开工面积万平方米新开工面积增幅年，不管是施工总面积和新开工面积都增加了万平方米以上，尤其职工本项目周边大型企业较多，上万人企业包括中钢衡重企业职工衡阳铁路部门职工等等。中钢衡重企业职工衡阳中钢衡重设备有限公司原湖南金阳机电设备制造有限公司是集科研设计制造开卷机卷取机及卷筒为体专业公司。公司从年开始研制卷取机卷筒，经过四十多年发展，成为卷取设备专业化生产企业，能生产各种冷轧开卷机卷取机。产品遍布全国板带材生产线，并出口日本南非马来西亚等国。公司占地面积平方米，固定资产亿元。年产值达亿元。该企业有超过十年未建设过单位住房，员工及家属近万人，该部分客户将会成为湘水明珠购买主力客户群，预计可购房套。衡阳铁路部门职工衡阳铁路系统，包括中铁五局员工及家属近万人，目前集中居住在珠晖区和平乡苗圃带，居住环境较差，交通不便利，该部分客户将会成为湘水明珠购买主力客户群。二类客户周边私营业主项目毗临衡阳火车站，周边中小私营业主较多，主要分布在火车站商贸城东方广场创富商城广东路批发街等几大衡阳主力批发市场，具备大批有购买实力经营商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。三类客户周边学校老师珠晖区学校众多，从小学到大学皆而有之，如珠晖区实验小学衡阳师范学院衡阳工业大学衡阳机械技术学校衡阳财政学校等等，从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强购买能力。④四类客户珠晖区公务员珠晖区公务员系统，包括企事