必须密切关注售价，控制销售收入，同时要做好成本控制工作，规避项目不确定因素。售价建安工程费变动对投资利润率影响当售价下降时，投资利润率将为基准投资利润率。当建安成本上升时，财务净现值将为基准投资利润率。由此可见，投资利润率对销售收入更为敏感，必须密切关注售价，控制销售收入。风险规避及控制措施风险类型及防范措施成本风险从现时社会物价情况看，由于能源比较紧张，尤其是电力能源缺乏，建材价格上涨比较快，但与由于决策和管理失误导致成本上升，还是相对较小，换句话说，就是会有较大公司风险。因此在重要决策上要避免个人说了算，避免主观和舞弊现象出现。同时，可以与承包商签定有效承包合同，让承包商承担部分风险。市场风险现在房地产市场竞争激烈，本项目主要市场风险是销售价格和销售率不能达到预期目标。风险控制工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑到南京地区正常雨季和其他恶劣天气情况，使工期尽量不受正常天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，充分发挥监理公司作用。投资决策上层决策机构决策水平对本项目发展起着关键作用，因此要深入进行市场调查，密切关注市场动态，根据市场变化及时作出相应措施调整，降低决策风险，从而降低投资风险，减少不必要损失。项目综合效益分析项目对社会发展适应性项目建设正是珠江路进行二次革命时期，顺应了政府和社会振兴珠江路历史潮流。本项目监理单位设计单位和施工单位由社会公开招标确定，在确定中标单位时，以贯业绩和社会声誉为标准，尽量做到公平公正和公开。项目环境效益评价本项目处于珠江路核心地段，项目建设将进行比较大面积绿化，修建下沉式广场，营造优质环境购物空间，将大大改善周边环境，为广大居民和消费者提供舒适购物和休憩空间。第八章结论及建议结论通过上述对项目经济社会和环境效益分析可知，高宏项目经济效益市场前景和社会效益是很好。项目所处地点交通市政及配套设施完善，但地块狭长特点，只有通过合理规划设计来利用和规避。同时，项目经济效益评价指标可知，项目经济效益合理可行。但从盈亏平衡分析中知，本项目盈亏平衡点在销售率左右，说明项目风险程度合理。从项目敏感性分析可知，项目抗风险能力在合理水平内，但对于本项目来说，财务指标对销售收入很敏感，控制并实现预定销售价格是项目成功关键。但从目前形式看，价格走势比较乐观。综上所述，本项目技术上可行，经济上合理，建议组建强有力班子实施执行。有关说明与建议本报告结论是秉着谨慎与负责态度，在现有资料基础上进行调查估算分析和预测后得出。鉴于目前客观条件和市场实际情况，我们认为，有必要对报告有关问题进步作出说明，并提出若干建议本报告是建立在最新市场调研基础上，各种费用估算纳新颖设计方案大胆想象，不断提高开发能力和产品品质等问题是解决项目关键，是项目本身能够超越当地市场，使企业成为行业领军者必要条件之是代理公司为开发商提供高效方案和实现高价中心原则。本项目市场定位广西地区最强专业特色，最高商业价值，最齐全服务功能融专业性导向性娱乐性标志性文化性为体复合型高端地产项目，是国际间交流平台，中国与外国交流平台，桂林与外界交流平台中国内地形象窗口，广西形象窗口，桂林形象窗口。本项目主要由酒店高尚住宅和体验式商业三大部分组成，具有旅游酒店会议酒店住宅休闲娱乐空间等功能。酒店部分保留现七星酒店主体，对其立面以及内部进行改建，对其大堂部分进行重建，并在现酒店外广场位置拟增建幢现代化酒店。重建后酒店大堂与新酒店大堂将联为体。建议增建酒店客房规模，但不宜太大。整体将达到四星级以上标准，以满足旅游和会议消费者消费需求。在提高酒店硬件设施同时，引进国内外知名酒店管理公司，提高管理水平和软环境。使整个酒店软硬件设施有个整体提升。商业部分商业分布主要以沿穿山路和漓江路为主。商业类型以为城市和项目内酒店做配套高档旅游休闲服务为主，如风情餐饮和酒吧等娱乐。该项目处于桂林新兴形象区域会展中心板块，周边未来商业项目主要以大型站式购物为主。而该项目将集中针对高档旅游人群休闲渡假以及商务会议人士，为他们集中提供良好聚会及休闲场所。商业部分未来将有相当部分以产权形式出售，因此要考虑单体造型面积以及与住宅项目协调。住宅部分除酒店与商业部分外所有用地均为住宅用地。该住宅将分为两部分酒店式公寓与高档服务公寓。酒店式公寓以小面积为主，主要考虑景观因素。而高档服务公寓则必须考虑朝向坐落与景观等综合问题。该项目住宅部分主要考虑在全国市场以及境外消化。目前基地内现有景观资源为松山以及人工湖面，分布不十分均匀，主要在项目北部中部和西部，因此，为了考虑项目均好性，现有景观资源不丰富地块需要人工造景，而山地和水域也需要重新塑造。该项目周边现有项目多为小高层电梯公寓和多层住宅项目，容积率在左右，均价在元平方，电梯房略高于多层房。