致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。风险对策市场风险对策为降低市场风险，大幅度提高土地级市场出让收益，建议思明区政府积极引入城市运营理念，运用市场手段，对城市自然资源基础设施建设和人文资源进行优化整合和市场运营，实现资源合理配置和高效利用。当前要加快五通高林片区规划和开发前期准备工作进度，加大宣传，同时积极做好土地挂牌工作。厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套项目工程可行性研究报告融资风险对策为避免或减少融资方面风险，建议采取如下对策是思明区政府应明确本项目开发建设投融资机制，尽快确定开发建设资金决算方式，并建议以政府支持函形式确保本项目融资能顺利进行。二是政府应及时地与开发企业进行资金决算，确保开发建设资金及时供应。四是为规避利率风险，应积极与贷款行谈判，尽可能多地争取政策性银行国家开发银行贷款额度，减少商业银行贷款。投资风险对策为避免或减少因投资估算不确定性造成投资增加风险，建议采取以下对策是加大前期工作力度，加强征地拆迁实物工程量调查统计工作二是留足预备费，同时加强投资成本管理与控制工作三是及时跟踪该片区规划变化情况，及时调整建设方案及融资方案。社会影响风险对策为尽可能将社会影响风险降低到最小程度，建议是政府在征地拆迁补偿问题上应做到公开公平公正，对同类型土地实行统征地拆迁补偿标准，避免差别化引发矛盾二是要切实把解决失地农民社会生存问题作为开发区政府必须解决好头等大事来抓，积极引导和扶持农村集体经济和个体经济投入到为工业区城市区配套服务第三产业中，加强并免费地为失地农民提供转岗再就业培训及职业教育培训三是从征地补偿款中拿出部分资金及政府再补贴部分资金作为失地农民基本社会保障金，统筹管理，增加农民社会保障。厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套项目工程可行性研究报告政策环境风险对策为避免政策环境变化给开发企业带来风险，建议思明区政府应尽量争取上级政府支持，保证已通过片区规划，避免因规划变动而影响到思明区政府投资收益。环境影响风险对策为确保项目能顺利实施，开发企业应重视项目环境影响评价工作，建议委托有资质环评机构开展项目环境影响评价工作并报环境保护主管部门审批开发过程中要切实采取环境保护措施，尤其要重视水土保持和文物保护工作。厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套项目工程可行性研究报告第章结论与建议主要结论思明区是厦门本岛两个区之，以发展第三产业为主，风光旖旎环岛路即为其中个著名新景点。本项目建设将满足厦门市招商引资对旅游业基地迫切需求，推动厦门市经济快速发展，同时本岛东部周边地区综合整治与元，地面单价元平方米。由于本项目用地性质包含了商业办公住宅等，我们再列举去年两例公开挂牌出让地价地块位于前埔，土地面积平方米，土地用途为居住，容积率以下，总地价为万元，楼面地价为元平方米地块位于嘉禾路以东，是办公商业用途，成交楼面地价是元平方米。在预测时，也考虑以下几个因素随着厦门经济发展和城市开发，岛内土地资源相当紧缺地块在厦门岛东部海边环岛路边上，地理位置相当优越项目责任单位区国投，有项目开发经验，又有政府相关部门支持④国家出台政策宏观调控房地产价格，预计近几年土地价格不会有太大变化该地块原规划为生态绿地，计划在地块内保留绿地做为主题公园用地，这部分地价对整个项目地价会有所影响。综合分析，厦门本岛土地资源供给不是十分充足，但从中央近期出台房地产政策分析，宏观上中央政府希望房地产市场处于个健康发展稳步而不是快速上涨态势。因此，根据以上情况，预计本项目土地价格在今后三年内不会有太大变动从第四年起，按每年楼面地价递增计。则本项目在经营期各年不同用地性质楼面地价如表所示表经营期不同用地性质楼面地价预测表单位元用地性质年年年年年年商业用地住宅用地办公用地旅馆用地公园用地厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告表年度公开出让地块详情览表地块编号出让方式占地面积地点容积率出让时间成交价万元成交楼面价元中标公司土地用途挂牌岛内小于香港京鼎集团有限公司体育设施商业酒店挂牌岛内以下厦门古龙集团房地产有限公司住宅商业挂牌岛内小于厦门市鑫新景地房地产有限公司办公商业挂牌集美小于厦门市海勃建设发展有限公司住宅商业挂牌同安小于厦门磐金实业有限公司居住挂牌翔安小于厦门国贸地产有限公司住宅商业旅馆挂牌集美小于厦门惠龙集团有限公司酒店挂牌集美小于厦门惠龙集团有限公司居住挂牌岛内小于厦门建发集团房地产有限公司居住挂牌岛内小于上海百脑汇电子信息有限公司住宅办公挂牌岛内小于厦门市鑫新景地房地产有限公司住宅商业挂牌集美小于厦门古龙集团房地产有限公司居住教育挂牌岛内小于厦门融坤房地产开发有限公司商业酒店娱乐挂牌岛内小于福兴实业公司体育活动及配套挂牌海沧小于住宅商业小计厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告图年厦门市商品房季度价格走势厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告建设规模五通高林片区东南角总用地面积为百多万平方米，通过对现状农村用地整合，可为思明区政府提供平方米土地。