模式，采用国际化管理水平和服务标准，具有国际先进水平现代化高档老年公寓优势要依托老年公寓这个平台，围绕老年产业，实现多元化发展，如度假养生会议协会活动老年大学老年产品展示老年创意产业等。通过多元化产业发展来分散投资风险要把该项目打造成为歌乐山养老产业园中心，是建议引入镇江市三甲医院，为整个上党养老产业园所有养老服务机构和居民提供医疗服务二是打造高级护理中心，为镇江市其他养老服务机构医疗机构等提供高级护理人才实训基地。从而提高本项目地位，吸引更多老年人入住建议老年公寓在营销上采取多种方式，如收取押金意外保证金，长租和短租相结合等方式，提前回笼部分资金，减少资金占用压力，减少财务费用，降低投资风险本项目每年上缴各类税金高达几百多万元，政府对民间资本建造养老机构以及合资企业有相关税收支持政策，可以争取政府减免部分税收，从而减少投资风险要加强项目营销策划，从营销角度对市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性营销方案，加强老年公寓营销推广和宣传，扩大老年公寓影响，让更多老年人及其子女认识认知并认可老年公寓，从而扩大入住人群，提高入住率，降低项目风险。第四章结论通过以上各项研究分析及测算，结果表明无论是养老服务机构市场发展需要建设条件以及工程技术可行性，还是从该项目日后经营效益和投资风险等方面来看，建造镇江碧云老年公寓项目都是比较有利，预计经营效益较好，是值得建造。目前镇江市养老服务机构大约有缺口，而且随着老年人口急速增加和老年人入驻养老服务机构愿望增加，养老服务机构市场缺口将非常大，碧云老年公寓建成后每年可解决位老年人入住养老服务机构，有效缓解镇江市养老服务机构欠缺矛盾，为政府分忧本项目建成后将填补镇江市高档老年公寓空白，解决镇江市没天池得天独厚水资源，构筑滨水景观和沿湖绿化带同时在学院原有自然景观基础上，通过广场绿化庭院景观园艺小品，打造景致独特环境优美寓区景观。突出绿意生态健康别致特色。如果可能，把下天池水系引入寓区内，让潺潺溪流贯穿建筑聚落，营造小桥流水人家生动意境。环境规划包括以下内容沿湖绿化滨水景观休闲广场广场绿化庭院景观园艺小品林荫小道运动场四建设周期该项目分为期建设期工程容量达到人，投资达到万元房间配套设施按人均元测算，人，需要资金万元水电气网络电信电视等基础设施测算万元。规划立项征地和报建手续费用测算万元。建设周期年，年月至年月期间完成。第二章投资估算及资金筹措投资估算期投资估算土地费用约万元新征土地亩，征地费用亩万元万元土建工程费用约万元房屋配套设施建设费用约万元按个床位，每个床位平均投入万元公共设施建设配套工程约万元其它约万元合计万元三总投资估算二资金筹措方式项目法人自筹资金信贷融资第三章投资效益预测投资效益预测年均营业收入客房收入，万元张床位，按平均每张床位元月含餐饮，入住率计算目前高档老年公寓收费标准在元月左右张床位元约。万元护理收入。万元按入住老年人需要护理，每人护理费每月元计算张床位元约。万元宴会厅各特色餐厅餐饮收入，万元按人，每天每人消费元，入座率计算人元人天约。万元商场收入。万元按平均每天每人产生元利润计算人元天天约。养生收入。万元按每天有人进行养生，即人，每人元计算元人人天约。万元会议室收入。万元按每天元，利用率计算元天天约。万元护理实训管理费万元按平均每月接待人，每人元实训管理费计算元人人月约万元老年大学万元按人参加，每人每月元计算元人人月约万元洗衣万元按每个老年人，每月元计算元人人月约万元年均营业收入。万元按每天有人进行养生，即人，每人元计算元人人天约。万元会议室收入。万元按每天元，利用率计算元天天约。万元护理实训管理费万元按平均每月接待人，每人元实训管理费计算元人人月约万元老年大学万元按人参加，每人每月元计算元人人月约万元洗衣万元按每个老年人，每月元计算元人人月约万元年均营业收入。约。万元二年均营业支出营业费用。万元工资及福利费用万元工作人员按比例配备，平均工资元月含福利人元万元管理费用。万元按营业收入计算。万元。万元包括般办公费用纸张文具费邮电通讯费用交通费用接待费用董事会费培训费用工作餐费工作服装费日常维修费用财务费用市场推广费用及不可预见费用等。水电气费用万元按营业收入计算。万元。万元营业费用合计。万元营业成本。万元米，为中国江南建筑特色度假商务酒店风格，将老年公寓所有功能和度假商务酒店功能集于体。其中底层为食堂餐厅展览展示商业中心超市商场银行保险邮局等等二层为老年娱乐健身活动场所，养生房医疗中心护理中心等三层为办公会议区老年公寓办公室各协会办公室会议室老年公寓，新建别墅式高档老年公寓，二层建筑，建筑面积平方米，可接收位老人入住。四项目功能建议老年公寓新建老年公寓，总计设套左右，平均每套面积平方米，张床位，主要为套房，其中普通套房为，豪华套房控制在左右。