可行。内部收益率内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量现值累计之和，等于零时折现率。内部收益率是项目折现率临界值。本项目属于方案评价与分析，经以上计算，睡前税后全部投资分别为资本金税后为，均大于同期贷款利率，和基准收益率，说明项目盈利，达到同行业收益水平，项目可行。损益表与静态盈利指标单位万元序号项目名称计算依据计算期合计销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润静态盈利分析本项目以上个指标与房地产行业内项目相比较是较好，故项目可以考虑。资本金来源与运用表单位万元序号项目名称计算期资金来源销售收入资本金银行借款资金运用建设投资借款还本付息销售税金及附加土地增值税所得税盈余资金累计盈余资金风险与不确定分析不确定性分析经计算，在开发建设投资不增加前提下，销售收入每增加时，利润比原方案增加，也就是说收入达到万元时，利润上升元当销售收入每下降时，利润比原方案减少，即销售收入万元时，利润下降万元。当开发建设投资每增加时，利润较原方案下降，也就是说当销售收入不变，开发建设投资增加至万元时，利润下降万元，。当开发建设投资每下降时，利润较原方案上升，即开发建设投资为万元时，销售收入不变，利润上升万元。经上面敏感性分析，建设单位在开发建设过程中应强化商品房销售宣传力度，进行深入细致营销策划，充实销售手段，采取灵活多样销售形式，充分利用该区区位优势，确保销售目标实现。同时，项目在规划设计施工图设计建设工程施工过程中力求优化，加强管理，特别是成本管理和核算，在确保工程量前提下，节约工程建设投资，降低商品房生产成本。使项目取得预期效果。风险分析规模风险项目规模大所带来营销运营风险。周期风险南宁市房地产市场在市场周期高峰端运行已达两年时间，按照房地产市场周期规律，加之我国政府对房地产宏观调控不确定性，该项目有可能遇到市场转折点，由此，房地产市场发展不确定性将造成项目运营后期困难。运作风险项目投资规模大，资金运作能力非常重要。在项目运作中，旦出现资金链断口，将使项目面临较大风险。关键是面对市场，产品策划，适销对路，营销推广，加快销售速度，即强化投资回收能力。国民经济评价本项目不仅财务净现值大于零，而且内部收益率高于行业基准收益率，可见在财务上是可行。如果项目能够享受开发区政策优惠，减免部分所得税，则项目财务效果状况可以得到很大改善。五社会分析影响项目建成投入使用后，南宁将有所提高，西乡塘居民生活水准也得到了定提高，周边生活配套设施将会更加完善，高档小区形成后，也会使周边环境变得更加好。项目投入使用后，需要物业公司管理，增加就业岗位。六结论与建议结论本项目建成会极大地改善金山大道沿线定价法过程经测算，本项目住宅部分建房成本为元，见成本利润率取，则该项目住宅部分销售单价为销售单价建房成本成本利润率元商铺部分市场比较法定价过程目前该房地产市场商铺多为租售并举，且出租为多，因此可以实例资料较少，我们只能选取两个相近项目作比较实例。其中，项目交易日期是年月日，项目交易日期是年月日，其价格变动情况同住宅相同。但由于二者销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目确定商铺单价为元，详见本项目商铺价格市场比较法系数修正表序号项目名称成交价元交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通繁华程度小计广场大厦成本定价法过程经测算，本项目商铺部分建房成本为元，商铺面积是，开发项目总成本是万元，总建筑面积是，开发建房总成本是元，开发总住宅面积是。成本利润率取，则该项目商铺部分销售单价为销售单价建房成本成本利润率元车位销售价格确定根据该市区域目前情况，车位平均售价是万元个万元个。所以最全在综合考虑了市场和成本两方面对定价影响后，分析人员建议该项目各部分销售单价为住宅元，商铺元车位万元个销售收入估算。本项目可销售数量为住宅面积是，裙楼中商铺部分面积是，地下车位是个。销售总收入预测表单位万元用途可销售数量建议销售单价销售收入住宅元商铺元车位元合计销售费用销售费用主要包括广告宣传及市场推广费，占销售收入销售代理费，占销售收入其他销售费用，占销售收入。合计为元财务费用自有资金万元，贷款银行万元，项目建成后可实现万元左右利润。财务费用指建设期借款利息。第年借款万元，贷款利率为，每年等本偿还，要求从建设期第年起年内还清。建设期借款利息计算如下第年利息万元第二年利息万元第三年利息万元则财务费用为万资金安排项目资金筹措项目资本金筹措主要通过项目法人自筹解决。资金来源主要有自有资金，项目预售资金销售收入转用于建设投资。为保证销售收入能顺利足额到位，需申请银行能为顾客提供按揭服务项目债务资金筹措项目债务资金主要通过向银行贷款形式解决。贷款总额为万元其中，贷款本金为万元建设期利息万元。申请银行贷款方式有两种选择是提供足够数量优质抵押物，通过办理抵押获得贷款二是以项目法人已经投入自有资金和项目未来取得销售收入及经营利润作为担保，通过项目自身获得贷款。