六道路绿化景点费用道路绿化景点费用三个区域七管理费用管理费用按工程造价计算八利息融资成本按融资万元计算九合计至八项之和十不可预见费用不可预见费用按建设工程费用计算十项目总投资四建设投资估算经估算，项目总投资万元，其中工程费用万元工程建设其他费用万元。具体工程项目建设投资见上表所示。二投资计划项目建设总投资为万元，建设期为年半，各年建设内容详见第七章建设进度安排。经测算，本项目建设年投资万元，年投资万元。三资金筹措方案本项目总投资万元，其中，项目单位自筹万元，利用房屋建筑销售回款万元，申请银行贷款万元。第九章结论和建议财务评价参照国家计委建设部分布建设项目经济评价方法与参数第二版有关内容及深度要求，结合本项目实际情况，在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目财务效益与费用，计算财务评价指标，考察项目损益和盈利能力，据此判断项目财务可行性。项目财务评价有关问题说明项目初步拟定计算期共计年半。以当前社会和市场状况为基础，未考虑政治政策社会条件显著变化对项目经营影响。银行贷款利率取至三年期限银行贷款利率。二财务评价基础数据与参数选取正确选择基础数据和参数是项目经济评价前提，直接影响分析结论。选择基础数据和参数基本原则是实事求是和稳妥可靠。经济评价基础数据和参数包括经营项目经营规模及收费标准税费项目计算期财务基准收益率等。经济收入根据项目单位意见，未来商业建筑和写字楼建筑将采取出售方式进行，以便于尽快收回建设投资。项目经营收入见销售收入与税收统计表。二税费率进行财务评价需计算税费包括营业税城市维护建设税教育费附加和企业所得税等到。营业税以年销售收放为税基，根据国家规定税率为城市维护建设税以营业税为税基，税率取教育费附加以营业税为费基，费率取三项目计算期按照项目建设进度和销售计划，本项目建设期个月，建设期第年即对商业建筑进行预算，销售期年。因此，项目计算期共年。四财务基准收益率财务基准收益率是项目财务内部收益率指标基准和依据，是项目在财务上是否可行基本要求，也用作计算财务净现值折现率。根据本项目特点，并考虑定风险溢价，本项目财务基准收益率取。第十章结论和建议结论本项目建设有利于区周边环境整治和土地资源优化配臵，进步量大这么简单，而是从城市运营和发展角度出发，会全盘考虑服务设施。比如教育金融公交商业甚至公园等休闲设施，因此，每个大盘启动，都将完善片区域配套设施。而且从规模上看，这些大盘在建成后还将起到辐射作用。居住人口增加高档配套设计，必然会对周边产生辐射吸引力，对区域价值起到不可忽视作用，从而带动周边企业共同发展。在业内，这些大品牌往往都有很丰富开发经验和先进理念，很多概念对江城来讲全新。比如小区景观配套户型设计等，大品牌中很多都有着自己风格和特色。对本土地产行业来讲，也是个学习和交流机会。借鉴外来大品牌理念和经验，再结合对城市对市场了解，把握本土企业优势，会使本土企业快速成长，进入个新阶段。另方面，本土企业当然也有忧虑，以目前来看，线大品牌开发商进入市趋势不会变，年会有更多这些品牌影子，这对本土企业有很大压力，这些大规模项目，将会以更加具有优势条件抢夺部分客户，这也会使年市房地产市场竞争更激烈。江北随着化工园区占有西北部土地，使区西北部失去土地农民，大量涌入江北，低价们房屋需求旺盛。二市场价格根据近期对市手楼盘信息统计数据分析，市区沿松花江线房屋售价大多在元平方米左右，市中心区域房价在元平方米左右，市中心区稍偏地区房价在元平方米左右，国内知名房地产开发商开发楼盘价格均远高于在地方房企业开楼盘价格。丰满区沿松花江线房屋售价大多在元平方米左右，其精装房价格最高达元平方米左右，其它地区房屋价格在元平方米左右，市中心区稍偏地区房价在元平方米左右。江北沿松花江线房屋售价大多在元平方米左右，其它地区房屋价格在元平方米左右，市中心区稍偏地区房价在元平方米左右。与本项目相近江北区域性房屋价格在元平方米左右。三销售预测项目定位项目主要客户群将以低端客户群体为主体，充分考虑区西北部失去土地农民消费群体需求。本项目商品住宅与商业店铺以出售为主，商业店铺出租为辐原则定位。二竞争项目分析目前与本项目存在有竞争趋势楼盘主要有，遵义西路北侧，江机石正门西侧项目，珠州街东侧地块项目。此两项目与本项目相距米左右，江机厂正门西侧项目，由于其占地面积小，开发面积只有万平方米，其规模没有优势，由于其地处遵义西路西面，交通极其不便，周围米范围商圈没有形成，生活不便。地处珠州街东侧项目占地在平方米左右，可形成个完整社区环境，在小区品质与物业服务上有相当优势，在交通方面，小区最近处距站点也有米远，其中区部位距站点有近米距离，项目周边配套服务设施，距离较远，周边有米范围能部平方米左右，其它地区房屋价格在元平方米左右，市中心区稍偏地区房价在元平方米左右。