极限。自年月日至年月日，年间银行利率连续次下调。以年期存款为例，利率由下调为，下降，下调个百分点。与此同时，贷款平均利率下降个百分点。这措施有利于扩大内需和出口，减轻企业利息负担，释放民间投资。但现在要进步调低利率已没有多少空间。相反，因为近期流通中货币增加较多，货币流动性加大，加上证券市场房地产市场相互挤压，可能导致些泡沫浮现并破裂，资本从市场撤出，潜在通货紧缩有转为通货膨胀可能性。在这种情况下，银行存贷款利率将出现反弹回升，特别是如果项目筹集资金使用定民间资金，利率将会更高。这就可能从约束融资增加融资成本两个方面，给房地产开发带来系列不确定因素，造成投资风险。目前，国有商业银行资本金普遍不充足，贷款结构不合理，对于房地产企业抵押贷款以及贷款中相互担保多头抵押超值抵押，银行心理反应脆弱。如果项目开发立足于高比例负债经营，对银行贷款和收取预售款依赖过多，有可能遇到较大融资困难，背上利息偿付包袱，发生由融资问题带来财务风险。根据以上分析，我们认为，本项目投资开发和经营面临定潜在风险，但风险度属于中等。只要开发整体思路正确，采取恰当市场经营策略，完全有可能化解缓解风险，将风险转化为实际成效和收益。结论和建议结论通过以上对本开发项目作全面定量定性及个案分析，可以得出以下比较切合实际结论展望我国宏观经济发展趋势，在今后年内，国民经济仍将继续以速度持续稳定增长，而房地产开发将继续成为新增长点之，这就为本项目实施提供了良好宏观投资环境国家对房地产市场宏观调控，有利于我国房地产市场健康发展。虽然国家对低密度房地产开发已经实行严格控制政策，但随着外商投资企业及民私营经济快速发展，房地产市场对低密度高档住宅需求仍将继续稳定增长。这就为本项目开发提供了相当大市场空间。特别是在国家严格限制低密度高档住宅建设条件下，本项目以无锡地区唯具有较大规模环境优美档次较高管理优良低密度高档住宅片区推向市场，本案将具有较强竞争力，并取得较好投资回报我们认为，无锡鹅湖度假区开发有限公司关于将低密度高档住宅群与旅游项目相结合，以更好发挥荡口镇自然和人文历史资源规划设计构想基本上是可行。这对于推进无锡市特大城市建设改善投资环境，特别是对于加快无锡市东片农村城市化以及对于无锡吴文化历史风情旅游片区建设也具有重要意义。我们研究还表明，在无锡市公里半径之内适宜于建别墅各地块中，能以亩面积，并建在湖泊之滨将首推鹅湖度假区，而且它又位于荡口这历史文化名镇，该地块实不可多得。只要该开发项目规划合理定位正确价位适当，随着无锡特大城市建设快速推进，周边地区无锡新区苏州西片常熟市各开发园区建设民营经济和外商投资企业加速发展，该开发项目必将具有明显市场竞争优势，并具有较高投资回报率。根据以上总体评价，我们认为鹅湖旅游度假区开发项步治理整顿土地市场秩序电视电话会议，提出对违规建立各种园区要进行清理，对土地执法中做法坚决纠正。各级土管部门已经停止对别墅开发用地审批。上述政策走向对本项目影响我们认为上述政策对本项目影响具有两重性方面，它将制约本项目中别墅型住宅开发另方面，它将在客观上为本项目造成潜在竞争优势。理由是经济型和高端别墅需求仍然旺盛，别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势。国家禁止开发别墅住宅政策主要出发点是保护土地资源，但未充分估计市场对别墅住宅需求。根据中国房地产指数系统主办上海别墅指数系统首次发布会信息，上海别墅指数办公室年月别墅指数报告显示，上海别墅指数已达点，比月基期上涨点，上涨比例。据该报告预测，别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势，经济型和高端别墅需求仍然旺盛。在这种条件下，人为地禁止别墅开发是不符合市场规律。本项目创意是旅游度假区开发项目，较好地回避了禁令红线，禁令对项目影响程度将大为降低。由于各级政府在近几年中已经不再审批别墅片区用地，本项目已批用地含金量将有所升值，更为重要是，这将为本项目排除掉相当批别墅开发竞争对手。项目环境分析无锡国民经济概况无锡市行政区划及地理位置。无锡地处太湖之滨。全市总面积平方公里，年末人口万，其中市区面积平方公里，人口万。现辖江阴宜兴个县级市和崇安南长北塘锡山惠山滨湖新区个区。是全国首批个较大城市和个重点旅游城之。经济总量。年无锡国内生产总值亿元人民币下同，比上年增长，人均国内生产总值接近美元全部工业总产值现价亿元，增长，财政收入亿元，增长固定资产投资总额亿元，增长社会商品零售总额亿元，增长。无锡以全国万分之五土地千分之四人口，创造了全国百分之经济总量。主要经济指标在省内以至全国大中城市中继续位居前列。城市综合竞争能力在全国个大城市中排名第六位。地区开放度。年无锡就被批准为沿海开放城市，至底，全市已累计批准外商投资企业多家，合同利用外资亿美元，累计实际利用外资亿美元，世界家著名跨国公司已有多家在无锡投资兴业。