其中居住用地平方米，商业用地平方米，办公用地平方米，旅馆用地平方司住宅办公挂牌岛内小于厦门市鑫新景地房地产有限公司住宅商业挂牌集美小于厦门古龙集团房地产有限公司居住教育挂牌岛内小于厦门融坤房地产开发有限公司商业酒店娱乐挂牌岛内小于福兴实业公司体育活动及配套挂牌海沧小于住宅商业小计厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告图年厦门市商品房季度价格走势厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告建设规模五通高林片区东南角总用地面积为百多万平方米，通过对现状农村用地整合，可为思明区政府提供平方米土地。其中居住用地平方米，商业用地平方米，办公用地平方米，旅馆用地平方米，公园用地平方米，公建面积为平方米，小学用地面积为平方米，绿化用地面积为平方米。厦门市工程两房厅居室以下占以上，随着社会经济发展，人民生活水平不断提高，人均居住面积也将不断提高，按世界发达国家人均住房状况美国为多平方米，欧洲国家为平方米，就是新加坡这样地少人多国家，人均也有平方米。据有关资料，十五期末，我国城镇人均住宅建筑面积目标是平方米，结合我市住房现状及经济发展状况，再加上本岛实际人口规模已经超过控制上限，在今后相当段时间里，岛内住房需求量仍将持续上涨。综上所述，土地是不可再生重要资源，厦门岛内土地资源非常紧缺，若不在供地总量上作适当控制，会导致房地产投资空间严重不足。随着海湾型城市发展战略实施，城市用地持续增长，将进步加剧土地供需矛盾。土地价格现状与预测厦门市房地产市场运行情况土地价格是反映土地市场和土地供需状况晴雨表，也是政府调控土地市场重要杠杆。由于土地价格是房地产价格主要组成部分，因此，在房地产市场中，地价与房价密不可分，二者相互影响，相互作用，房地产价格指数与地价指数有密切直接关系。市场供给情况土地级市场年厦门市商品住宅建设用地供应量为万平方米，可建建筑面积万平方米，而年商品住宅建设用地供应量为万平方米，可建建筑面积是万平方米，与年相比增加了。年全年厦门市商品房销售面积万平方米，比年上升了，超出本年批准预售面积万平方米，超出近，在年基础上，进步消化了往年空置量。商品房供应结构各类商品房供应结构与年相差不大，分别为住宅，商场，写字楼，工业用房，车库，别墅，其他。成交行情年商品房销售金额亿元，比年上升了，平均销售价格元平方米，比年每平方米上升了元，涨幅。其中以上是居住用房。从销售商品房分类数据看，居住用房销售面积金额均价分别为万平方米亿平方米，分别比去年上升了商场销售面积金额均价分别为万平方米亿平方米，分别比去年上升了车库销售面积金额分别为万平方米亿元，分别比年上升了。从全年季度价格走势线上，可看出厦门年商品房成交量及房价在年基，地面单价元平方米。由于本项目用地性质包含了商业办公住宅等，我们再列举去年两例公开挂牌出让地价地块位于前埔，土地面积平方米，土地用途为居住，容积率以下，总地价为万元，楼面地价为元平方米地块位于嘉禾路以东，是办公商业用途，成交楼面地价是元平方米。在预测时，也考虑以下几个因素随着厦门经济发展和城市开发，岛内土地资源相当紧缺地块在厦门岛东部海边环岛路边上，地理位置相当优越项目责任单位区国投，有项目开发经验，又有政府相关部门支持④国家出台政策宏观调控房地产价格，预计近几年土地价格不会有太大变化该地块原规划为生态绿地，计划在地块内保留绿地做为主题公园用地，这部分地价对整个项目地价会有所影响。综合分析，厦门本岛土地资源供给不是十分充足，但从中央近期出台房地产政策分析，宏观上中央政府希望房地产市场处于个健康发展稳步而不是快速上涨态势。因此，根据以上情况，预计本项目土地价格在今后三年内不会有太大变动从第四年起，按每年楼面地价递增计。则本项目在经营期各年不同用地性质楼面地价如表所示表经营期不同用地性质楼面地价预测表单位元用地性质年年年年年年商业用地住宅用地办公用地旅馆用地公园用地厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告表年度公开出让地块详情览表地块编号出让方式占地面积地点容积率出让时间成交价万元成交楼面价元中标公司土地用途挂牌岛内小于香港京鼎集团有限公司体育设施商业酒店挂牌岛内以下厦门古龙集团房地产有限公司住宅商业挂牌岛内小于厦门市鑫新景地房地产有限公司办公商业挂牌集美小于厦门市海勃建设发展有限公司住宅商业挂牌同安小于厦门磐金实业有限公司居住挂牌翔安小于厦门国贸地产有限公司住宅