。建设单位计划本项目三年内分期竣工，其中期工程指回迁房年内竣工，鉴于这种情况，本报告按不分期进行经济评价。投资估算及投资其构成本项目估算总投资为万元，其中建筑工程费万元设备购臵万元部分设备含安装工程费安装工程费万元其它费用万元，其中土地费用万元含契税预备费万元建设期贷款利息万元项目资金筹措与来源本项目建设资金为全部自筹。资金来源向银行贷款万元，年利率。其余全部为自有资金第二三年预售收入视作自有资金，分三年投入。以上详见资金使用计划表。第十二章财务评价本篇根据国家计委颁发建设项目经济与评价方法与参数建设部房地产开发项目经济评价方法及现行有关财务制度，对本项目经济效益进行分析与评价。基本数据总收入估算根据本项目建筑特点及所处地段等因素，参考我市房地产业销售行情，预计售价如下名称建筑面积单方售价元小计商住楼写字楼综合楼公寓楼产权式商务酒店商业农贸市场地下车库合计本项目计算期内总收入万元。其中，在建设期第二三年，预计收入总营业额，工程竣工后，第四年全部售出。详见总收入估算表。销售成本按销售收入估算，含广告营销等全部费用。本项目销售总成本万元。税金营业税按营业额估算。本项目营业税万元。城建维护税按营业税，教育附加按营业税。本项目城建维护税和教育附加万元。所得税按利润总额计算。本项目所得税万元。以上详见损益表。财务评价指标计算评价指标如下投资利润率税后投资利润率税前投资利税率税后投资利税率税前财务内部收益率税后财务内部收益率税前资本金财务内部收益率税后资本金财务内部收益率税前财务净现值税后万元财务净现值税前万元投资回收期税后年含建设期年借款偿还期年含建设期年，。以上详见损益表财务现金流量表借款偿还平衡表。不确定性分析盈亏平衡分析经计算本项目盈亏平衡点，这表明本项目具有定抗风险能力。单因素敏感性分析本项目从建设投资销售价格两个方面，以〒为幅度，以财务内部收益率财务净现值投资回收期为指标，对本项目进行了敏感性分析。数据结果表明当建设投资增加和销售价格减少时，对项目财务内部收益率和财务净现值均产生较大不利影响详见单因素敏感性分析表。请开发商注意加强控制建设投资和销售价格优惠幅度。临界点分析本报告以财务内部收益率为期望值，以总收入建设投资增减作临界点分析，结果表明，当达到临界点时，总收入减少万元建设投资增加万元。从财务住条件需亿城市化进程加快，城镇人口增加约需亿自然折旧，更新住房约需亿。随着居民经济收入进步提高以及各种启动房地产市场配套政策和措施如商业银行对个人购房实行抵押贷款规模逐年加大，住房公积金贷款，住房货币化分配，住房二三级市场启动等实施，将进步提高个人购房能力，使潜在需求转为现实消费，住房消费市场总体上看前景良好。另方面，近年来我市房地产业快速发展，有效地改善了居民居住条件，居民住房已由短缺过渡到生存型，正在向舒适型转变。住房消费市场逐渐成熟，购房者消费行为更趋理性化，不但要求合理户型和宽敞居住空间，更要求环境优美，配套设施和功能齐全，物业服务周到等，商业住宅正在由以价格为主要竞争手段向在品牌规划设计物业管理形象包装生活理念等更高次上展开竞争转变。开发商只有顺应这市场变化趋势，才能赢得市场。我市房地产市场发展趋势从近年商品房销售情况看，凡是具有规模大环境优美户型合理配套完善功能齐全物业管理水平高小区项目均受到购房者青睐，有甚至出现热销。随着经济收入提高，住房货币化分配进程加快，住房二三级市场启动，商业银行抵押货款逐年增加以及公积金货款实施等，因对原有住房地段户型环境面积配套条件等不满，需臵换新房者逐年成倍增长，有力地促进房地产市场递次结构形成，进而促进商品房级市场活跃随着我市城市化步伐加快，户籍制度改革，进市人口也将逐步增长。上述两大住房消费群体构成我市房地产市场主体。今年我市商品房价格与去年同期上涨约，亦说明我市房地产市场较为活跃。市场定位由于项目地处市区中心区域，占地规模较大，开发成本相对较高，因此本项目适宜定位在高品质中高价位开发档次上，以大规模开发降低成本，以优秀人性人设计，营造新建筑风格和五星级居住环境，着力创造比较优势，通过卖点制造和兑现，对石家庄旧城改造和房地产业起到积极示范和带动作用。项目商品住宅主要面向市区卖旧买新臵换型购房群体及新入市新组建家庭。市场机会点分析石家庄房地产业整体发展水平较低，因此项目有较大操作空间和赢取竞争优势机会。目前规模较大环境优美配套完善住宅项目颇受购房者青睐，是本项目可利用市场机会点。小高层高层住宅逐渐被市场接受，但供应量有限，且现有供应不具备太强竞争优势，是本项目又市场机会点。商务楼部分随着我国社会主义市场经济建立和逐步完善，我国经济将呈现出以国有经济为主导，多种经济类型关存，相互促进，共同发展局面，第三产业将得到迅猛发展。具体说各种社会中介组织和机构将如雨后春笋篷勃发展，无论其规模和数量都将得到空前增长。