代服务业等年销售收入超过亿元，完成引进家世界著名软件企业，否则，政府有权无偿收回受让人土地使用权及地块内建构筑物。理。挂牌文件对本地块的定性为生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地。且规定生产研发用地和房产只允许转让给从事软件和服务外包的企业。而我公司获取后的初步设想是部分建设研发办公楼外大部分建设酒店式公寓京的可行性基本为零，因此就可能存在政府以此为由收回土地的危险合同约定受让人必须在年内开工建设生产研发用房不得少于万平米，年月日前完成生产研发用房面积不少于万平米，否则地块三的商品房销售合同不能办对挂牌出让文件的仔细阅读，我们分析得出项目存在以下风险政策风险挂牌文件要求以软件或服务外包为主导产业参与竞争的企业须在个月内将总部迁入南京市鼓楼区，并在鼓楼区注册纳税。对于我公司将注册地迁到南件项目以挂牌方式出让，挂牌起始价亿元，加价幅度万元。本地块要求竞买人中的方必须在年信息产业部经济体制改革与经济运行司公布的中国软件收入规模前家企业中连续两年排名都必须名列前名。项目风险分析经过高度平米及以下套型面积所占比重土地现状目前本地块上约有左右的待拆迁民房及厂房。出让文件中约定用地范围内的拆迁由受让人自行调查，依法实施拆迁。并需缴纳亿的拆迁保证金。地块现状如下图所示出让条方米，河道用地面积约平方米，教育小学用地平方米，变电站用地面积平方米，实际出让面积平方米。地块地块二地块三合计出让面积规划用途生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地建筑容积率规划建筑面积建筑心中央商务区绿博园滨江风光带，距市中心新街口公里，距禄口国际机场公里距火车站公里，交通便利，地理位置优越。项目规划指标项目用地总面积为平方米，其中代征绿化用地面积平方米，规划道路用地平方心中央商务区绿博园滨江风光带，距市中心新街口公里，距禄口国际机场公里距火车站公里，交通便利，地理位置优越。项目规划指标项目用地总面积为平方米，其中代征绿化用地面积平方米，规划道路用地平方米，河道用地面积约平方米，教育小学用地平方米，变电站用地面积平方米，实际出让面积平方米。地块地块二地块三合计出让面积规划用途生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地建筑容积率规划建筑面积建筑高度平米及以下套型面积所占比重土地现状目前本地块上约有左右的待拆迁民房及厂房。出让文件中约定用地范围内的拆迁由受让人自行调查，依法实施拆迁。并需缴纳亿的拆迁保证金。地块现状如下图所示出让条件项目以挂牌方式出让，挂牌起始价亿元，加价幅度万元。本地块要求竞买人中的方必须在年信息产业部经济体制改革与经济运行司公布的中国软件收入规模前家企业中连续两年排名都必须名列前名。项目风险分析经过对挂牌出让文件的仔细阅读，我们分析得出项目存在以下风险政策风险挂牌文件要求以软件或服务外包为主导产业参与竞争的企业须在个月内将总部迁入南京市鼓楼区，并在鼓楼区注册纳税。出让文件中约定用地范围内的拆迁由受让人自行调查，依法实施拆迁。并需缴纳亿的拆迁保证金。地块现状如下图所示出让条件项目以挂牌方式出让，挂牌起始价亿元，加价幅度万元。本地块要求竞买人中的方必须在年信息产业部经济体制改革与经济运行司公布的中国软件收入规模前家企业中连续两年排名都必须名列前名。项目风险分析经过对挂牌出让文件的仔细阅读，我们分析得出项目存在以下风险政策风险挂牌文件要求以软件或服务外包为主导产业参与竞争的企业须在个月内将总部迁入南京市鼓楼区，并在鼓楼区注册纳税。对于我公司将注册地迁到南京的可行性基本为零，因此就可能存在政府以此为由收回土地的危险合同约定受让人必须在年内开工建设生产研发用房不得少于万平米，年月日前完成生产研发用房面积不少于万平米，否则地块三的商品房销售合同不能办理。挂牌文件对本地块的定性为生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地。且规定生产研发用地和房产只允许转让给从事软件和服务外包的企业。而我公司获取后的初步设想是部分建设研发办公楼外大部分建设酒店式公寓住宅市场化销售的写字楼。土地出让合同约定竞得人须在年完成服务外包软件外包现代服务业等年销售收入超过亿元，完成引进家世界著名软件企业，否则，政府有权无偿收回受让人土地使用权及地块内建构筑物。市场风险万平米的写字楼即使正常的对外销售都会存在很大的市场消化风险。如果按照合同规定定向销售给软件或服务外包企业则存在非常大的市场风险。拆迁风险目前地块的拆迁现状未知，后续的拆迁成本不确定，存在定的风险。另，出让文件中规定现状内的广播电台用地，在使用或未搬迁前，地块不得建设。第四部分区域市场分析河西板块概述河西总体概况河西新城区位于南京主全市共有人口人，其中市区人城区人郊区人，县人。未来南京城市发展目标是充满经济活力的城市长江下游现代化的中心城市二富有文化特色的城市国际影响较大的历史文化名城三人居环境优良的城市人与自然和谐共生的城市主城功能布局特征主城布局以河流铁路城墙等为自然边界。分为东西南北中五个片区。其中项目所在的西片是主城的重要新区，规划具有商务体育文化等功能为主作为新城区的中心功能居住与新业相协调的中高档居住区的功能以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览功能。第二部分房地产市场概况房地产投资情况根据统计部门数据，月，全市全社会固定资产投资完成亿元实现房地产开发投资亿元。全市商品住宅施工面积万新开工面积万竣工面积万。商品房供销情况年，南京市商品房新上市万不含经济适用住房，其中商品住宅上市万。同期，实现商品房合同销售万其中，商品住宅销售套，面积万。年南京，以下商品住宅含经济适用住房上市量销售量分别为万万，所占全市商品住宅上市销售份额分别为。其中年全市经济适用房共建成万，其中江南八区建成万，三区建成万。二手房交易情况年，全市二手房交易面积万。其中二手住宅交易套面积万均价元。土地市场情况南京年土地成交块，总出让面积万，同比分别增长。其中溢价超过的共块万，占总出让面积的。房价走势分析从上图可以看出，南京房价在月份的上涨幅度达到最高点，随后南京市出台了房价，售价需经物价局审核后只准降不准升的政府定价政策后，涨幅开始回落，全年房价涨幅较平稳，基本上维持在左右的涨幅上。而本地块所在的河西板块在年房价涨幅较大，部分楼盘从年初的均价元平方米左右涨到年尾的元平方米左右。南京写字楼及商业简析目前南京的写字楼市场有升温迹象年前个月写字楼成交量约为万平米，超过了年全年万平米的销售量。目前南京写字楼主要分布在新街口大行宫山西路珠江路鼓楼和新起的奥体板块。商业总待售量过大年南京新增商业待售量为万平方米，年新增待售量为万平方米。而年南京商铺的总上市面积为万平米，实际销售万平方米，年到月商业上市面积万平方米，销售万平方米。从上述数据可以看出，年南京商业的上市面积相比年有所萎缩，销售整体水平跟年基本相当。且年新上市的商业主要分布在江宁和江北两个区域，此两区域占据了总上市量的。河西商业方面的表现也比较突出。市场发展前景预测年全年南京楼市的供需比为，处于供不应求状况。但到了年底，南京的住房市场供求关系得到明显改善。月全市商品住宅上市面积环比增长了，销售面积环比下降，单月供销比达到了，成为年来供需比的最高点。