源丰富，遍布自然景观和人文景观，特别是南岳衡山，以山川形面积万平方公里，总人口万。其中城区面积平方公里，市区常住人口万。衡阳交通四通八达，境内公路铁路水运十分便利。衡阳区位优越，紧靠沿海，临近港澳，承东接西，是沿海的内地，内地的前沿扼两广，锁荆吴南临郴州，西接邵阳娄底，北连湘潭，素有雁城之说，是湘南最大的城市和政治经济文化中心，也是对外开放的旅游中心。因市区地处南岳衡山的南面，顾名衡阳。衡阳市是湖南省第二大城市，全市辖县市区，总资本金净利润率偿债备付率期银行贷款偿还期年二期银行贷款偿还期年三期银行贷款偿还期年四期银行贷款偿还期年五期银行贷款偿还期年第二章市场分析衡阳市概况衡阳市位于湖南省南部，湘江中游，东临株洲，上期滚动资金万元返还上期滚动资金万元长期借款万元预租售收入万元短期借款万元营业收入万元营业税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全投资内部收益率资本金内部收益率总投资收益率述，认为本项目是个效益好风险低的优质项目。项目各项经济评价指标详见表。经济评价指标汇总表表序号指标名称单位项目期工程期工程期工程期工程期工程项目总投资万元资金筹措万元项目资本金万元资本金投入万元利用，资本金内部收益率，经济效益较好贷款偿还期年，偿债备付率，具有较强的偿债能力，贷款风险较低项目的建设可以推动衡阳市城市化建设，提高衡阳市居住水平和商业档次，具有良好的经济效益和社会效益。综合上划合理，分期开发计划安排周密，融资方案可操作性强。土地规划环保及道路水电气等项目建设条件已经具备。项目经济效益及社会效益具佳项目总投资万元，利润总额万元，税后利润万元，全部投资内部收益率向快速成长阶段转型时期，市场已累积了较大的需求空间和价格空间，为投资者提供了难得的投资获利机会。项目是难得见的超级大盘，直接参与土地级开发，土地成本低，比其他项目具有更强的竞争能力。项目整体规经济效益投资风险已有了较为准确的判断，可得出如下评价结论本项目融资主体在房地产行业的经验丰富，自有资金比较充足，投资能力较强，是难得的贷款优质客户。衡阳市的房地产开发经营目前正处于由初期阶段向经济效益投资风险已有了较为准确的判断，可得出如下评价结论本项目融资主体在房地产行业的经验丰富，自有资金比较充足，投资能力较强，是难得的贷款优质客户。衡阳市的房地产开发经营目前正处于由初期阶段向快速成长阶段转型时期，市场已累积了较大的需求空间和价格空间，为投资者提供了难得的投资获利机会。项目是难得见的超级大盘，直接参与土地级开发，土地成本低，比其他项目具有更强的竞争能力。项目整体规划合理，分期开发计划安排周密，融资方案可操作性强。土地规划环保及道路水电气等项目建设条件已经具备。项目经济效益及社会效益具佳项目总投资万元，利润总额万元，税后利充足，投资能力较强，是难得的贷款优质客户。衡阳市的房地产开发经营目前正处于由初期阶段向快速成长阶段转型时期，市场已累积了较大的需求空间和价格空间，为投资者提供了难得的投资获利机会。项目是难得见的超级大盘，直接参与土地级开发，土地成本低，比其他项目具有更强的竞争能力。项目整体规划合理，分期开发计划安排周密，融资方案可操作性强。土地规划环保及道路水电气等项目建设条件已经具备。项目经济效益及社会效益具佳项目总投资万元，利润总额万元，税后利润万元，全部投资内部收益率，资本金内部收益率，经济效益较好贷款偿还期年，偿债备付率，具有较强的偿债能力，贷款风险较低项目的建设可以推动衡阳市城市化建设，提高衡阳市居住水平和商业档次，具有良好的经济效益和社会效益。综合上述，认为本项目是个效益好风险低的优质项目。项目各项经济评价指标详见表。