鉴于国内普遍采用做法，暂按抵押方式考虑。银行贷款在建设期内逐年足额付息，视还款资金来源情况按最大还款能力偿还贷款本金。项目进入现房销售期后主要是偿还贷款包括计入本金建设期利息本金。还款期内利息作为财务费用计入项目经营总成本当中。建设期内利息为万元。本项目开发投资总计需万元。资金来源有三个渠道，是企业自有资金二是银行贷款三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金万元作为启动资金，其中第年投入约，第二年投向银行贷款形式解决。贷款总额为万元其中，贷款本金为万元建设期利息万元。申请银行贷款方式有两种选择是提供足够数量优质抵押物，通过办理抵押获得贷款二是以项目法人已经投入自有资金和项目未来取得销售收入及经营利润作为担保，通过项目自身获得贷款。鉴于国内普遍采用做法，暂按抵押方式考虑。银行贷款在建设期内逐年足额付息，视还款资金来源情况按最大还款能力偿还贷款本金。项目进入现房销售期后主要是偿还贷款包括计入本金建设期利息本金。还款期内利息作为财务费用计入项目经营总成本当中。建设期内利息为万元。本项目开发投资总计需万元。资金来源有三个渠道，是企业自有资金二是银行贷款三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金万元作为启动资金，其中第年投入约，第二年投入约，第三年投入约从银行贷款万元，全部于第年投入不足款项根据实际情况通过预售收入解决。见下表销售收入比例预测单位下室建筑面积建筑密度绿地率停车位车库地面停车位地下停车位户数户方案总面积层高层层为商铺为住宅户数户型梯户两种户型依据从市场角度，米以上大户型是最不好销这是幢层商住综合楼宇，楼宇设两层地下停车库，裙楼共层，层为商业用途，以配套公建为主，包括社会文化活动中心，业主委员会，物业管理办公室。裙楼顶层作平台花园，塔楼个，均为层高，为住宅用途。分析建议户型设计建议动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以室厅卫为主立户型，大户型可做室厅卫，每户两卫，复式卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免黑屋，总公摊不包括地下室控制在，户内有效使用面积尽量大以内开发进度本项目计划在左右时间内建成，建设进度计划如下年月日项目建设书批复年月日年月日编制可行性开行性研究报告并报批，。年月日年月日建设方案设计。年月日综合网管设计。年月日年月日施工图设计。年月报建领取建设规划许可证。年月日工程开工。年月完成投资，开始预售。年月主体工程开始断水。年月年月单体工程验收。年月年月分项工程验收。年月正式入住。市场营销策略前期在南国早报做些关于楼盘基本情况宣传和在网上发布，中期可以在南宁主要路道做广告销售，后期可以通过搞系列活动来提高消费者对楼盘详细了解，吸引更多买楼人群来关注楼盘。后期服务要酒店化，良好售后服务，将大大促进项目楼盘销售。环境影响分析建设中环境影响缓解措施减少扬尘工程施工中旱季风扬尘和机械扬尘导致沿线尘土飞扬，影响附近居民和商业活动，为了减少工程扬尘和周围环境影响，建议施工中遇到连续晴好天气又起风情况下，对堆土表面洒上些水，防止扬尘，同时施工者应对土地环境实行保洁制度。施工现场废物处理工程建设需要工人多，实际需要人工数决定于工程承包单位机械化程序。应尽量阻止施工单位在临时工作区域内为工人提供临时膳宿，工程承包单位必须在临时工作区域内为工人提供临时膳宿时，项目开发者及工程承包单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场生活废弃价法过程经测算，本项目住宅部分建房成本为元，见成本利润率取，则该项目住宅部分销售单价为销售单价建房成本成本利润率元商铺部分市场比较法定价过程目前该房地产市场商铺多为租售并举，且出租为多，因此可以实例资料较少，我们只能选取两个相近项目作比较实例。其中，项目交易日期是年月日，项目交易日期是年月日，其价格变动情况同住宅相同。但由于二者销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目确定商铺单价为元，详见本项目商铺价格市场比较法系数修正表序号项目名称成交价元交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通繁华程度小计广场大厦成本定价法过程经测算，本项目商铺部分建房成本为元，商铺面积是，开发项目总成本是万元，总建筑面积是，开发建房总成本是元，开发总住宅面积是。成本利润率取，则该项目商铺部分销售单价为销售单价建房成本成本利润率元车位销售价格确定根据该市区域目前情况，车位平均售价是万元个万元个。所以最全在综合考虑了市场和成本两方面对定价影响后，分析人员建议该项目各部分销售单价为住宅元，商铺元车位万元个销售收入估算。本项目可销售数量为住宅面积是，裙楼中商铺部分面积是，地下车位是个。销售总收入预测表单位万元用途可销售数量建议销售单价销售收入住宅元