目总投资总投资净利润率净利润项目总投资详见表项目财务效益表。现金流量和财务指标分析项目开发经营期根据本地块实际情况，参照相关地产项目，本项目分为四期开发，开发期为年年年年。二基准收益率确定考虑到本项目实际情况，结合房地产开发项目般收益水平，基准折现率取。三财务指标分析报告以全部投资为计算基础，从现金流量角度进行财务指标分析测算，设定从年初至年为销售期，计算结果如下所示税后项目财务内部收益率为，大于基准收益税后项目财务净现值为，万元税后投资回收期静态为年详见表项目财务指标测算表。项目财务指标测算表表单位万元序号项目合计年年年年年年年年年年年现金流入销售收入现金流出，开发成本，管理费用，财务费用销售费用，经营税金及附加，土地增值税，所得税净现金流量所得税后，累计净现金流量，相关经济指标基准收益率全部投资财务内部收益率税后全部投资财务净现值税后，全部投资投资回收期税后项目财务效益表表单位万元序号项目合计年年年年年年年年年年年经营收入多层销售收入，商铺销售入投资成本开发成本，管理费用，财务费用销售费用，经营税金及附加，土地增值税，利润总额应纳税所得额，所得税税率净利润总投资利润率总投资净利润率方案二经济效益评价根据方案二运作方式，参考玉林市年土地出让价格万元亩，出让土地可获得约，万元销售收入，扣除土地购置费，万元及土地增值税，万元后，土地出让净收益为，万元。方案三经济效益评价方案三相关收益与费用均参考方案进行计算，即销售总收入为万元。总建设成本为，万元未含土地费用，项目总投资成本，万元。项目总收益约，万元，税后净利润为，万元。根据方案三运作方式，其费用仅涉及前期土地购置费用约，万元，根据方案三运作方式，集团与承建公司合作，由承建公司代建房地产项目，根据目前市场合作惯例，承建公司可拿到利润，按利润比例进行分成计算，集团可拿到约，万元利润分成，扣除土地购置费后集据与玉林土地规划部门了解，本项目周边地块土地拍价估计要到万元亩左右。第四部分玉林市房地产市场发展现状玉林市年房地产市场供应情况分析受金融危机与国内房地产市场低迷双重影响，年玉林市房地产市场供应量相对减少，新推出项目也相对年减少，房屋去化量同比相对下降，具体情况如下商品房住宅情况年玉林城区全年住宅供应量约为万平米，与年万平米相比降幅较大，降幅约为去化量约为万平米，去化率为，同比下降了城区住宅价格约为元平米，销售均价同比年有所上升后续存量在售项目推售部分剩余量和未推售部分之和约为万平米。所推售物业中，多层最多，占所有物业量小高层高层两种物业量基本持平。表年玉林城区住宅供应表项目江南城东中心城北城西面积占比面积占比面积占比面积占比面积占比多层小高层高层公寓总计注未统计天地楼及公务员小区各板块供应中，由于江南片占所有片区供应，主要为丽景花园与盛世江南两个项目。其次为城东与中心区域。而城北与城西区域，由于政府相关政策及硬件配套跟进较慢，市场开发程度进程放缓。商业市场情况年全年商业市场受市场规范以及相关政策影响，全年供求都较为冷淡，全年供应量约为万平米，去化量约为万平米，后期存量约为万平米，销售率约为，销售价格约为万元平米。天地楼市场情况年没有堆出新天地楼项目，在售天地楼主要为以前剩余量，年全年供应量约为万平米，去化量约为万平米，后期存量约为万平米，销售率约为，销售均价约为元平米。经济适用房供应情况年玉林市场无经济适用房推出，从相关渠道了解，玉林市目前有少量廉租房已开始动工，但对玉林整体商品房销售市场影响不大。小结从年房地产市场供应情况来看，整个玉林楼市去化量下降，这是造成年初玉林房地产集中对年剩余量消化主要原因。玉林房地产市场供应还是商品住宅和商业地产为主，天地楼和经济适用房对整个房地产市场影响较低。玉林市年房地产市场需求状况分析受经济形势影响，玉林市居民购买能力与购买欲望受到限制，市场去化量有所下降，具体情况如下城区住宅销售量分析年月份整体市场销售率为，与年相比，降低了个百分点，销售状况有所下滑。物业销售以多层小高层为主，多层占总量，小高层占。但受经济形势影响，总销售量与年相比整体下降。表玉林市物业销售情况项目江南城东中心城北城西面积占比面积占比面积占比面积占比面积占比多层小高层高层总计商业部分销售量分析年玉林城区个项目有新商务物业推出，其它项目基本为消化年剩余量。市场上有推售项目有华商国际香港城财富金谷广场钻石旺角与岭南都会个项目，推出量与在总市场物业推出量中占较低比例，但与住宅物业相比基本销售情况良好，市场销售率达到以上。由于受金融危机影响，消费者市场预期降低，对物业消费保持观望和谨慎购买状态，未销售完物业基本留在年初消化，这是上半年玉林楼市回暖缓慢主要因素之，而玉林房地产市场目前还在稳定上升增长阶段，因此整体市场需求量会逐步增售状况有所下滑。