医疗中心建议该项目引入镇江市三甲医院，开设门诊急诊住院部和老年康复中心。配备专业医护人员先进医疗设备，拥有紧急绿色救护通道，方面解除该老年公寓老人和家属后顾之忧，另方面也可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构和居民提供医疗服务。护理中心建议该项目建设护理中心，配备经专业培训高素质护理人员，其功能有三是为入住养老公寓老年人提供专业护理服务二是作为学院高级家政专业学生实训基地。三可以为天独厚水资源，构筑滨水景观和沿湖绿化带同时在学院原有自然景观基础上，通过广场绿化庭院景观园艺小品，打造景致独特环境优美寓区景观。突出绿意生态健康别致特色。如果可能，把下天池水系引入寓区内，让潺潺溪流贯穿建筑聚落，营造小桥流水人家生动意境。环境规划包括以下内容沿湖绿化滨水景观休闲广场广场绿化庭院景观园艺小品林荫小道运动场四建设周期该项目分为期建设期工程容量达到人，投资达到万元房间配套设施按人均元测算，人，需要资金万元水电气网络电信电视等基础设施测算万元。规划立项征地和报建手续费用测算万元。建设周期年，年月至年月期间完成。第二章投资估算及资金筹措投资估算期投资估算土地费用约万元新征土地亩，征地费用亩万元万元土建工程费用约万元房屋配套设施建设费用约万元按个床位，每个床位平均投入万元公共设施建设配套工程约万元其它约万元合计万元三总投资估算二资金筹措方式项目法人自筹资金信贷融资第三章投资效益预测投资效益预测年均营业收入客房收入，万元张床位，按平均每张床位元月含餐饮，入住率计算目前高档老年公寓收费标准在元月左右张床位元约。万元护理收入。万元按入住老年人需要护理，每人护理费每月元计算张床位元约。万元宴会厅各特色餐厅餐饮收入，万元按人，每天每人消费元，入座率计算人元人天约。万元商场收入。万元按平均每天每人产生元利润计算人元天天约。养生收入。万元按每天有人进行养生，即人，每人元计算元人人天约。万元会议室收入。万元按每天元，利用率计算元天天约。万元护理实训管理费万元按平均每月接待人，每人元实训管理费计算元人人月约万元老年大学万元按人参加，每人每月元计算元人人月约万元洗衣万元按每个老年人，每月元计算元人人月约万元年均营业收入。主题定位现代老年产业最先进的经营管理模式与中国传统文化和生活方式相结合，让老年人老有所为，创造老年人生活新方式的现代化高档老年公寓。该定位包含四层米，为中国江南建筑特色度假商务酒店风格，将老年公寓所有功能和度假商务酒店功能集于体。其中底层为食堂餐厅展览展示商业中心超市商场银行保险邮局等等二层为老年娱乐健身活动场所，养生房医疗中心护理中心等三层为办公会议区老年公寓办公室各协会办公室会议室老年公寓，新建别墅式高档老年公寓，二层建筑，建筑面积平方米，可接收位老人入住。四项目功能建议老年公寓新建老年公寓，总计设套左右，平均每套面积平方米，张床位，主要为套房，其中普通套房为，豪华套房控制在左右。医疗中心建议该项目引入镇江市三甲医院，开设门诊急诊住院部和老年康复中心。配备专业医护人员先进医疗设备，拥有紧急绿色救护通道，方面解除该老年公寓老人和家属后顾之忧，另方面也可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构和居民提供医疗服务。护理中心建议该项目建设护理中心，配备经专第章项目建设方案根据对项目定位，结合开发设想，提出项目建设方案，以期为项目开发分析提供依据。项目定位主题定位现代老年产业最先进经营管理模式与中国传统文化和生活方式相结合，让老年人老有所为，创造老年人生活新方式现代化高档老年公寓。该定位包含四层意思该项目为老年公寓先进经营理念和管理模式，采用国际化管理水平和服务标准，具有国际先进水平现代化高档老年公寓结合中国老年人生活习惯，创造适合中国老年人生活方式，为老年人提供全方位服务高档老年公寓。为三高老年人群搭建个发挥余热实现自我价值，老有所为为社会再作贡献平台。以老年公寓为依托，开发度假养生老年产品老年大学协会办公老年创意产业等老年产业发展平台。市场定位万元按每天有人进行养生，即人，每人元计算元人人天约。万元会议室收入。万元按每天元，利用率计算元天天约。万元护理实训管理费万元按平均每月接待人，每人元实训管理费计算元人人月约万元老年大学万元按人参加，每人每月元计算元人人月约万元洗衣万元按每个老年人，每月元计算元人人月约万元年均营业收入。约。万元二年均营业支出营业费用。万元工资及福利费用万元工作人员按比例配备，平均工资元月含福利人元万元管理费用。万元按营业收入计算。万元。万元包括般办公费用纸张文具费邮电通讯费用交通费用接待费用董事会费培训费用工作餐费工作服装费日常维修费用财务费用市场推广费用及不可预见费用等。水电气费用万元按营业收入计算。万元。万元营业费用合计。万元营业成本。万元米，为中国江南建筑特色度假商务酒