经济评价指标汇总表表序号指标名称单位项目期工程期工程期工程期工程期工程项目总投资万元资金筹措万元项目资本金万元资本金投入万元利用上期滚动资金万元返还上期滚动资金万元长期借款万元预租售收入万元短期借款万元营业收入万元营业税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全投资内部收益率资本金内部收益率总投资收益率资本金净利润率偿债备付率期银行贷款偿还期年二期银行贷款偿还期年三期银行贷款偿还期年四期银行贷款偿还期年五期银行贷款偿还期年第二章市场分析衡阳市概况衡阳市位于湖南省南部，湘江中游，东临株洲，南临郴州，西接邵阳娄底，北连湘潭，素有雁城之说，是湘南最大的城市和政治经济文化中心，也是对外开放的旅游中心。因市区地处南岳衡山的南面，顾名衡阳。衡阳市是湖南省第二大城市，全市辖县市区，总面积万平方公里，总人口万。其中城区面积平方公里，市区常住人口万。衡阳交通四通八达，境内公路铁路水运十分便利。衡阳区位优越，紧靠沿海，临近港澳，承东接西，是沿海的内地，内地的前沿扼两广，锁荆吴，地处南北要冲，历来是商贾云集之处和江南主要商品集散地。基地南临船山路，西临蒸水河滨江绿化带，东临外环西路绿化带，北临立新路。项目配合衡阳市委市政府距项目约与各行政部门总体西迁所带来的城市总体西扩，本项目将成为未来的新城区商务及商业中心，万人居卫星城。衡阳市高新技术产业开发区以下简称高新区是年月日经湖南省人民政府批准成立的省级重点开发区，年月日，通过国家发改委全国第三批省级开发区审核。规划总面积经修编后面积为，下辖个街道，个社区居委会，个村民管理处，现有常住人口万余人。高新区位于衡阳市区西郊，区位优势明显，交通便捷。蒸水河从境边流过，湘桂铁路在建的潭衡西高速国道穿境而行。长途汽车站华新客运站建在区内，距衡阳火车站公里，驱车分钟可上京珠衡大衡昆衡炎衡岳五条高速，小时可抵达长沙黄花国际机场。市府本案本案本案高新区坚持高起点规划，高标准建设。截止年底，已完成基础设施投资额亿元，形成了通畅的路电水气讯等网络，生活小区学校医院宾馆超市汽车客运站等生活服务设施配套齐全，公园广场风光带和旅游景区独具特色。区内环境优美，绿地覆盖率达到，是省级园林式单位和烟尘控制达标区。项目与蒸湘区相邻，蒸湘区位于衡阳城区西部，面积平方公里，人口万。境内高等院校和科研院所众多，以南华大学为龙头的大学城初具规模，正在成为全市的科教文化中心。产业基础良好，华新大道蒸阳大道立新大道衡钢二连轧湘南汽贸城等批重点基础设施和产业项目相继开工或竣工，拉开了城市骨架。华菱衡钢集团为龙头的批大中型企业生机蓬勃，为辖区内配套产业发展带来了良好机遇。四项目背景及概况衡阳冠都现代城项目是年下半年衡阳市委市政府重点招商引资项目。项目总用地面积亩，其中城市道路及绿化用地亩，公园及公建配套亩，实用地亩，已陆续办理土地用地手续亩，已办证亩。项目规划总建筑面积约万平方米，其中住宅万平方米，商业写字楼酒店万平方米，公建配套万平方米。该项目规划建设为融居住商贸办公金融酒店休闲等为体的城市综合功能区。项目用地共分为个地块，三个功能区其中区为居住区共区，区为公共配套区共区，区为商业服务区共区。项目总体规划思路结合四条南北主干道长湖路长丰路光辉路华新大道引入并在项目内规划二条凤新街永安街和原有东西向船山路和立新路形成个地块的总体规划，成为心廊三公园，轴的城市综合功能区。五项目开发的意义由于历史的原因，衡阳市城市化水平不高，城区人口密度大建筑物间距小。在中心城区平方公里，人口平均密度达人，最高达人，远远超过国家建设部门规定的每平方公里万人的标准，人均道路和绿地也远远低于规定的标准。老城区内楼栋之间伸手可及，市内交通拥挤不堪，道路路面破损严重，排污管沟常年不畅等。为了提高衡阳市的城市化水平，改善人民的居住条件，松动老城