物业销售以多层小高层为主，多层占总量，小高层占。但受经济形势影响，总销售量与年相比整体下降。表玉林市物业销售情况项目江南城东中心城北城西面积占比面积占比面积占比面积占比面积占比多层小高层高层总计商业部分销售量分析年玉林城区个项目有新商务物业推出，其它项目基本为消化年剩余量。市场上有推售项目有华商国际香港城财富金谷广场钻石旺角与岭南都会个项目，推出量与在总市场物业推出量中占较低比例，但与住宅物业相比基本销售情况良好，市场销售率达到以上。由于受金融危机影响，消费者市场预期降低，对物业消费保持观望和谨慎购买状态，未销售完物业基本留在年初消化，这是上半年玉林楼市回暖缓慢主要因素之，而玉林房地产市场目前还在稳定上升增长阶段，因此整体市场需求量会逐步增加，并且随着城市建设发展，住宅和其他商业物业需求也将会继续保持增大，虽然年经过了些经济层面上负高个百分点，连续年达两位数增长速度。分城乡看，城市消费品零售额实现亿元，同比增长，县以下消费品零售额实现亿元，同比增长。分经济类型看，国有经济实现零售额亿元，增长集体经济实现零售额亿元，增长股份制经济实现零售额亿元，增长私营经济实现零售额亿元，增长个体经济实现零售额亿元，增长。分行业看，批发和零售业住宿与餐饮业消费品零售额分别实现亿元亿元，分别增长与。全市非公有制经济零售额实现亿元，增长，占全市社会消费品零售总额比重为，其中个体经济零售额占全市社会消费品零售额比重为。人均可支配收入概况城乡居民收入继续增加，人民生活水平稳步提高。全市城镇单位在岗职工年平均工资元，比上年增长。全市城镇居民人均可支配收入元，同比增长农民人均纯收入元，比上年增加元，增长。小结年玉林市经济总体继续保持平稳较快发展，达到了亿元，年全市人均生产总值超过元，达元。根据玉林市十五规划，至年玉林约为亿元，人均达到元目标，可以看出玉林市将超额完成十五规划总体经济目标，表明玉林经济发展势头强劲，这有利于房地产项目开发建设。第三部分玉林市土地市场概况玉林市历年土地市场概况近三年来，政府土地挂牌出让土地面积不断加大，年土地出让面积达到亩，是挂牌出让土地面积倍，说明玉林市城市建设直保持快速发展势态。经过年玉林房地产迅速发展后，年土地供应宗数虽然与年基本持平，但出让面积有所上升，涨幅在以上。如表所示表年玉林市土地挂牌出让土地情况年份出让量宗出让面积亩出让金额万元平均出让单价万元亩资料来源玉林市国土局注图上列举年土地情况为已获知成交情况，未包含不了解其它成交情况。年出让土地面积大，超过亩土地供应多且位置稍微偏，所以平均出让土地单价与年相比下降。总体而言，玉林市工业建设和房地产开发快速发展，拉动了玉林市整个城市建设土地需求，土地出让价格较高。玉林市年土地市场成交情况年月份玉林土地出让挂牌宗数以城东区居多有宗，其次为江南集据与玉林土地规划部门了解，本项目周边地块土地拍价估计要到万元亩左右。第四部分玉林市房地产市场发展现状玉林市年房地产市场供应情况分析受金融危机与国内房地产市场低迷双重影响，年玉林市房地产市场供应量相对减少，新推出项目也相对年减少，房屋去化量同比相对下降，具体情况如下商品房住宅情况年玉林城区全年住宅供应量约为万平米，与年万平米相比降幅较大，降幅约为去化量约为万平米，去化率为，同比下降了城区住宅价格约为元平米，销售均价同比年有所上升后续存量在售项目推售部分剩余量和未推售部分之和约为万平米。所推售物业中，多层最多，占所有物业量小高层高层两种物业量基本持平。表年玉林城区住宅供应表项目江南城东中心城北城西面积占比面积占比面积占比面积占比面积占比多层小高层高层公寓总计注未统计天地楼及公务员小区各板块供应中，由于江南片占所有片区供应，主要为丽景花园与盛世江南两个项目。其次为城东与中心区域。而城北与城西区域，由于政府相关政策及硬件配套跟进较慢，市场开发程度进程放缓。商业市场情况年全年商业市场受市场规范以及相关政策影响，全年供求都较为冷淡，全年供应量约为万平米，去化量约为万平米，后期存量约为万平米，销售率约为，销售价格约为万元平米。天地楼市场情况年没有堆出新天地楼项目，在售天地楼主要为以前剩余量，年全年供应量约为万平米，去化量约为万平米，后期存量约为万平米，销售率约为，销售均价约为元平米。经济适用房供应情况年玉林市场无经济适用房推出，从相关渠道了解，玉林市目前有少量廉租房已开始动工，但对玉林整体商品房销售市场影响不大。小结从年房地产市场供应情况来看，整个玉林楼市去化量下降，这是造成年初玉林房地产集中对年剩余量消化主要原因。玉林房地产市场供应还是商品住宅和商业地产为主，天地楼和经济适用房对整个房地产市场影响较低。玉林市年房地产市场需求状况分析受经济形势影响，玉林市居民购买能力与购买欲望受到限制，市场去化量有所下降，具体情况如下城区住宅销售量分析年月份整体市场销售