年年，合同外资和到位外资分别达到亿美元和亿美元，增长和。全市已形成个国家级开发区和个省级开发区，累计开发达平方公里，合同利用外资实际到位外资约占全市总量，成为全市对外开放龙头。外贸出口保持良好态势，去年自营出口亿美元，增长。区位优势。无锡位于长江三角洲几何中心，北枕长江，南抱太湖，东距上海公里，南接杭州公里，西临南京公里。区域经济圈内由个县，万人口。无锡在在历史上就是南北通衢东联西合经济聚集地。世纪中叶，无锡就是中国四大米市之，大江南北丝市钱市布码头。上世纪初，无锡是中国民族工业发祥地之。近年来随着沪宁高速公路江阴长江大桥锡澄高速公路相继建成和沿江高速公路锡宜高速公路宁杭高速公路加快建设，无锡形成了域内半小时通勤圈，与沪宁形成了小时通勤圈。海内外大型超市和现代物流企业入住无锡，扩大对长三角地区经济辐射。无锡作为纵横交错十字交叉点，区域性交通枢纽地位日益凸出。与上海特殊关联。无锡与上海具有源远流长。外贸出口保持良好态势，去年自营出口亿美元，增长。区位优势。无锡位于长江三角洲几何中心，北枕长江，南抱太湖，东距上海公里，南接杭州公里，西临南京公里。区域经济圈内由个县，万人口。无锡在在历史上就是南北通衢东联西合经济聚集地。世纪中叶，无锡就是中国四大米市之，大江南北丝市钱市布码头。上世纪初，无锡是中国民族工业发祥地之。近年来随着沪宁高速公路江阴长江大桥锡澄高速公路相继建成和沿江高速公路锡宜高速公路宁杭高速公路加快建设，无锡形成了域内半小时通勤圈，与沪宁形成了小时通勤圈。海内外大型超市和现代物流企业入住无锡，扩大对长三角地区经济辐射。无锡作为纵横交错十字交叉点，区域性交通枢纽地位日益凸出。与上海特殊关联。无锡与上海具有源远流长经济和人文关系。无锡历史上曾以小上海著称，与上海地域相近人缘相亲经济相联文化相融，两地联合与协作有着深厚历史渊源和现实基础资企业加速发展，该开发项目必将具有明显市场潜力和竞争优势，并取得较高投资回报。另外，我们还认为，该开发项目成功，对于推进无锡市特大城市建设改善投资环境，特别是对于加快无锡市东片农村城市化以及对于无锡吴文化历史风情旅游片区开发也具有重要意义。根据以上总体评价，我们认为鹅湖旅游度假区开发项目具有切实可行性，开发公司提出开发规划构想基本切合实际。为此，可以作进步详细经济技术论证。但是必须指出，该项目仍然存在中等程度投资风险，主要体现在宏观和地方政策随机突发性多变以及市场供求不确定性上，原开发规划构想也有待进步完善。在以后进步论证中建议注意由于该项目规模较大，而市场需求目前还有个逐步拓展过程，本案低密度高档住宅市场销售也将会有个从启动到热销过程，在制定开发规划时必须考虑适当分期，并注意现金流测算。研究表明当前低密度高档住宅需求是多层次，东西方文化也具有相当大差异，在设计规划中必须考虑这些因素，在物业管理上也必须考虑跨文化管理特点，否则将会影响市场销售。鹅湖地块具有许多优势，但标高偏低。而高档低密度住宅必须按照百年遇防洪标准设置防洪设施，故本案防洪堤岸应按最高洪水位吴淞高程来确定堤岸标高。因湖边堤岸较高，使低密度高档住宅标高也需提高。另外，当鹅湖水位较高时，该地块还需要进行机械排水，这将提高造价和以后管理运行成本，这是下步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须注意问题。宏观经济与政策面分析我国宏观经济将持续快速稳定发展房地产业与国民经济有着密切关系。方面，国民经济发展趋势决定着房地产业发展速度，另方面，房地产建设也是国民经济发展重要增长点。九五以来，我国经济相继克服亚洲金融危机冲击，排除世界经济增长放慢消极影响，实现了持续快速发展，全国国内生产总值年间年平均增长，并呈现良好发展势头。年，全国达到万亿元，比上年增长。今年季度，我国国民经济增长速度又显著加快，同比增长。国民经济快速发展也带动了房地产业发展，年，房地产开发投资绝对数达亿元，占全社会固定资产投资亿元，比上年增长，快于全社会固定资产投资增长比例对于项步治理整顿土地市场秩序电视电话会议，提出对违规建立各种园区要进行清理，对土地执法中做法坚决纠正。各级土管部门已经停止对别墅开发用地审批。上述政策走向对本项目影响我们认为上述政策对本项目影响具有两重性方面，它将制约本项目中别墅型住宅开发另方面，它将在客观上为本项目造成潜在竞争优势。理由是经济型和高端别墅需求仍然旺盛，别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势。国家禁止开发别墅住宅政策主要出发点是保护土地资源，但未充分估计市场对别墅住宅需求。根据中国房地产指数系统主办上海别墅指数系统首次发布会信息，上海别墅指数办公室年月别墅指数报告显示，上海别墅指数已达点，比月基期上涨点，上涨比例。据该报告预测，别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势，经济型和高端别墅需求仍