同类地段酒店式公寓与普通公寓市场差价在元平方。在该项目定位为豪华居住区，届时将引进酒店部分服务系统和国际知名物业管理，考虑酒店式公寓与酒店间设置专门通路，销售价格拟高于桂林市同类地段房屋售价。需要控制是两种产品比例，酒店式公寓所占比例不宜过高，约。本项目目标客户定位荒岛公司针对本项目所处区域，通过对桂林市及全国各大城市高档住宅酒店式公寓商铺和酒店客户群研究，结合本项目自身特征，得到如下对本项目目标客户群定位分析。酒店客户定位中高档旅游渡假者中高档会议客户中高档商务人士商务部分客户定位中高档休闲娱乐业经营者提供商务配套经营者针对商务旅游群体购物习惯购物场所经营者投资者住宅部分酒店式公寓部分港澳台置业者东南亚置业者沿海发达地区置业者主要来自上海江浙广东等地桂公寓市场差价在元平方。在该项目定位为豪华居住区，届时将引进酒店部分服务系统和国际知名物业管理，考虑酒店式公寓与酒店间设置专门通路，销售价格拟高于桂林市同类地段房屋售价。需要控制是两种产品比例，酒店式公寓所占比例不宜过高，约。本项目目标客户定位荒岛公司针对本项目所处区域，通过对桂林市及全国各大城市高档住宅酒店式公寓商铺和酒店客户群研究，结合本项目自身特征，得到如下对本项目目标客户群定位分析。酒店客户定位中高档旅游渡假者中高档会议客户中高档商务人士商务部分客户定位中高档休闲娱乐业经营者提供商务配套经营者针对商务旅游群体购物习惯购物场所经营者投资者住宅部分酒店式公寓部分港澳台置业者东南亚置业者沿海发达地区置业者主要来自上海江浙广东等地桂林市城市精英高收入阶层导游年轻个体老板外地来桂林经商者投资者高级住宅部分桂林市城市精英高收入阶层观光旅游。桂林城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲地方，在国内外享有很高声誉和知名度。地块环境优势本项目所处地块，自然生态环境保护良好，各种乔木生长繁荣茂盛，且地形从高到低，层次分明，对规划片区建筑产生良好视觉效果。项目内有近十几亩湖泊，对本项目区内景观规划和配套设施建立有利，降低开发成本，而且地块面积相对较大，容易精心规划，制造出高水平物业。劣势开发模式复杂本项目所处地块原为七星大酒店和松园渡假村，本项目开发利用涉及了很大部分酒店渡假村改造。酒店旅游业本身是种专业性强资金密集度高利润高风险高产业，必须拥有专业经营管理水平，整合外部众多社会资源，才能实现期望利润水平。因此，本项目开发模式复杂，为项目具体运作造成定困难。拆迁安置难本项目涉及两个酒店职工宿舍区拆迁，需要对他们进行安置，由于原有职工收入有限，对于能否承受住为之安置房房价不能确定。再加上新城市拆迁安置补偿办法实施，定程度上提高了拆迁安置成本。周边小区对本项目外部景观影响由于周边项目七星花园建筑层数过高，已经影响到松山视野，使小区外部景观受到定影响，对开发松山别墅用地造成了难度。桂林市商铺租售情况疲软通过对桂林市有关商铺租售情况了解，由于桂林本地居民消费能力相对有限，造成了桂林市房地产市场上商铺租售情况疲软，除了处于正阳街和中山路核心地段商铺情况稍微理想点外，其他区域商铺情况不甚理想，几乎没有家二楼商铺经营成功。好多在售商铺价格和铺位分割迟迟不能出来，退铺现象普遍存在，整个市场呈现供大于求局面。机会点户籍政策放松桂林作为世界著名旅游城市，具有良好自然环境，每年都能吸引成千上万国内游客来此观光旅游。桂林城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲度假地方，而桂林政府有政策规定，外地人在桂林每购买平方米商品房就奖励个入户指标，外来人口特别是周边县市人口将是桂林房地产重要买家。房地产市场处于上升阶段桂林房地产市场正处于上升阶段，桂林城市化进程加快与房地产市场发展不新颖设计方案大胆想象，不断提高开发能力和产品品质等问题是解决项目关键，是项目本身能够超越当地市场，使企业成为行业领军者必要条件之是代理公司为开发商提供高效方案和实现高价中心原则。本项目市场定位广西地区最强专业特色，最高商业价值，最齐全服务功能融专业性导向性娱乐性标志性文化性为体复合型高端地产项目，是国际间交流平台，中国与外国交流平台，桂林与外界交流平台中国内地形象窗口，广西形象窗口，桂林形象窗口。本项目主要由酒店高尚住宅和体验式商业三大部分组成，具有旅游酒店会议酒店住宅休闲娱乐空间等功能。酒店部分保留现七星酒店主体，对其立面以及内部进行改建，对其大堂部分进行重建，并在现酒店外广场位置拟增建幢现代化酒店。重建后酒店大堂与新酒店大堂将联为体。建议增建酒店客房规模，但不宜太大。整体将达到四星级以上标准，以满足旅游和会议消费者消费需求。在提高酒店硬件设施同时，引进国内外知名酒店管理公司，提高管理水平和软环境。使整个酒店软硬件设施有个整体提升。商业部分商业分布主要以沿穿山路