石家庄市能适应形势发展，因此，本项目建设将有效地缓解这矛盾，为我市各类社会服务，中介机构发展提供必要硬件设施，项目市场前景非常广阔。另方面，随着世界经济体化步伐加向市区卖旧买新臵换型购房群体及新入市新组建家庭。市场机会点分析石家庄房地产业整体发展水平较低，因此项目有较大操作空间和赢取竞争优势机会。目前规模较大环境优美配套完善住宅项目颇受购房者青睐，是本项目可利用市场机会点。小高层高层住宅逐渐被市场接受，但供应量有限，且现有供应不具备太强竞争优势，是本项目又市场机会点。商务楼部分随着我国社会主义市场经济建立和逐步完善，我国经济将呈现出以国有经济为主导，多种经济类型关存，相互促进，共同发展局面，第三产业将得到迅猛发展。具体说各种社会中介组织和机构将如雨后春笋篷勃发展，无论其规模和数量都将得到空前增长。石家庄市能适应形势发展，因此，本项目建设将有效地缓解这矛盾，为我市各类社会服务，中介机构发展提供必要硬件设施，项目市场前景非常广阔。另方面，随着世界经济体化步伐加快，我国对外开放尝试和广度将出现空前提高，对外交往将日益频繁，近年来，我国人民居住条件得到较大改善，城镇居民人均住房建筑面积已达。但和经济发达国家住房善以及人民群众日益增长住房要求比较，仍有较大关中。目前，甸人民生活水平正在向小康阶段过渡，随着福利分房寿终正寝人民经济收入不断提高，在解决衣食问题后，个人购房已成为人们首选消费行为。根据专家预测，随着甸城市化进程加快城镇居民改善居住条件需求不断增长，未来十年我国房地产业仍将保持稳定健康快速发展势头，产业前景看好。石家庄市做为省会，是全省政治经济文化教育中心。近年来，市委市政府非常重视改善市民居住条件和旧城改造工作，为此出台了系列相互配套优惠政策，极大地促进了我市房地产业发展和旧城改造工作。自年以来逐年加大住宅建设投资规模。改革开发以来，全市新建住宅多万，使全市住宅面积达多万，户均住房使用面积从年提高到，住房成套率也相应提高，全市人民住房善明显改善。旧城改造方面，加大了工作力度，相继打通和拓宽了市区内多条丁字路和卡脖路，搬迁了有关居民住宅，使市区交通拥护状况得到定程度缓解城市主要道路节点附近建筑和城市主干道沿街建筑得到拆除重建或装修，改善了城市形象，成为市区景观新亮点市政管网改造加快，改善了市政公用工程供应配套条件。但是，由于我市建市时间短，历史欠账多，加之人口增长和城市发展因素，旧城改造步伐与城市发展比相对迟缓边是布局错落有致具有时代个性外观亮丽高楼大厦和宽阔平坦环境优美城市主干道边是布局零乱道路狭窄不平市政配套条件差房屋低矮破旧老居民区。两者形成鲜明对比，极不协调，与老城区在市区所外区位极不相称。项目场址区域是其中较典型例子。棉二生活小区地处城市中心，始建于上世纪年代，整个小区布局混杂，建筑物年久失修，许多服务配套设施陈旧不堪，已不能适应居民生活需要，且区域内居住环境较差，大部分房屋已成危房，与周边有件需亿城市化进程加快，城镇人口增加约需亿自然折旧，更新住房约需亿。随着居民经济收入进步提高以及各种启动房地产市场配套政策和措施如商业银行对个人购房实行抵押贷款规模逐年加大，住房公积金贷款，住房货币化分配，住房二三级市场启动等实施，将进步提高个人购房能力，使潜在需求转为现实消费，住房消费市场总体上看前景良好。另方面，近年来我市房地产业快速发展，有效地改善了居民居住条件，居民住房已由短缺过渡到生存型，正在向舒适型转变。住房消费市场逐渐成熟，购房者消费行为更趋理性化，不但要求合理户型和宽敞居住空间，更要求环境优美，配套设施和功能齐全，物业服务周到等，商业住宅正在由以价格为主要竞争手段向在品牌规划设计物业管理形象包装生活理念等更高次上展开竞争转变。开发商只有顺应这市场变化趋势，才能赢得市场。我市房地产市场发展趋势从近年商品房销售情况看，凡是具有规模大环境优美户型合理配套完善功能齐全物业管理水平高小区项目均受到购房者青睐，有甚至出现热销。随着经济收入提高，住房货币化分配进程加快，住房二三级市场启动，商业银行抵押货款逐年增加以及公积金货款实施等，因对原有住房地段户型环境面积配套条件等不满，需臵换新房者逐年成倍增长，有力地促进房地产市场递次结构形成，进而促进商品房级市场活跃随着我市城市化步伐加快，户籍制度改革，进市人口也将逐步增长。上述两大住房消费群体构成我市房地产市场主体。今年我市商品房价格与去年同期上涨约，亦说明我市房地产市场较为活跃。市场定位由于项目地处市区中心区域，占地规模较大，开发成本相对较高，因此本项目适宜定位在高品质中高价位开发档次上，以大规模开发降低成本，以优秀人性人设计，营造新建筑风格和五星级居住环境，着力创造比较优势，通过卖点制造和兑现，对石家庄旧城改造和房地产业起到积极示范和带动作用。项