有销售压力，资金回流快，保证有较好资金流，区建好后，能产生较好社会影响和品牌效应，二区收益率为，达到行业收益率标准，三区可根据二区开发情况，调整各种户型比例，以达到最佳收益效果。第七章开发计划拟建项目计划分三区建设，其中区工程建筑面积万平米，计划建设时间年半，二区工程建筑面积万平米，计划建设时间年半，三区工程建筑面积万平米，计划建设时间年半。整个项目建设控制在年，分三区建设，每区建设与上区建设均有达接，这样可使工程建设及销售保持连续均衡状态，滚动开发，也使开发商能游刃有余控制工程建设及商品房销售，从而降低项目风险，增加项目盈利能力。第八章资金计划整个项目建设资金预估为万元，其中区工程为万元，二三区各为万元，项目启动资金包括土地费用前期建设相关费用和前期工程费用，其中土地费用较大，但可分期支付，定向开发经济适用房资金回流较快，根据以往经验初步预估工程项目启动资金总约为万元，区后期建设及二三区开发可通过销售回款，来保证工程建设资金需求。第九章项目风险项目风险主要包括市场风险政策风险成本风险及其他风险等。市场风险是指由市场供求关系市场资源条件市场购买力水平市场消费偏好竞争对手状况发生变化，以及金融市场劳动力市场原料市场中介服务市场同类物业竞争市场等市场环境变化带来风险。政策风险是指云南省特别是曲靖市房地产方面政策变化将会给项目开发带来影响。成本风险主要表现在建设材料价铬上涨导致建设成本增加。由于时间仓促，对曲靖市有关政策及市场还不够不了解，可能会导致各项风险加大。其它风险如工程地质条件和水文地质条件风险，来自外协厂家承建商和交通运输供电供水和供汽等基础设施配套条件发生较大变化外协条件风险等。第十章结论及建议项目开发定位区位优势拟建项目位于曲靖市麒麟区东北面，距离火车站较近，周边有昆曲高速公路曲沾大道曲胜高速公路等，通达省会城市昆明及沾益富源等县市方便快捷，也是出省到达贵州必经之道。拟建项目地块位于曲靖市区中远期规划政治商业居住新区，具备升值条件。项目周边有曲靖卷烟厂汽红塔等效益较好大型厂矿，消费能力强。高档住宅小区面向大型厂矿及工商税务银行保险等单位收入较高职工以及周边地区个体私营企业老板，满足他们二次置业提升居住条件要求，填补曲靖市高品位住宅空缺。高档商品住宅小区开发建设，在严格控制建设成本条件下以新颖建筑精品户型优美环境面对曲靖及周边地区中高收入购房人群，将小区建成为曲靖市精品小区。定向开发经济适用房可针对大型厂矿及工商税务银行保险等单位职工，采取定向开发建设方式，以快速高效低本微利原则进行开发，以创造良好资金流降低风险。产品定位总用地亩，总建筑面积万，容积率，建筑密度。建议按三部分分区开发区为定向开发经济适用房，占地亩，容系统，小区内小时录像监控及保安巡查。客源分析区域消化为主，集团购买。项目分析优势分析社区位于曲靖市北边，九路公交车直达小区门口。该楼盘地势自然错落，白石江融会贯通整个小区，环境宜人。劣势分析社区所在片区还有待发展，小区内无任何配套设施。市调日期年月日立得江滨花园项目与城市关系社区地处曲靖市北面百石江畔，离曲靖火车站只有分钟车程，社区东面要拟建百石江公园。开发商发展商状况曲靖立得地产项目状况项目名称立得滨江花园详细地址曲靖市廖廓北路售楼电话营销企划状况开发商自身进行营销企划项目占地面积亩总建面积万市场类别由栋多层和栋别墅组成容积率绿化率规划总户数户面积范围建筑面积面积配比别墅为定向开发，不对外销售。户型建筑面积格局备注已售完已售完已售完剩余套已售完注表格中带为项目销售中主力户型社区配套设施及经营状况社区内有会所幼儿园健身娱乐中心游泳馆等。项目销售状况分析销售价格体系商品房均价元总价范围万万车位价格及销售情况车库价格元，约万个万个销售率，已基本售完销售现场及销售人员情况销售现场评价售楼部临街临时建筑，个小规模沙盘，个销控台，张洽谈桌，布置般。销售人员评价人员数量人着装情况不统服务态度般专业水平般销售推广案场有布标广告未购因素分析已是现房，剩余房屋位置较偏。项目实施情况开工时间年初开盘时间年交房时间年初交房标准室外外墙涂料客厅卧室餐厅书房及过道墙面顶面双飞粉，地面无沙找平卫生间墙面顶面双飞粉，地面无沙找平厨房墙面顶面双飞粉，地面无沙找平，预留排风口。窗铝合金窗分户门优质复合防盗门阳台门铝合金门配套费收取情况配套设施费元，包括有线电视数据终端可视对讲太阳能等。物业管理物管费元月付款方式次性无优惠，天内付清银行按揭无优惠，工行，成年，首付天内付清安防智能化情况社区出入口车辆管理系统，实行人车分流。社区周边设红外线防盗报警系统，小时保安巡查。客源分析区域消化为主项目分析优势分析社区位于曲靖市百石江畔，社区内配套设施完善，有小型超市，幼儿园健身娱乐中心等。该楼盘地势自然错落，绿化环境做得有立体感。