与本项目相近江北区域性房屋价格在元平方米左右。三销售预测项目定位项目主要客户群将以低端客户群体为主体，充分考虑区西北部失去土地农民消费群体需求。本项目商品住宅与商业店铺以出售为主，商业店铺出租为辐原则定位。二竞争项目分析目前与本项目存在有竞争趋势楼盘主要有，遵义西路北侧，江机石正门西侧项目，珠州街东侧地块项目。此两项目与本项目相距米左右，江机厂正门西侧项目，由于其占地面积小，开发面积只有万平方米，其规模没有优势，由于其地处遵义西路西面，交通极其不便，周围米范围商圈没有形成，生活不便。地处珠州街东侧项目占地在平方米左右，可形成个完整社区环境，在小区品质与物业服务上有相当优势，在交通方面，小区最近处距站点也有米远，其中区部位距站点有近米距离，项目周边配套服务设施，距离较远，周边有米范围本项目地处化工医院西侧，交通十分便利，周边医院商业医院商业配套服务设施齐全，十几万元套小户型住宅为中低住宅为中低收入群体带来能买得起房屋，将为给中低收入群体提供便利生活条件。满足中低收入群体购房需求。三有利于改善地区市政基础设施，提升城市形象项目出现调整了江北地区商务发展框架，弥补了该区域商业消费区等设施极度匮乏及商务氛围不足弱点提升了地区整体商务环境，项目南北两侧各为层小高层建筑，本项目建设为层高层建筑，它将为区城市建筑再增添个亮点。必将成为市西北区域具有标志性意义城市景观建筑。综上所述，该项目建设是非常必要。第三章市场分析市场供需分析市场供给年供地计划危旧房篇越秀棚户区南区项目北山旧城改造项目珲春街改造项目二期黄旗路南改造项目二期大街工字楼改造项目电力学院北改造项目解放西路改造项目长春西路改造项目西山三区号改造项目南山街东改造项目新生街号改造项目林家沟改造项目长春路两侧改造项目号楼沿江工矿棚区项目东广场周边地产项目雾凇高架桥回迁区项目华山路改造项目江南公园西改造项目秀水街北改造项目松北区改造项目原冰箱厂区域改造项目近江胡同改造项目解放西路西改造项目吉东木业二期昆明街改造项目丰满移民小区项目二期四川街两侧改造项目鹿场街改造项目中粮大厦改造项目北极街改造项目南部新城建设项目期东山区域改造项目期化工园土地集约利用项目二期光华路改造项目林荫路改造项目雾凇路南住宅区等共计个项目。年房地产开发用么简单，而是从城市运营和发展角度出发，会全盘考虑服务设施。比如教育金融公交商业甚至公园等休闲设施，因此，每个大盘启动，都将完善片区域配套设施。而且从规模上看，这些大盘在建成后还将起到辐射作用。居住人口增加高档配套设计，必然会对周边产生辐射吸引力，对区域价值起到不可忽视作用，从而带动周边企业共同发展。在业内，这些大品牌往往都有很丰富开发经验和先进理念，很多概念对江城来讲全新。比如小区景观配套户型设计等，大品牌中很多都有着自己风格和特色。对本土地产行业来讲，也是个学习和交流机会。借鉴外来大品牌理念和经验，再结合对城市对市场了解，把握本土企业优势，会使本土企业快速成长，进入个新阶段。另方面，本土企业当然也有忧虑，以目前来看，线大品牌开发商进入市趋势不会变，年会有更多这些品牌影子，这对本土企业有很大压力，这些大规模项目，将会以更加具有优势条件抢夺部分客户，这也会使年市房地产市场竞争更激烈。江北随着化工园区占有西北部土地，使区西北部失去土地农民，大量涌入江北，低价们房屋需求旺盛。二市场价格根据近期对市手楼盘信息统计数据分析，市区沿松花江线房屋售价大多在元平方米左右，市中心区域房价在元平方米左右，市中心区稍偏地区房价在元平方米左右，国内知名房地产开发商开发楼盘价格均远高于在地方房企业开楼盘价格。丰满区沿松花江线房屋售价大多在元平方米左右，其精装房价格最高达元平方米左右，其它地区房屋价格在元平方米左右，市中心区稍偏地区房价在元平方米左右。江北沿松花江线房屋售价大多在元平方米左右，其它地区房屋价格在元平方米左右，市中心区稍偏地区房价在元平方米左右。与本项目相近江北区域性房屋价格在元平方米左右。三销售预测项目定位项目主要客户群将以低端客户群体为主体，充分考虑区西北部失去土地农民消费群体需求。本项目商品住宅与商业店铺以出售为主，商业店铺出租为辐原则定位。二竞争项目分析目前与本项目存在有竞争趋势楼盘主要有，遵义西路北侧，江机石正门西侧项目，珠州街东侧地块项目。此两项目与本项目相距米左右，江机厂正门西侧项目，由于其占地面积小，开发面积只有万平方米，其规模没有优势，由于其地处遵义西路西面，交通极其不便，周围米范围商圈没有形成，生活不便。地处珠州街东侧项目占地在平方米左右，可形成个完整社区环境，在小区品质与物业服务上有相当优势，在交通方面，小区最近处距站点也有米远，其中区部位距站点有近米距离，项目周边配套服务设施，距离较远，周边有米范围能部门经区域概况项目规划方案及建设内容项目建设组织管理项目招标方案投资估