围以政策机构金融机构为主，职位普遍为企业商业的产品定位以餐饮休闲酒店会议社区配套步行街为主要商业业态的综合商业体，业主俱乐部。二客户定位从同类项目的客户和区域内的目标客户两方面，对客群的个体特征及行为特征进行了调查，结果如下目其它项目成交情况看，目前此类产品市场上成交量较大的户型集中在平方米左右，总价在万左右的舒适三居户型。此类产品虽然定位较高，但仍属于中高档产品，更高层次的客户将会选择环境更加优秀户型更大的多层洋房。熟，市场的竞争也越来越激烈，大家都在对市场进行细分化基础上作产品，针对不同的客群，设计不同的产品，以达到在销售过程中尽量避免正面的直接冲突情况。因此，现在的产品可以说是百花齐放各有千秋。从客户需求和建立自己的品牌与形象，就必须长短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。目标市场定位目前市场经过长期的发展和数次的起伏跌宕已经十分成。二同类项目产品特征分析其周围的同类项目有客运小区等近五项。房价大多在元左右。由于产业经济区的逐步形成和生活大环境的提升，未来房价有进步的升值空间。第四章项目定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要应本项目即将奠基开工。其住宅总量达万余平方米，住宅部分容积率必然在以上。由市场目前状态推算，其未来售价将不低于元平方米。根据其项目目前估计，产品定位走中高端路线，项目主力户型为平方米左右的经济型村全部开通了程控电话。水电充足，城内拥有日供水量吨水处理厂座，全县电力总容量千伏安，完全可以满足工农业生产和人民生活需要。年望奎县用于基础设施建设投资达万元。第三章项目周边物业市场调查分析未来供供全程优质服务。二市政配套条件及发展规划城镇基础设施日臻完善，县城内上下水管网供电供热等基础设施完备。水电充足，城内拥有日供水量吨水处理厂座，全县电力总容量千伏安，完全可以满足工农业生产和人民生活需要。年望奎县用于基础设施建设投资达万元。第三章项目周边物业市场调查分析未来供供全程优质服务。二市政配套条件及发展规划城镇基础设施日臻完善，县城内上下水管网供电供热等基础设施完备。通讯已形成光缆微波传输交换程控化的主体网络，实现了传输数字化。全县电话装机容量达万门，个按照望奎县招商引资管理办法的规定，为外商投资企业实行条龙服务站式办公，以最快捷最简便的方式办理招商引资项目的立项审批等事宜。并且，个经济杠杆和执法执纪部门公开对外商实行服务承诺，为外商提关于开展创建六最文明县活动的实施意见，努力营造政策最宽松道路最畅通服务最热情办事最快捷环境最优美治安最稳定的投资环境，使外商到望奎投资安心放心舒心。在服务上，视投资者为上帝，食和服务网点个，平均每万人个，个体工商户发展到万余户。年全县社会商品零售总额实现亿元，其中，集市贸易交易额达亿元。人文环境望奎县委县政府为改善投资环境，做出了关于进步改善经济发展环境的决定和食和服务网点个，平均每万人个，个体工商户发展到万余户。年全县社会商品零售总额实现亿元，其中，集市贸易交易额达亿元。人文环境望奎县委县政府为改善投资环境，做出了关于进步改善经济发展环境的决定和关于开展创建六最文明县活动的实施意见，努力营造政策最宽松道路最畅通服务最热情办事最快捷环境最优美治安最稳定的投资环境，使外商到望奎投资安心放心舒心。在服务上，视投资者为上帝，按照望奎县招商引资管理办法的规定，为外商投资企业实行条龙服务站式办公，以最快捷最简便的方式办理招商引资项目的立项审批等事宜。并且，个经济杠杆和执法执纪部门公开对外商实行服务承诺，为外商提供全程优质服务。二市政配套条件及发展规划城镇基础设施日臻完善，县城内上下水管网供电供热等基础设施完备。通讯已形成光缆微波传输交换程控化的主体网络，实现了传输数字化。全县电话装机容量达万门，个村全部开通了程控电话。水电充足，城内拥有日供水量吨水处理厂座，全县电力总容量千伏安，完全可以满足工农业生产和人民生活需要。本项目北侧紧临正接近竣工的楼盘，西侧规划为住宅，南侧将有大型小商品开发的商业项目。周边自然环境较差，未来环境主要依靠自身造景。项目北侧路路况较好，人流较多，作为未来进行本项目销售现场的主要道路，设计时需要进行重点考虑。本项目共设置两个主要大门，分别设置在项目的南北两侧。项目南侧路路状般，但车流较少，拟作为未来本项目车辆出入的主要道路。规划要求规划用地使用性质般居住用地商业金融用地。规划建设用地面积平方米建筑规划设计内容容积率建筑密度般居住用地建筑控制高度米。建筑退让距离退让规划用地边界线距离原则上相邻单位就互退半建筑间距。退让规划道路红线距离住宅米绿化环境规划要求绿地率。交通规划要求主要出入口方位住宅南北商业东南。第二章项目开发经营环境分析经济地理影响因素自然环境本项目位于绥化市望奎县。望奎位于黑龙江省中部，地处松嫩平原与小兴安岭西南边缘的过渡地带，平均海拔米，属于北温带大陆性半湿润季风气候区，全县幅员面积平方公里，耕地万亩。县境三面临河，东南沿克音河诺敏河呼兰河与绥化市邻接，西南倚呼兰河与兰西毗连，西部隔通肯河与青冈县相望，北部陆路与海伦市接壤。全县辖镇乡个村，人口万，个国有农林牧渔场。望奎县田肥地沃，粮丰林茂。种植业以盛产玉米大豆水稻黄麻子土豆瓜菜烤烟亚麻月苋草芸豆中药材而闻名龙江大地，是全省产粮大县。粮食产量连续四年超亿公斤。畜牧业以饲养生猪大鹅响誉全省全国，特别是生猪产量位居全省第位，是国家瘦肉型猪生产基地县和禽肉类生产基地县。全县现有林地面积万公项，绿化覆被率达到，是国家三北防护林建设先进县。交通条件望奎县地处绥化地区中心地带，是黑龙江省东北部重要城市，距省会城市哈尔滨市公里，油城大庆市公里，地区行署所在城市绥化公里。基础设施完善，交通四通八达，十分便利，东南有四望公路和绥望二级高等公路与滨北铁路相接西有青望二级黑色公路与哈黑国道相接北有海望公路与海伦市相通。区域经济望奎县地处绥化地区中