劣势分析社区所在片区还有待发展，政府规划百石江公园还未动工，但就目前状况而言周边配套设施较少。市调日期年月日立得江滨花园实景红日花园项目与城市关系社区位于曲靖市北面建宁西路与寥廓北路交汇处，离曲靖火车站广场有米。公交车路设有站点。社区附近有商贸区农贸市场医院学校幼儿园等配套设施。开发商发展商状况曲靖红日房地产开发有限公司项目状况项目名称红日花园详细地址曲靖市廖廓北路与建宁西路交汇处售楼电话营销企划状况开发商自身进行营销企划项目占地面积亩总建面积万市场类别由栋多层组成容积率绿化率规划总户数户面积范围内配套设施完善，有小型超市，幼儿园健身娱乐中心等。该楼盘地势自然错落，绿化环境做得有立体感。劣势分析社区所在片区还有待发展，政府规划百石江公园还未动工，但就目前状况而言周边配套设施较少。市调日期年月日立得江滨花园实景红日花园项目与城市关系社区位于曲靖市北面建宁西路与寥廓北路交汇处，离曲靖火车站广场有米。公交车路设有站点。社区附近有商贸区农贸市场医院学校幼儿园等配套设施。开发商发展商状况曲靖红日房地产开发有限公司项目状况项目名称红日花园详细地址曲靖市廖廓北路与建宁西路交汇处售楼电话营销企划状况开发商自身进行营销企划项目占地面积亩总建面积万市场类别由栋多层组成容积率绿化率规划总户数户面积范围建筑面积面积配比个户型，种规格户型建筑面积格局备注临街临街临别墅起价元均价元最高价元总价范围万万商铺价格及销售情况元，已售出部分车位价格及销售情况室内车库共个车位，建筑面积其中集中车库共个车位，建筑面积车库共个车位，建筑面积以上停车位数及建筑面积均为多层住宅部分停车库，不包括别墅组团内车位数。车位价格元销售率左右，集团购买了部分。销售现场及销售人员情况销售现场评价售楼部为两层框架建筑，总建筑面积为。个大规模沙盘，个销控台，十张洽谈桌，布置比较大气。销售人员评价人员数量人着装情况统服务态度般专业水平般销售推广案场外围墙有统广告，在昆曲与曲陆立交桥旁有块大型户外广告。未购因素分析在曲靖市区楼市中属于价格较高楼盘。项目实施情况开工时间年月日开盘时间年月日交房时间年月日交房标准室外外墙涂料局部贴外墙外墙面砖客厅卧室餐厅书房及过道墙面顶面双飞粉，地面无沙找平卫生间配卫生洁具，地面以上米高部位采用内墙砖贴面，米高以上部位及顶棚为双飞粉刮白，地面防滑地砖。厨房内墙砖满贴，地面防滑地砖，屋顶双飞粉刮白，预留排风口。窗铝合金窗分户门优质复合防盗门阳台门铝合金门太阳能安装到位，电热水系统线路卫生间敷设到位，户内个回路供电，设动力电炊线路，户内选用优质开关插座，客厅主卧室各设个有线电视端口及电话线路端口。配套费收取情况配套设施费暂时不收取，包括有线电视数据终端可视对讲太阳能等，与团购业主商量再定。物业管理物管公司未定，物管费分为多层住宅住宅元月，商住元月，车位元月。别墅住宅元月，商住元月，车位元月。付款方式次性无优惠，天内付清银行按揭无优惠，工行，成年，首付天内付清安防智能化情况组团出入口及偏僻路段配置摄像头，彩色黑白共用，组团出入口车辆管理系统，组团周边设主动红外对射防盗报警系统，及电子巡更系统。小时保安巡查闭路电视监控系统可视对讲系统。单元入口设智能电控防盗铁门及黑白可视楼宇对讲系统，户内设系统，小区内小时录像监控及保安巡查。客源分析区域消化为主，集团购买。项目分析优势分析社区位于曲靖市北边，九路公交车直达小区门口。该楼盘地势自然错落，白石江融会贯通整个小区，环境宜人。劣势分析社区所在片区还有待发展，小区内无任何配套设施。市调日期年月日立得江滨花园项目与城市关系社区地处曲靖市北面百石江畔，离曲靖火车站只有分钟车程，社区东面要拟建百石江公园。开发商发展商状况曲靖立得地产项目状况项目名称立得滨江花园详细地址曲靖市廖廓北路售楼电话营销企划状况开发商自身进行营销企划项目占地面积亩总建面积万市场类别由栋多层和栋别墅组成容积率绿化率规划总户数户面积范围建筑面积面积配比别墅为定向开发，不对外销售。户型建筑面积格局备注已售完已售完已售完剩余套已售完注表格中带为项目销售中主力户型社区配套设施及经营状况社区内有会所幼儿园健身娱乐中心游泳馆等。项目销售状况分析销售价格体系商品房均价元总价范围万万车位价格及销售情况车库价格元，约万个万个销售率，已基本售完销售现场及销售人员情况销售现场评价售楼部临街临时建筑，个小规模沙盘，个销控台，张洽谈桌，布置般。销售人员评价人员数量人着装情况不统服务态度般专业水平般销售推广案场有布标广告未购因素分析已是现房，剩余房屋位置较偏。项目实施情况开工时间年初开盘时间年交房时间年初交房标准室外外墙涂料客厅卧室餐厅书房及过道墙面顶面双飞粉，地面无沙找平卫生间墙面顶面双飞粉，地面无沙找平厨房墙面顶面双飞粉，地面无沙找平，预留排风口。窗铝合金窗分户门优质复合防盗门阳台门铝合